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  • 發(fā)布時間:

    2024-08-09 12:17:23
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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  • ● 圣運(yùn)推薦:被拆遷戶怎樣與征收辦談補(bǔ)償,拆遷征地,一般會有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會如何與拆遷方進(jìn)行談判:今日土地征收規(guī)定更新
  • 一、被拆遷戶怎樣與征收辦談補(bǔ)償,拆遷征地,一般會有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會如何與拆遷方進(jìn)行談判

    拆遷征地,一般會有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會如何與拆遷方進(jìn)行談判

    拆遷談判并不是一次就可以的,談判期間,往往可能需要好多次。也就是說,在征地拆遷中,拆遷戶與拆遷方在談補(bǔ)償時,可以有很多次談判的機(jī)會。但是與其他談判不同的是,拆遷涉及到眾多人的利益,也涉及到許多拆遷戶的房子。而房子是老百姓避風(fēng)的港灣,因此想要獲得合理補(bǔ)償,再次擁有一套能避風(fēng)避雨的房子,那么與拆遷方進(jìn)行談判是非常關(guān)鍵的。

    拆遷談判的關(guān)鍵點(diǎn):

    一、有策略性地安排談判時間

    在談判之初,讓對方盡量找不到你人,然后不要與對方進(jìn)行任何接觸。讓拆遷方與其他人先談,然后隨后通過旁人了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展。要知道,拆遷方越到最后就越想盡快的把整個拆遷事情都了結(jié)了。而最后剩下的,拆遷方則就會很少顧忌,此時,他們就會更容易做出讓步。

    二、理性的確定目標(biāo),合理要價

    在與拆遷方談判初期,拆遷戶可以試著提高預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件,可是需要注意的是千萬不要讓對方察覺或是覺得你在漫天要價。太高的拆遷補(bǔ)償會讓拆遷方認(rèn)為你是“獅子大開口”,對于這種談判方法或是條件,只會澆滅拆遷方談判解決的希望。

    同時要提醒大家,千萬不要在初期就就與拆遷方爭論不休,這樣只會導(dǎo)致談判不能正常的進(jìn)行。

    三、掌握主動權(quán),善于判斷

    只要是合理的必要的談判,我們都不應(yīng)該拒絕,但前提是必須要掌握談判的主動權(quán)。簡單點(diǎn)來說就是,在剛開始談判的時候,拆遷戶有權(quán)決定談判時間以及選擇什么地方進(jìn)行談判。如果拆遷戶能在征地拆遷談判過程中占據(jù)主動權(quán),那么將會對談判有很大的幫助。

    不過,就談判地點(diǎn)來說,基本分為談判主場和談判客場,而談判的基本原則是盡量使用主場作戰(zhàn),有利于談判時間和氣氛的控制,但是要提醒大家的是,選擇的地點(diǎn),一定不要選擇讓對方抓住自己把柄的地方。回避自身弱點(diǎn),提高談判地位。

    四、多方獲取信息,利于談判

    多方的獲取信息也極為重要,一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來,及時的把握信息、判斷形勢,有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

    二、在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判

    在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判

    一、對自己能獲得的補(bǔ)償有一個心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來的,而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時心里就有了一個底,不至于漫天要價,也不至于要個“白菜價”。

    二、啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)十分必要,補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼,否則就喪失了談判的主動權(quán)或者不過是在浪費(fèi)時間說話而已。啟動法律程序調(diào)查項目,找到項目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多,談判的籌碼也就越多,談判中掌握的主動更多,提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?

    三、制定好談判的策略和方案在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼,在哪些地方可以提高補(bǔ)償,在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況,如征遷期限是多少,征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢,制定出合理的談判策略和方案。

    四、不卑不亢談判過程中面對各種威逼利誘,我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾-諾,征遷人說什么就是什么,也不能表現(xiàn)得太蠻橫,對征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是:征地拆遷中,補(bǔ)償談判一般都有多次,這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高,如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。如果自己沒有談判經(jīng)驗,建議咨詢專業(yè)拆遷律師,將自己面對的情況與律師詳細(xì)溝通后,由專業(yè)律師結(jié)合以往辦案經(jīng)驗和您的實(shí)際情況制定合理的談判策略,最大化您的合法權(quán)益。

    三、在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判

    一、對自己能獲得的補(bǔ)償有一個心理預(yù)期

    能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來的,而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時心里就有了一個底,不至于漫天要價,也不至于要個“白菜價”。

    二、啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)

    啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)十分必要,補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼,否則就喪失了談判的主動權(quán)或者不過是在浪費(fèi)時間說話而已。啟動法律程序調(diào)查項目,找到項目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多,談判的籌碼也就越多,談判中掌握的主動更多,提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?

    三、制定好談判的策略和方案

    在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼,在哪些地方可以提高補(bǔ)償,在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況,如征遷期限是多少,征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢,制定出合理的談判策略和方案。

    四、不卑不亢

    談判過程中面對各種威逼利誘,我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾-諾,征遷人說什么就是什么,也不能表現(xiàn)得太蠻橫,對征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是:征地拆遷中,補(bǔ)償談判一般都有多次,這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高,如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

    四、怎樣和拆遷辦的人談判

    法律分析:談判對象要有選擇性:在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問題上,一般在進(jìn)行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解,通過實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無法達(dá)到的報價,通過對其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息,了解對方的可承受價格與底線。其次,從談判技巧上講,我們也不主張在談判的一開始就與高層人員交談,這樣能保證我們較大的回旋余地,等到我們在項目調(diào)查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處,足以撼動談判的地位時候找到高層人員,一錘定音。最后,多方的獲取信息也極為重要,一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來,及時的把握信息、判斷形勢,有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

    第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:

    (一)國防和外交的需要;

    (二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

    (三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

    (四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

    (五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

    (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

    五、拆遷如何談判

    法律分析:談判對象要有選擇性:在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問題上,一般在進(jìn)行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解,通過實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無法達(dá)到的報價,通過對其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息,了解對方的可承受價格與底線。其次,從談判技巧上講,也不主張在談判的一開始就與高層人員交談,這樣能保證較大的回旋余地,等到在項目調(diào)查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處,足以撼動談判的地位時候找到高層人員,一錘定音。最后,多方的獲取信息也極為重要,一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來,及時的把握信息、判斷形勢,有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:

    (一)國防和外交的需要;

    (二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

    (三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

    (四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

    (五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

    (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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    投稿:阮振

    內(nèi)容審核:王四新律師

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