一、被拆遷人應(yīng)當(dāng)了解的，三改一拆應(yīng)對方法

隨著征收拆遷的持續(xù)深入，拆遷方越來越多的開始探索“打包”“整合”式拆遷，即人為的將棚戶區(qū)改造、城中村整治、拆除違法建筑與征地拆遷結(jié)合起來一起搞，從而實(shí)現(xiàn)其所追求的“大干快上”的運(yùn)動(dòng)式治理效果。

從另一個(gè)方面而言，這種做法加大了所涉法律問題的復(fù)雜性，為其通過政策解讀問題提供了注腳。

那么，普通群眾究竟該如何有效應(yīng)對這樣的新型拆遷呢?

“三改一拆”，究其出發(fā)點(diǎn)和目的而言，無疑是具有積極性的。

然而實(shí)踐中地方政府的粗放操作卻導(dǎo)致了各種各種的矛盾、糾紛，令好的政策在落實(shí)中面臨“變味”的窘境。

在應(yīng)對過程中，普通群眾應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

其一，對于“改”，要嚴(yán)格依據(jù)590號令程序規(guī)定依法維權(quán)。

無論是“三改”中的哪一改，其前提都是涉案建筑是合法的，只是存在使用條件差、安全隱患等問題。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第9條和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，“改造”項(xiàng)目必須“依法拆遷”，即安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫浇^大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。

嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定……

換言之，實(shí)踐中突擊性、運(yùn)動(dòng)性的強(qiáng)迫改造行為，是嚴(yán)重違反法律和背離政策的，被征收人可依據(jù)通常應(yīng)對違法強(qiáng)拆、逼遷的策略來加以應(yīng)對，這里就不再贅述了。

其二，對于“拆”，要牢牢鎖住程序違法點(diǎn)加以應(yīng)對，同時(shí)注意提供自己房屋存在的依據(jù)。

相較于要走一個(gè)比較完整程序的“改”，拆除違建的最大特點(diǎn)就是快。

如果當(dāng)事人反應(yīng)不夠及時(shí)，應(yīng)對稍有拖延、猶豫，房屋就會(huì)毀于一旦。

因此，在拆遷方出招后第一時(shí)間跟進(jìn)應(yīng)對，及時(shí)聘請專業(yè)律師介入，精準(zhǔn)制定維權(quán)策略和復(fù)議、訴訟打擊目標(biāo)，便是維權(quán)的重中之重。

通常而言，地方政府在實(shí)施此類拆違行為時(shí)很難做到嚴(yán)格遵守《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》及其他法律法規(guī)對違建調(diào)查、認(rèn)定、處置所規(guī)定的程序步驟，在《責(zé)令限期拆除通知書》、催告、《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》的內(nèi)容、送達(dá)等層面上都極有可能存在各種法律漏洞。

根據(jù)涉案項(xiàng)目的具體詳細(xì)情況，有經(jīng)驗(yàn)的律師能夠充分運(yùn)用邏輯的力量，抽絲剝繭般的把握住看似雜亂無章的線團(tuán)中的那根“線頭”，只要將其抽出來加以利用，那么整個(gè)線團(tuán)就有可能因此而土崩瓦解、化為烏有。

需要指出的是，實(shí)踐中從名為“責(zé)令”什么什么的文書下發(fā)，到強(qiáng)拆機(jī)械開到家門口，通常不會(huì)間隔太長的時(shí)間，當(dāng)事人如確信自己的房屋、建筑是合法的，不應(yīng)被認(rèn)定為違建進(jìn)而遭到強(qiáng)拆，必須當(dāng)斷則斷，盡早啟動(dòng)最直接有效的法律程序，一旦房屋建筑被推平，維權(quán)的條件將基本喪失。

而另一方面，當(dāng)事人要積極搜集證據(jù)，提供自己的房屋、建筑建造時(shí)所獲得的相關(guān)憑證、許可、文件，哪怕這些東西并非法定的規(guī)劃許可，但如果來自于村委會(huì)等基層群眾自治性組織，在訴訟中也是有一定說服力的。

“歷史遺留問題”所引發(fā)的無證、缺證現(xiàn)象在“拆”的過程中必須得到重視，拋棄歷史條件所造成的客觀現(xiàn)實(shí)而實(shí)施的“拆”，無疑就是違法的拆。

在律師想最后明提示廣大當(dāng)事人的是，“三改一拆”的背后往往有“保護(hù)環(huán)境，惠及民生”的強(qiáng)有力政策背景支持，在當(dāng)前及今后的一個(gè)階段里，無疑將層出不窮。

但無論怎么改、怎么拆，依法行政都是這一政策本身的應(yīng)有之義，不應(yīng)也不得在實(shí)踐中被打上一絲一毫的折扣。

由于這類項(xiàng)目的背后有時(shí)不會(huì)緊密銜接某個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目，其所涉的利益相對受限，因而在存在補(bǔ)償、安置問題的情況下，當(dāng)事人也需要客觀、理性的設(shè)定補(bǔ)償訴求期待，避免超出實(shí)際的過高訴求甚至是傳說中的“漫天要價(jià)”。

更為重要的是，就現(xiàn)階段而言，通過迂回路徑制約其推進(jìn)的有效方法并不是很多，維權(quán)仍以正面的“法律交鋒”為主。

這一現(xiàn)狀，也是需要大家接受并思考、面對的。

一、房屋拆遷糾紛的特點(diǎn)有哪些？

1、涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜。就目前的法律規(guī)定而言，同一拆遷行為可能既有行政法律關(guān)系，又有民事法律關(guān)系。

2、房屋拆遷工作政策性強(qiáng)。從法理角度分析，房屋拆遷涉及公民財(cái)產(chǎn)保護(hù)和公共福利改進(jìn)的關(guān)系，涉及國家公共政策和私權(quán)保護(hù)沖突的價(jià)值選擇，是一個(gè)包容了國家政策、應(yīng)用法學(xué)、理論法學(xué)、社會(huì)學(xué)等各門類學(xué)科在內(nèi)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程。就目前而言，解決此類問題，各地政府自擬的政策性文件起了更大的作用。可以說，政府機(jī)關(guān)既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的政令式治理方式是拆遷矛盾愈演愈烈的一個(gè)重要方面。

二、三改一拆是指什么

三改一拆就是指在城區(qū)中開展的舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村改造和拆除違法建筑，簡稱三改一拆。通過三年努力，舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)和城中村改造全面推進(jìn)，違法建筑拆除大見成效，違法建筑行為得到全面遏制。三改一拆也是加快推進(jìn)物質(zhì)富裕、精神富有現(xiàn)代化浙江建設(shè)的重要舉措。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。

三改一拆的任務(wù)是什么

1、第一階段：制訂方案、明確目標(biāo)。2013年3月份前，各市、縣（市、區(qū)）政府對本行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)、城中村情況和各類違法建筑進(jìn)行全面調(diào)查摸底，由各市政府核實(shí)匯總后上報(bào)省政府。省政府根據(jù)摸底情況制定全省“三改一拆”行動(dòng)總體目標(biāo)和工作方案，向各市政府下達(dá)年度任務(wù)指標(biāo)。各市、縣（市、區(qū)）政府同步研究制訂“三改一拆”行動(dòng)具體工作方案；

2、第二階段：落實(shí)措施、全面推進(jìn)。2013年4月至2015年底，各市、縣（市、區(qū)）政府全面開展“三改一拆”行動(dòng)，建立健全“三改一拆”行動(dòng)項(xiàng)目臺賬，分階段、分區(qū)域、分子項(xiàng)列出重點(diǎn)項(xiàng)目和制定政策措施，省政府定期進(jìn)行督查與通報(bào)。省級有關(guān)單位根據(jù)職責(zé)分別制定出臺支持“三改一拆”行動(dòng)的政策意見，建立工作推進(jìn)機(jī)制；

3、第三階段：總結(jié)表彰、鞏固成果。2016年上半年，省政府對全省“三改一拆”三年行動(dòng)進(jìn)行總結(jié)表彰，并建立健全長效機(jī)制，鞏固擴(kuò)大“三改一拆”行動(dòng)成果。

三、面對三改一拆，你應(yīng)該如何應(yīng)對？

隨著征收拆遷的持續(xù)深入，拆遷方越來越多的開始探索“打包”“整合”式拆遷，即人為的將棚戶區(qū)改造、城中村整治、拆除違法建筑與征地拆遷結(jié)合起來一起搞，從而實(shí)現(xiàn)其所追求的“大干快上”的運(yùn)動(dòng)式治理效果。

從另一個(gè)方面而言，這種做法加大了所涉法律問題的復(fù)雜性，為其通過政策解讀問題提供了注腳。

那么，普通群眾究竟該如何有效應(yīng)對這樣的新型拆遷呢？

“三改一拆”，究其出發(fā)點(diǎn)和目的而言，無疑是具有積極性的。

然而實(shí)踐中地方政府的粗放操作卻導(dǎo)致了各種各種的矛盾、糾紛，令好的政策在落實(shí)中面臨“變味”的窘境。

在應(yīng)對過程中，普通群眾應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

其一，對于“改”，要嚴(yán)格依據(jù)590號令程序規(guī)定依法維權(quán)。

無論是“三改”中的哪一改，其前提都是涉案建筑是合法的，只是存在使用條件差、安全隱患等問題。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，“改造”項(xiàng)目必須“依法拆遷”，即安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫浇^大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。

嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定……

換言之，實(shí)踐中突擊性、運(yùn)動(dòng)性的強(qiáng)迫改造行為，是嚴(yán)重違反法律和背離政策的，被征收人可依據(jù)通常應(yīng)對違法強(qiáng)拆、逼遷的策略來加以應(yīng)對，這里就不再贅述了。

其二，對于“拆”，要牢牢鎖住程序違法點(diǎn)加以應(yīng)對，同時(shí)注意提供自己房屋存在的依據(jù)。

相較于要走一個(gè)比較完整程序的“改”，拆除違建的最大特點(diǎn)就是快。

如果當(dāng)事人反應(yīng)不夠及時(shí)，應(yīng)對稍有拖延、猶豫，房屋就會(huì)毀于一旦。

因此，在拆遷方出招后第一時(shí)間跟進(jìn)應(yīng)對，及時(shí)聘請專業(yè)律師介入，精準(zhǔn)制定維權(quán)策略和復(fù)議、訴訟打擊目標(biāo)，便是維權(quán)的重中之重。

通常而言，地方政府在實(shí)施此類拆違行為時(shí)很難做到嚴(yán)格遵守《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》及其他法律法規(guī)對違建調(diào)查、認(rèn)定、處置所規(guī)定的程序步驟，在《責(zé)令限期拆除通知書》、催告、《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》的內(nèi)容、送達(dá)等層面上都極有可能存在各種法律漏洞。

根據(jù)涉案項(xiàng)目的具體詳細(xì)情況，有經(jīng)驗(yàn)的律師能夠充分運(yùn)用邏輯的力量，抽絲剝繭般的把握住看似雜亂無章的線團(tuán)中的那根“線頭”，只要將其抽出來加以利用，那么整個(gè)線團(tuán)就有可能因此而土崩瓦解、化為烏有。

需要指出的是，實(shí)踐中從名為“責(zé)令”什么什么的文書下發(fā)，到強(qiáng)拆機(jī)械開到家門口，通常不會(huì)間隔太長的時(shí)間，當(dāng)事人如確信自己的房屋、建筑是合法的，不應(yīng)被認(rèn)定為違建進(jìn)而遭到強(qiáng)拆，必須當(dāng)斷則斷，盡早啟動(dòng)最直接有效的法律程序，一旦房屋建筑被推平，維權(quán)的條件將基本喪失。

而另一方面，當(dāng)事人要積極搜集證據(jù)，提供自己的房屋、建筑建造時(shí)所獲得的相關(guān)憑證、許可、文件，哪怕這些東西并非法定的規(guī)劃許可，但如果來自于村委會(huì)等基層群眾自治性組織，在訴訟中也是有一定說服力的。

“歷史遺留問題”所引發(fā)的無證、缺證現(xiàn)象在“拆”的過程中必須得到重視，拋棄歷史條件所造成的客觀現(xiàn)實(shí)而實(shí)施的“拆”，無疑就是違法的拆。

在律師想最后明提示廣大當(dāng)事人的是，“三改一拆”的背后往往有“保護(hù)環(huán)境，惠及民生”的強(qiáng)有力政策背景支持，在當(dāng)前及今后的一個(gè)階段里，無疑將層出不窮。

但無論怎么改、怎么拆，依法行政都是這一政策本身的應(yīng)有之義，不應(yīng)也不得在實(shí)踐中被打上一絲一毫的折扣。

由于這類項(xiàng)目的背后有時(shí)不會(huì)緊密銜接某個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目，其所涉的利益相對受限，因而在存在補(bǔ)償、安置問題的情況下，當(dāng)事人也需要客觀、理性的設(shè)定補(bǔ)償訴求期待，避免超出實(shí)際的過高訴求甚至是傳說中的“漫天要價(jià)”。

更為重要的是，就現(xiàn)階段而言，通過迂回路徑制約其推進(jìn)的有效方法并不是很多，維權(quán)仍以正面的“法律交鋒”為主。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：臨律-被拆遷人應(yīng)當(dāng)了解的，三改一拆應(yīng)對方法，