一、廣東省宅基地房買賣效力相關(guān)法律法規(guī)有哪些？

廣州張靜律師解答：外村人購(gòu)買本村村民宅基地房，買賣或合建合同都是無(wú)效的。但如果成功過(guò)戶了就有效，不受相關(guān)法律法規(guī)約束。合同無(wú)效的相關(guān)法律法規(guī)請(qǐng)看下面這個(gè)判決：

判決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，關(guān)于宅基地的流轉(zhuǎn),自1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》頒布以來(lái),一直是嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)｡ 其中,1982年頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定,“嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地”;1987年1月1日施行的《土地管理法》第四十一條規(guī)定,“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”;1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十三條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。在司法實(shí)踐中,2001年10月30日廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十二條規(guī)定,“當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同,一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前,農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后,農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的,可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效”;最高人民法院《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第19條規(guī)定,“在非試點(diǎn)地區(qū),農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人,該房屋買賣合同認(rèn)定為無(wú)效”;廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》(粵高法發(fā)〔2022〕5號(hào))第十三條也作了相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)上述法律規(guī)定及司法實(shí)踐,向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,相應(yīng)的買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效｡ 本案中,鐘賣家與梁買家簽訂《受屋地契》,約定鐘賣家將案涉宅基地轉(zhuǎn)讓給梁買家使用,因梁買家并非案涉宅基地所在村社的集體經(jīng)濟(jì)組織成員,故《受屋地契》違反了法律法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定,應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效｡

二、廣東省宅基地管理辦法細(xì)則

廣東省宅基地管理辦法細(xì)則

農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民合法使用或依法批準(zhǔn)，用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等，下同)的集體所有土地。本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村的宅基地管理，縣土地行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。農(nóng)村村民建造住宅必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃。鼓勵(lì)自然村向中心村，下山移民、脫貧小區(qū)集聚;鼓勵(lì)統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式住宅，控制獨(dú)立式住宅。嚴(yán)格控制用地規(guī)模，人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。嚴(yán)格控制地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)和利用山體切坡建房，確實(shí)無(wú)法避讓的，應(yīng)治理達(dá)到安全要求后方可建造。

農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)與舊村改造、土地整理、宅基地復(fù)墾相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴(yán)格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建造住宅。農(nóng)村村民建造住宅(包括新建、擴(kuò)建、移建、拆建)應(yīng)當(dāng)依法辦理用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù);涉及交通、林地、水利等用地的，還應(yīng)分別取得有關(guān)部門的許可或同意。農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。

廣東農(nóng)村申請(qǐng)宅基地條件

1.屬于當(dāng)?shù)卮迩f的農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民，可以分配宅基地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)

2.人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

法律依據(jù)：

《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》

第八條 在市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，農(nóng)村村民可以戶為單位申請(qǐng)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地建設(shè)非公寓式住宅，有條件的村推廣建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅。

三、農(nóng)村宅基地買賣的法律規(guī)定

法律主觀：

關(guān)于農(nóng)村宅基地，涉及的法律規(guī)定有：《 土地管理法 》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于 非農(nóng)業(yè)建設(shè) ?！鞭r(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民 宅基地使用權(quán) 由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與 集體經(jīng)濟(jì)組織 成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村 房屋宅基地 可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無(wú)效的買賣。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)憲法》第十條 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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