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律師團拆遷補償案例房屋征收，易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補償方案的法律適用與爭議:今日土地征收規定更新

發布時間：
2024-08-09 16:36:17
作者：
圣運律師
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律師團拆遷補償案例房屋征收,易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補償方案的法律適用與爭議,【易律師案例釋法一百二十四】《房屋征收補償方案》與法律規則有沖突怎么辦？【案件背景】2020年4月初，易律師在河北某地辦案，當時實施了嚴格的疫情防控措

律師團拆遷補償案例房屋征收，易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補償方案的法律適用與爭議:今日土地征收規定更新

一、律師團拆遷補償案例房屋征收,易律師案例釋法一百二十四：房屋征收補償方案的法律適用與爭議

【易律師案例釋法一百二十四】《房屋征收補償方案》與法律規則有沖突怎么辦？【案件背景】2020年4月初，易律師在河北某地辦案，當時實施了嚴格的疫情防控措施，事情辦完以后，準備回北京。在火車站被拒絕進站，買了票也不行。后來，在逗留了一晚之后，我換成了另外一個隔壁城市的火車站，順利回到北京。實際上，很多政策規定，在實踐中，會有很大的不同和適用上的區別，這一點，我們律師也是深有體會。實際上在各地的房屋征收項目中，確實會出現，在執行力度和細則上面會有很大的不同。當然我國是單一制國家，好處就是北京這邊制定的法律，在全國范圍內的法庭上，都可以大聲讀出來，還有易騰飛律師也可以，在全國范圍內得到承認。換成一個聯邦制的國家，情況就可能會有很大的不同，比方說，美國🇺🇸，各州有各州的法律，舊金山市的執業律師，到了休斯頓市的話，極有可能不好使了。當然，我們國家的法律制度就是這樣的，北京這邊可以制定出來很多，有立法權的部門確實不少，全國人大常委會、國務院（即中央人民政府）、還有各個部位單獨或者聯合制定的部門規章都可以視為廣義上的法律規定，比方說今年2023年國慶節前后出臺的不允許中小學校外補課的規章，實際上就是教育部發布的部委規章，因此校外補課，應當是“違規”，而并非“違法”。以上做了諸多的鋪墊，各位朋友，就應當知道一點，現實中，適用什么的規定，還有適用哪里的規則，對于涉案的當事人影響巨大且特大，刑事案件里面可能會有罪變成沒罪了，民事案件那就可能會出現截然不同的判決結果。即便是規則一樣，比方說涉嫌殺人致死的情形，都是犯法要追究的，判決結果，在香港、美國加州，還有中國北京，不用說大家都猜得到，極有可能會不同的結果，包括認定為是否構成犯罪以及刑期的長短。【易律師的講解】在房屋征收補償糾紛這個領域呢，目前是有很多法律規定和程序規定的，比方說，《國有土地房屋征收與補償條例》，還有涉及到評估的《國有土地房屋征收評估實施辦法》等。但是呢，各地在具體實施這個房屋征收項目的時候，都會有一個叫做《房屋征收補償方案》的文件，這個就是涉及到最細化的步驟和規定了。比方說，很多日常咨詢的時候，被征收人問到的問題，都可以初步得到答案或者可能的意向處理辦法。比方說:我們家裝修的很豪華，補償只給2萬多，差距太大怎么辦？還有我們家的面積測出來以后，不給獎勵，從而上調20%的比例呢，而附近其他單位的人可以多給？還有的咨詢問題是:沒辦證的部分房屋到底該問算的呢？上述問題，在《房屋征收補償方案》中，都可能會有答案，或者操作步驟，又或者可能會是不太明確，通過現場口頭詢問征收辦的工作人員，也可以得到答案。在本期的內容中，易騰飛律師要給大家列舉幾種，爭論很大的情形，甚至到了必須要到法院法官裁判才能明確的事項。一個就是同項目區域范圍內，同住一個樓或者相鄰的樓棟，為什么補償標準不同？甚至差距很大？還有一個爭論，那就是院落還有部分自建房，還有部分業主集資新建的停車場該怎么計算補償標準？上述問題，其實《國有土地房屋征收與補償條例》都有答案，極有可能都屬于他所稱的“證外面積”，通俗的說，那就是這個部分不屬于房產證以內的面積，與上述《條例》的規則不符，所以不予補償。當然了，在這種事情上面，還有另外兩個部門很有發言權，他們的做法、說法或者裁判結論，也很有影響力。一個就是征收辦發布的《房屋征收補償方案》，里面對于“證外面積”，可能會設定另外一個步驟，那就是“認定步驟”，認定為合法的就沒事了，可以補償。而法院呢，通常是會按照法律、法規《國有土地房屋征收與補償條例》來辦理，通常不會支持我們的訴訟請求的。這樣的話，上述矛盾，就非常明顯的了，我們與征收辦的規定，一旦上了法庭反而得不到法院的支持。當然了，各地凡此種種的爭論，都可能有不一樣的結果，也可能會出現不一樣的局面，法律法規并不妨礙爭論的雙方自行協商解決問題。所以這種時候，征收辦發布的規則，很明顯對于我們的被征收人更加有利，更加人性化，畢竟很多房子在實踐中，根本是不可能辦成所謂的“房本”，但是確實有存在的必要，我們認為《國有土地房屋征收與補償條例》也應當授權或者留下各地自行決定的領域，這個事情并非個例。另外一個，我在上面提到的案例，那就是《房屋征收補償方案》不利于我們委托人的情形，甚至實在故意制造不公平。同住一個小區的業主，在征收補償的時候，差距可能高達40%-50%，據業主透漏給我們的消息，可能是因為有的業主是屬于某某單位的現任員工，或者是已退休的員工。當然了，上述信息，都無法在《不動產權證》中記載。這樣的做法，就違反了《房屋征收補償方案》公平公正的補償規則，這樣的做法會導致業主的不服且有法律爭議。當然了，今天易騰飛律師所列舉的這些事項，同樣屬于規則，但是規則之間本身也有沖突或者是不同記錄的情形，只是在試圖就這樣可能不公平的做法進行探討，從而促進問題的解決。#房屋拆遷補償# #律師# #法律# #征地補償法律實務# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、房屋的征收與補償法律問題

法律分析:

國家征收房屋補償標準主要有貨幣補償和產權補償兩種形式。貨幣補償主要是對房屋的價值由專業的評估機構對房屋進行專業的評估，然后確定其補償金額。產權補償也稱為產權調換，包括異地安置和回遷安置兩種。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以也有貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

法律依據:

《國有土地.上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、房屋征收樸償最高法判例 -拆遷補償

法律分析:

房屋征收系由多個過程性行為組成的行政行為，制定征收補償方案、確定被征房屋價值評估時點等，均是市、縣級政府作出征收決定的前置階段性行為，不屬于最終的行政決定，不直接對被征收人的權利義務產生影響。不屬于行政訴訟受案范圍。

法律依據:

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

四、最高法院判例：房屋征收部門對達不成協議的應及時報請政府作出補償決定——滑玉惠訴惠濟區政府行政補償案

【裁判要旨】

在房屋征收過程中，被征收人有權先獲得補償，且對補償方式依法具有選擇權。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內達不成補償協議的，房屋征收部門應及時報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定。

【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

行政判決書

（2020）最高法行再265號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：滑玉惠，女，1958年9月13日出生，漢族，住河南省鄭州市惠濟區。

委托訴訟代理人：鄒伙發，北京樺天律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：河南省鄭州市惠濟區人民政府，住所地河南省鄭州市惠濟區開元路8號。

法定代表人：丁文霞，該區人民政府區長。

委托訴訟代理人：張東旻，河南省鄭州市惠濟區劉寨街道辦事處工作人員。

委托訴訟代理人：馬國杰，河南千業律師事務所律師。

再審申請人滑玉惠因訴河南省鄭州市惠濟區人民政府（以下簡稱惠濟區政府）行政補償一案，不服河南省高級人民法院（2019）豫行終915號行政判決，向本院申請再審。本院于2020年6月16日作出（2019）最高法行申11709號行政裁定提審本案后，依法組成合議庭進行審理，現已審理終結。

鄭州鐵路運輸中級法院一審查明：滑玉惠系河南省鄭州市惠濟區南陽路房屋的所有權人。2013年11月22日，惠濟區政府作出惠政通〔2013〕1號《鄭州市惠濟區人民政府關于國有土地上房屋征收決定的通告》，對鄭州糧機家屬院棚戶區改造項目規劃紅線范圍內國有土地上的所有建筑物、構筑物及其附屬物實施征收。案涉房屋在該征收決定的范圍內。2014年12月，案涉房屋被惠濟區政府強制拆除。2016年9月28日，滑玉惠以其案涉房屋被惠濟區政府強制拆除為由，訴至鄭州鐵路運輸中級法院，請求法院確認該拆除行為違法。2016年11月18日，鄭州鐵路運輸中級法院作出（2016）豫71行初688號行政判決，確認惠濟區政府強制拆除滑玉惠案涉房屋的行政行為違法。2017年8月23日，滑玉惠以郵寄方式向惠濟區政府提出《關于要求依法依規、依據鄭州糧機家屬院棚戶區改造項目房屋征收補償方案給予補償安置

該內容由梁勤栓律師和律說律答共創回答

五、房產糾紛律師談"房屋征收與補償新規"

肯定：該條例征求意見稿完全改變原城市房屋拆遷格局

通讀該征求意見稿，可以說該稿完全顛覆了原城市房屋拆遷的制度。現有的城市房屋拆遷采取拆遷部門頒發拆遷許可，在達不成協議的前提下一方申請進入拆遷裁決程序，再到裁決后強拆。而意見稿卻將制度調整為將政府作為公益利益征收與補償的主體，轉變成了政府的征收決定與補償決定模式。這在一定程序上會將現行拆遷活動頻頻暴露的“官商合謀”封殺!減少拆遷矛盾，維護社會秩序的穩定。

除危房改造外房屋征收程序中對被征收人的知情權規定仍待需完善

該意見稿中第十條第一款中規定：“縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。”

該條向被征收人聽取意見的方式，未強行要求以聽證會形式欠妥。在現實拆遷中，如果僅僅找幾個被征收人聽取意見的方式很難公正地反映被征收人的心聲，且即使召開聽證會各地對聽證會程序規定差異較大，這樣聽證會的效果就會打拆扣。所以該條規定應對被征收人與公眾、專家聽取意見方式進行區分，并對聽證會、論證會的實施細則授權有關部門予以補充。建議該條相應修改為：“縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并應當采取聽證會形式公開聽取被征收人意見，同時采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾和專家意見。聽證會、論證會的具體實施細則授權國務院建設主管部門制定。”

重大爭議沒有界定!

該意見稿第十二條第一款規定：“經征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定;存在重大爭議的，由縣級以上地方人民政府報請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。”

該條中重大爭議沒有做出細化規定，建議在該條中加一款規定如下：“征求意見中存在以下情形之一視為存在重大爭議：

(一)被征求人有半數以上不同意征收的;

(二)專家中有半數以上不同意征收的;

(三)專家中雖未達到半數以上不同意，但公眾完全不同意征收的;”

上一級政府裁決行為能否行政救濟?

因該第十二條中對因重大爭議的應報請上一級政府裁決后作出征收決定。對上一級政府的裁決行為能否提起行政復議及行政訴訟，該意見稿仍未作出規定。建議在第十五條加上一款，第十五條修改為：“被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對因存在重大爭議報上一級人民政府裁決后作出的房屋征收決定，除可以就征收決定按本條第一款救濟外，對上一級人民政府的裁決行為不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。”

建議保留目前房屋拆遷評估救濟體系

此次修改稿只規定了補償決定按市場評估價格確定的原則，由于我國目前的評估機構自主、公平評估仍有局限性，有時會受到地方政府的行政干預，而我國房地產估價機構管理辦法亦規定評估不受地域限制，所以目前關于房屋拆遷評估采取的申請復核、另行委托評估、專家評估體系仍然有其合理性，建議保留。但該方面具體操作程序可授權國務院建設主管部門制定。

因此建議在該稿第二十條增加第四款為：“房地產市場評估復核、另行委托評估等程序授權國務院建設主管部門制定。”

房屋征收部門以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷沒有列入法律責任追究規定

該稿第三十五條：“違反本條例規定，房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分：(三)采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的;”

該稿第四十條第五款規定：“建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。”

對比以上兩項規定，可以發現對于公共利益的征收搬遷法律責任中沒有將暴力、脅迫以及其他非法手段納入其中，這是一個很危險的信號。實際上政府房屋征收部門暴力、脅迫以及其他非法手段拆遷的行為比比皆是。建議將該稿第三十五條第三項修改如下：“(三)采取中斷供水、供熱、供氣、供電或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷的;”

治標不治本：對非法搬遷及非法拆遷行為法律責任規定仍不科學

目前，廣大被征收人反映最強烈的就是在征收過程中采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷、拆遷的情況。針對這一問題，意見稿規定的責任方式除行政處分、民事賠償、刑事責任外，僅靠責令改正、通報批評還不足以解決被征收人的顧慮。應嘗試規定責令停止征收或責令停止搬遷。只有對征收項目規定責任處罰，才能真正杜絕非法搬遷、拆遷行為的發生。

建議修改，例如將第三十五條修改為：“違反本條例規定，房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責令改正，通報批評，情節嚴重或具備兩種情形、具備一種情形兩次以上的，由上一級人民政府責令停止征收及搬遷;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分：…”