一、宅基地買賣合同無效后，買方能否要求賠償拆遷補償損失？

廣州張靜律師解答：此類案件不同法官判法可能不同，需具體案件具體分析。有的法官支持，有的法官不支持，而支持的方式和金額也各不相同。如下面這個案件中，法官就判決支持，且因賣家擅自和拆遷辦簽訂拆遷補償協議，主觀惡意較大，需向買家支付拆遷補償款的60%。

判決書節選：

法院認為，關于李買家要求李賣家賠償其房屋拆遷補償損失及建房投資款能否得到支持？合同無效后,因該合同取得的財產應當返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同無效所導致的損失賠償范圍除了上述購房款的實際損失之外，還包括信賴利益損失，即喪失另行向他人購買房屋所產生的房屋增值利益損失。農村房屋拆遷時的補償對價是涉案房屋價值的重要衡量標準，因此因合同無效給李買家造成的損失可參照涉案房屋征地拆遷補償標準進行計算。而且，因涉案房屋已經被拆除，原物返還已無法實現，涉案房屋已因拆遷轉化為拆遷利益，故本案也只能針對相應拆遷利益予以處理。根據征地拆遷補償協議，可以明確涉案房屋的拆遷利益包括合法合理住宅（宅基地）拆遷補償款770259.18元、簡易構筑物及附屬設施貨幣補償金額為15673元、超出280平方米的面積貨幣補償171038元、村民住宅出租經營補貼85338.72元、簽約獎勵2萬元、提前搬遷獎勵118526元。其中，合法合理住宅（宅基地）拆遷補償款770259.18元，以及簡易構筑物中的民房飄檐622.2元、化糞池528元、簡易圍墻1522.8元屬于簡易建構筑物的重置價值，而超出280平方米的面積貨幣補償171038元、提前搬遷獎勵118526元，系依據李買家所建造的房屋面積計算得出，因此上述補償項目合計1062496.18元，李買家有權參與分配，但應考慮雙方的過錯程度以及雙方的實際投入情況、對房屋建造的貢獻大小、房屋轉化成拆遷利益、購房款支付等具體情況確認。首先，雙方對于宅基地買賣合同無效均負有責任，但是李賣家在得知涉案房屋將要拆遷的情況下不告知李買家，未與李買家協商徑自與拆遷部門簽訂征地拆遷補償合同，有違誠信，因此李賣家應對合同無效承擔主要過錯責任，李買家承擔次要過錯責任。其次，涉案房屋取得的拆遷利益系李買家出資建造的房屋與李賣家的父親李賣家擁有使用權的宅基地結合在一起方才取得，二者缺一不可。因此，綜合考慮雙方的過錯程度以及雙方的實際投入情況、對房屋建造的貢獻大小、房屋轉化成拆遷利益、購房款支付等因素，酌情確定由李賣家一次性給付李買家上述補償項目中的補償款65萬元。至于簡易構筑物中的水塔、機井、電表系李賣家投資建設，因此該部分費用歸屬于李賣家。而村民住宅出租經營補貼、簽約獎勵，并非因合同無效而給李買家造成的損失，因此對李買家主張的該部分損失，本院不予支持。

二、宅基地買賣遇到拆遷補償歸誰

法律分析:

1、對于發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，拆遷補償歸轉讓后的房屋所有權人所有。

2、村民將房屋賣給本集體經濟組織之外的人員，如果未經相關部門比準，若此時合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住該房屋的，這份買賣合同應做無效處理，若遇到拆遷，拆遷補償款應該歸原房屋所有人。如果認定合同無效后，應當充分考慮當事人雙方的情況，在拆遷時還行考慮因拆遷、補償等所獲利益大小造成的差異問題；此外，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應當對其添附價值進行合理補償。

一、搬遷補償款的發放流程

1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補償協議時，就應將補償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應當在該協議約定的付款期限內；

2、將拆遷補償款存入指定銀行，并將銀行開具的補償款存款單據交付給被拆遷人。

3、農村土地征收啟動到發放補償款的全流程：征地告知書－征地公告－補償登記－擬征地補償安置方案－補償安置方案－聽證－審批通過補償安置方案－支付補償款。

4、城市房屋拆遷啟動到發放補償款的全流程：征收調查登記－房屋征收決定－征收補償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補償協議－房屋征收補償決定－支付－搬遷。

二、住宅房屋所有人的拆遷補償的標準有哪些？

1、拆除住宅房屋，拆遷人應當按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結合成新對被拆除房屋所有人給予補償;

2、拆執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應當按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結合被拆除房屋所在區位給予補償;

3、拆除私有自住住宅房屋和不執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結合成新進行補償。

法律依據:

《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

三、宅基地買賣合同無效,怎么救濟?

宅基地是農村居民用于建筑住房的土地。農村中有宅基地存在轉讓、繼承、甚至非法買賣的現象，那么究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地買賣合同無效，怎么救濟？

宅基地買賣合同無效怎么救濟

本文討論的宅基地買賣合同，僅限于因違反國家法律禁止性規定而導致無效的的宅基地買賣合同。此種案件也是司法實踐中最為常見又最難處理的一種案件。目前對于此類合同無效如何處理，各地法院做法各有不同，但考慮到此類案件一般是由于房地產升值，賣方可獲得(或者將來可獲得)較大的拆遷利益而且，各地法院幾乎都是一邊倒的盡量減少賣方所獲利益并對買方予以一定照顧。

對于這種案件，一般是按如下思路進行處理的：首先，雙方互負返還義務，由買方將土地及地上建筑(不論該房屋為誰建造)退還給賣方，由賣方將購房款及利息退還給買方；其次，如果該地上建筑(房屋)為買方所建造，則對該房屋價值進行評估，由賣方按照評估價向買方支付全部價款；再次，對于土地增值部分，按評估價值在雙方之間進行均分，由賣方將土地升值的一部分(一般是一半)支付給買方。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七條規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

此種處理方式，存在以下幾個問題：

1、如果賣方提起訴訟，要求退還土地(多數賣方考慮到房屋為買方建造，不會對房屋提出主張)，而買方不反訴的，那么根據合同無效，賣方的主張應該得到支持，此時會出現地回歸出賣人占有，但房屋卻仍由買受人占有，此時容易激發矛盾，而且案結事未了；

2、賣方退還利息的原因是因無效合同而占有了買方價款，故應支付相應的利息，但同時買方也是基于無效合同占有了賣方的土地，那為何無須支付占用費呢，而在實際生活中，土地占用費是遠高于利息的，如果支持占用費，則將使買方處于更加不利的狀態；

3、對于土地增值部分的分配，純粹是考慮到土地升值，如果不對此部分進行分配，即便不要求買方支付占用費，賣方也能獲得極大利益，而此類糾紛正是由于此種升值所帶來的不誠信所產生，但此種做法完全沒有法律依據，畢竟合同無效的效果是自始無效，回復到合同未履行時狀態，那土地與買方有何關系呢，而且如果合同有效，買方得到土地升值部分也是屬于履行利益的范圍，并不屬于合同無效所保護的信賴利益的范圍。

經過對以上問題考慮，結合實踐情況，提出一種解決問題的方法：首先，按照合同無效，買賣雙方互負返還義務，這點與上述做法相同。其次，分別計算雙方因合同無效所造成的信賴利益損失。

1、其中對于賣方，合同無效，其所受損失為不能使用土地的損失即涉案土地占用費損失(由評估機構進行評估)，考慮到有些案例中宅基地上原先是有房屋，該房屋已被買方拆除，此時賣方損失還包括該房屋價值，對于此房屋價值由賣方負責提供房屋建成年限等資料，由評估機構參照周邊房屋價值在合同簽訂時的價值進行評估；

2、對于買方，合同無效，其不能占有房屋及土地，其損失包括兩部分，一部分為其在宅基地上所建房屋價值損失和機會成本損失進行計算，后者即如果其不購買涉案房屋、土地，其本可以該筆金錢購買商品房，而今合同無效，其只能另行購買商品房，此間差別即為機會成本之喪失，具體計算為按其支付的價款(假設為10萬)計算出其在合同簽訂時可以購買的商品房的面積(假設為50平方米)，再按此面積計算出合同被確定無效時其購買同面積(50平方米)所需的價款(假設為50萬)，那么買方的機會成本損失就是40萬。至于作為估價商品房的地點及價格，筆者建議按涉案房地所在區(縣)房地產的平均價格計算。最后，將雙方損失按照締約過失中的過錯程度進行分擔，一般可考慮均分，但在出賣方明顯惡意的情況下，可以考慮由出賣人承擔60%的責任。對于此種責任分擔，建議法院在酌情時不要超出6：4這個范圍。

此種處理方式主要是在不對涉案土地升值部分進行分配的情況下，按照買方機會成本損失，對買方進行一定補償。盡量避免雙方之間利益不均衡，以減少賣方不誠信行為的出現。但這種處理方式是筆者睡前一時所想，若不寫出來只會產生今夜無人入眠的效果。此種思路未經司法實踐檢驗，能否行得通還需考慮土地占用費及原有房屋價值能否評估的問題，僅作為一種探索吧，希望讀者提出寶貴意見。

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內容審核：李軒教授

來源：頭條-宅基地買賣合同無效后，買方能否要求賠償拆遷補償損失？，