一、遇到模擬拆遷,我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)

1、及時(shí)去當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)查詢本地關(guān)于模擬拆遷的政策，模擬拆遷屬于地方性政策而并非全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的政策。依照我們查到的政策及時(shí)的和我們遇到的情況做一個(gè)比對(duì)，模擬拆遷雖然屬于地方性政策但是它不能越過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

有的地方政府為了降低拆遷的成本披著模擬拆遷的外套大肆壓低對(duì)我們的拆遷補(bǔ)償，這種走了樣的模擬拆遷我們一定要謹(jǐn)慎。

2、不要盲目跟風(fēng)，為了湊熱鬧就把字簽了。簽約人數(shù)達(dá)到一定比例相關(guān)部門(mén)就可以對(duì)舊城區(qū)開(kāi)展拆遷工作，但是對(duì)于簽字的過(guò)程、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)這些都不是透明的。

在很多時(shí)候，模擬拆遷過(guò)程中的協(xié)議被看成是民事協(xié)議，在后期進(jìn)如實(shí)質(zhì)拆遷階段時(shí)候往往就不具備相關(guān)的法律效力，如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)的協(xié)議效力，很有可能讓我們的被拆遷戶陷入被動(dòng)了。所以在面對(duì)自己不了解的協(xié)議時(shí)，我們要小心對(duì)待，切忌盲目跟風(fēng)。

3、在拿到和模擬拆遷有關(guān)的法律文書(shū)不知如何應(yīng)對(duì)，及時(shí)找到專業(yè)的人士幫忙，避免一時(shí)不注意簽了字而致使自己的利益承受巨大的損失。

模擬拆遷是可以用在舊城區(qū)改造的項(xiàng)目上的，但是模擬拆遷越過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》這道坎就是不合理的。在實(shí)際的房屋拆遷過(guò)程中，征收方往往會(huì)因?yàn)槔娴尿?qū)使巧立各種名目以期壓低對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。很多當(dāng)事人在征收方咄咄逼人的情形下無(wú)奈屈服，事后補(bǔ)救變得異常艱難。

模擬拆遷的合法流程是怎樣的

1、公告，房屋征收部門(mén)在改造范圍內(nèi)發(fā)布模擬拆遷公告。

2、調(diào)查登記，征收部門(mén)對(duì)改造范圍內(nèi)居民意愿進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并調(diào)查登記房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途。

3、評(píng)估，同意拆遷的戶數(shù)達(dá)到一定比例，房屋征收部門(mén)組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并對(duì)改造范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行評(píng)估。

4、擬定模擬搬遷補(bǔ)償方案，組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行論證并在改造范圍內(nèi)進(jìn)行公布，征求居民意見(jiàn)。

5、簽訂模擬搬遷協(xié)議，房屋征收部門(mén)將協(xié)議簽訂情況及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)進(jìn)行公布。

6、作出房屋征收決定，簽訂模擬搬遷協(xié)議戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)一定比例的，由房屋征收主體作出房屋征收決定。

7、作出分戶評(píng)估報(bào)告，以征收決定公告之日起為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)變化，參照前期的評(píng)估結(jié)果，出具被征收房屋的分戶評(píng)估報(bào)告。

8、作出補(bǔ)償決定及強(qiáng)制執(zhí)行。

二、什么是模擬拆遷,模擬拆遷應(yīng)該注意些什么

一、什么是模擬拆遷,模擬拆遷應(yīng)該注意些什么

模擬拆遷：

政府在舊城改造中，確定拆遷區(qū)塊之前，先了解居民的響應(yīng)程度，如果絕大多數(shù)居民有拆遷的意愿，則當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^(guò)居委會(huì)聯(lián)名向政府遞交改造的申請(qǐng)，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房?jī)r(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估，將擬安置房屋地塊的價(jià)值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達(dá)到90%以上或100%則政府再發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動(dòng)失效。

模擬拆遷不是正式拆遷，不能發(fā)布拆遷通告，不能印發(fā)拆遷通知。是有當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)征收程序的前提下，通過(guò)對(duì)于片區(qū)居民意向的征集，如果達(dá)到相關(guān)的比例，那么，就啟動(dòng)相關(guān)征收程序的行為。

模擬拆遷要注意的問(wèn)題：

1、模擬拆遷的模擬過(guò)程不透明，不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公布。也就是模擬拆遷過(guò)程中，百姓的意愿到底有多少，有關(guān)部門(mén)并不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公示。因此，一些居民不明就里，就在補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒(méi)有簽字的人越來(lái)越少，內(nèi)心比較著急，也草草簽字。因此，從根據(jù)你的意愿簽字，到逼你簽字，很大程度上，還是看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的意愿。

2、簽字的主體不適格。適格是一個(gè)法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。

模擬拆遷上有很多時(shí)候都是投資方來(lái)進(jìn)行簽字，而并不是行政部門(mén)。因此，在很多時(shí)候被看作是民事協(xié)議，在后期進(jìn)入實(shí)質(zhì)拆遷階段的時(shí)候，往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動(dòng)。

3、實(shí)踐中，模擬過(guò)程中，就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)際強(qiáng)制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實(shí)際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機(jī)結(jié)合是一句空話。

4、在實(shí)踐中，征收部門(mén)或確定的項(xiàng)目主體，出于利益考量，并不會(huì)真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評(píng)估結(jié)果與初次評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無(wú)法接受按初次評(píng)估結(jié)果作為補(bǔ)償條件，矛盾再次爆發(fā)。

二、相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

三、什么是模擬拆遷，模擬拆遷應(yīng)該注意些什么

模擬拆遷：

政府在舊城改造中，確定拆遷區(qū)塊之前，先了解居民的響應(yīng)程度，如果絕大多數(shù)居民有拆遷的意愿，則當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^(guò)居委會(huì)聯(lián)名向政府遞交改造的申請(qǐng)，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房?jī)r(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估，將擬安置房屋地塊的價(jià)值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達(dá)到90%以上或100%則政府再發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動(dòng)失效。

模擬拆遷不是正式拆遷，不能發(fā)布拆遷通告，不能印發(fā)拆遷通知。是有當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)征收程序的前提下，通過(guò)對(duì)于片區(qū)居民意向的征集，如果達(dá)到相關(guān)的比例，那么，就啟動(dòng)相關(guān)征收程序的行為。

模擬拆遷要注意的問(wèn)題：

1、模擬拆遷的模擬過(guò)程不透明，不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公布。也就是模擬拆遷過(guò)程中，百姓的意愿到底有多少，有關(guān)部門(mén)并不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公示。因此，一些居民不明就里，就在補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒(méi)有簽字的人越來(lái)越少，內(nèi)心比較著急，也草草簽字。因此，從根據(jù)你的意愿簽字，到逼你簽字，很大程度上，還是看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的意愿。

2、簽字的主體不適格。適格是一個(gè)法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。

模擬拆遷上有很多時(shí)候都是投資方來(lái)進(jìn)行簽字，而并不是行政部門(mén)。因此，在很多時(shí)候被看作是民事協(xié)議，在后期進(jìn)入實(shí)質(zhì)拆遷階段的時(shí)候，往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動(dòng)。

3、實(shí)踐中，模擬過(guò)程中，就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)際強(qiáng)制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實(shí)際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機(jī)結(jié)合是一句空話。

4、在實(shí)踐中，征收部門(mén)或確定的項(xiàng)目主體，出于利益考量，并不會(huì)真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評(píng)估結(jié)果與初次評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無(wú)法接受按初次評(píng)估結(jié)果作為補(bǔ)償條件，矛盾再次爆發(fā)。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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