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拆遷征收安置補(bǔ)償協(xié)議違法,這六種情形簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是無(wú)效的,可以依法維權(quán):今日土地征收規(guī)定更新

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    2024-08-13 17:26:09
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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拆遷征收安置補(bǔ)償協(xié)議違法,這六種情形簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是無(wú)效的,可以依法維權(quán),一、什么樣的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效根據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的情形主要有以下幾類(lèi):1、不具備拆遷民事權(quán)利能力(或主體資格)的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷補(bǔ)償

拆遷征收安置補(bǔ)償協(xié)議違法,這六種情形簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是無(wú)效的,可以依法維權(quán):今日土地征收規(guī)定更新

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  • 一、拆遷征收安置補(bǔ)償協(xié)議違法,這六種情形簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是無(wú)效的,可以依法維權(quán)

    一、什么樣的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效

    根據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的情形主要有以下幾類(lèi):

    1、不具備拆遷民事權(quán)利能力(或主體資格)的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。

    2、拆遷人與非安置房屋所有權(quán)人或權(quán)利人訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。

    3、被拆遷人為無(wú)民事行為能力人,其與拆遷人所訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效;被拆遷人為限制民事行為能力人,其與拆遷人所訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)征得其法定代理人或監(jiān)護(hù)人同意,否則無(wú)效。

    4、代理人超越代理權(quán)限或者無(wú)代理權(quán)時(shí)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議且未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的無(wú)效。

    5、損害社會(huì)公共利益,或以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。

    6、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效等。

    除以上所列情形及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的無(wú)效情況外,其他依法訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議受法律保護(hù)。

    二、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該注意什么

    1、對(duì)當(dāng)前形勢(shì)要有清醒的認(rèn)識(shí)

    任何一個(gè)舊城改造項(xiàng)目都經(jīng)過(guò)了當(dāng)?shù)卣牧㈨?、?guī)劃、批準(zhǔn),是取的了當(dāng)?shù)卣脑S可,特別是現(xiàn)在提倡優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的大前提下,政府對(duì)開(kāi)發(fā)商提務(wù)的服務(wù)比較全面,比較到位。在這種情況下,沒(méi)有物殊的關(guān)系,沒(méi)有特殊的背景,沒(méi)有特殊的能力,不要對(duì)項(xiàng)目本身提出任何的質(zhì)問(wèn),從法律角度講,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是不會(huì)存在任何問(wèn)題的。所以明智的選擇應(yīng)該是順其自然,作好心里、物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、過(guò)渡用房的準(zhǔn)備。

    2、對(duì)拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償安置政策要有全面的掌握

    任何一個(gè)拆遷項(xiàng)目都有一個(gè)詳盡的拆遷補(bǔ)償安置政策。這個(gè)政策會(huì)通過(guò)公開(kāi)的途徑,以不同的方式告知所在區(qū)域的拆遷戶,對(duì)于送上門(mén)的有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置政策,切不可不予理睬,正確的態(tài)度是認(rèn)真研習(xí)有關(guān)政策,積極爭(zhēng)取自身的合法利益。

    3、要有一個(gè)平和的心態(tài)

    房屋要拆遷,這是個(gè)人無(wú)法改變的現(xiàn)實(shí),在這個(gè)現(xiàn)實(shí)面前情緒會(huì)變的復(fù)雜,但一定要理智,不要心存當(dāng)“釘子戶”的想法,首先是不要低估當(dāng)?shù)卣龊貌疬w工作的能力和信心,其次是不要以身試法,按照法律的規(guī)定對(duì)于達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷戶,可以采取行政手段或法律手段強(qiáng)制拆除,特別是重慶的“釘子戶”曝光后,在拆遷工作中,特別是在要采取行政或法律手段時(shí)會(huì)更加果斷,不會(huì)拖而不決。

    4、要充分利用現(xiàn)有的政策,努力爭(zhēng)取拆遷補(bǔ)償?shù)睦孀畲蠡?

    拆遷無(wú)情,操作有情。拆遷工作人員既是政策的執(zhí)行者,就必然要按政策辦事,被拆遷戶在這一點(diǎn)上有必要尊重拆工作人員的人格,不要對(duì)拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊,正確的做法是積極與拆遷工作人員配合,強(qiáng)調(diào)拆遷前后的困難,提出自已的想法和要求,力爭(zhēng)取的拆遷工作人員的理解,采取人性化操作,用足用活政策,爭(zhēng)取自已在拆遷中利益最大大化。

    5、認(rèn)真閱讀拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,防止協(xié)議陷阱

    對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,如果采取勝貨幣補(bǔ)償?shù)模欢ㄒ鞔_貨幣數(shù)額,付款方式,付款地點(diǎn)、是否一次性付清等;如果是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,一定要明確被調(diào)換房屋的位置、樓層、面積、朝向、是否裝修等。

    二、已經(jīng)簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議,還可以維權(quán)

    一、已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償協(xié)議還能拆遷維權(quán)嗎

    一般來(lái)說(shuō),《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》一經(jīng)簽訂,房屋拆遷當(dāng)事人均應(yīng)全面履行,不允許反悔。但是,由于房屋拆遷涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜,在下面4種情況下,《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》可以反悔:

    1、與房屋拆遷有關(guān)行政許可撤銷(xiāo)或確認(rèn)違法。

    房屋拆遷依托于政府的行政許可,如果政府行政許可行為被撤銷(xiāo)或確認(rèn)為違法,據(jù)此簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的合法性就存在問(wèn)題,當(dāng)事人可依法請(qǐng)求確認(rèn)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

    2、房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)違法或估價(jià)不合理。

    房屋拆遷依托于房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為,如果房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)不是依法選定的,或者房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)不依法進(jìn)行估價(jià),或者房屋估價(jià)結(jié)果顯失公平,當(dāng)事人可依法請(qǐng)求變更或撤銷(xiāo)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)。

    3、協(xié)議存在重大誤解、顯失公平。

    如果在簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》過(guò)程中存在其他重大誤解、顯失公平的情形,存在一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同的情形,受損害方有權(quán)請(qǐng)求變更或者撤銷(xiāo)合同。

    4、未成年人、限制行為能力人簽的協(xié)議。

    如果《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》是由家庭中的成年人、限制行為能力人簽的,則可以追認(rèn)該協(xié)議無(wú)效。

    當(dāng)發(fā)生上述情況,房屋拆遷當(dāng)事人完全可以對(duì)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》反悔,向人民法院提起民事訴訟,請(qǐng)求變更或者撤銷(xiāo)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》,或者確認(rèn)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

    二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議可以反悔的情形

    1、超越代理權(quán)限訂立的合同無(wú)效

    夫妻共有房屋,只有一方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。

    在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

    另外,宅基地或者房產(chǎn)證是父母的名字,但是簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候是子女簽訂的協(xié)議,在此種情況下,子女必須向征收方出具父母的授權(quán)委托書(shū),否則簽訂的安置協(xié)議便是無(wú)效。

    2、采用不合理的手段簽訂協(xié)議

    一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同,屬于意思表示不真實(shí)的合同,一般屬于可變更或撤銷(xiāo)的合同,但是如果還損害了國(guó)家利益,則屬于無(wú)效合同。

    雖然采用欺詐脅迫等手段簽訂協(xié)議是不合法,可導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效,但在實(shí)際維權(quán)過(guò)程中,被拆遷者因舉證困難而時(shí)常陷入被動(dòng)。所以在簽訂協(xié)議時(shí)保存好證據(jù)極為重要。

    3、協(xié)議內(nèi)容導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效

    拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計(jì)劃進(jìn)行拆遷,如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)對(duì)于被拆除房屋及其附屬物的批準(zhǔn)文件規(guī)定的,可以認(rèn)定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

    4、簽訂主體是否有民事行為能力也是決定因素之一

    根據(jù)民法典的規(guī)定,無(wú)民事行為能力人必須由其法定代理人代理代理實(shí)施民事行為。限制民事行為能力人可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng);其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。具體就是指如果家里有患有老年癡呆的老人和小孩,他們是不能作為簽約主體去簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的。

    三、已經(jīng)簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議,是否還可以維權(quán)

    一、已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償協(xié)議還能拆遷維權(quán)嗎

    一般來(lái)說(shuō),《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》一經(jīng)簽訂,房屋拆遷當(dāng)事人均應(yīng)全面履行,不允許反悔。但是,由于房屋拆遷涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜,在下面4種情況下,《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》可以反悔:

    1、與房屋拆遷有關(guān)行政許可撤銷(xiāo)或確認(rèn)違法。

    房屋拆遷依托于政府的行政許可,如果政府行政許可行為被撤銷(xiāo)或確認(rèn)為違法,據(jù)此簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》的合法性就存在問(wèn)題,當(dāng)事人可依法請(qǐng)求確認(rèn)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

    2、房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)違法或估價(jià)不合理。

    房屋拆遷依托于房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為,如果房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)不是依法選定的,或者房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)不依法進(jìn)行估價(jià),或者房屋估價(jià)結(jié)果顯失公平,當(dāng)事人可依法請(qǐng)求變更或撤銷(xiāo)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)。

    3、協(xié)議存在重大誤解、顯失公平。

    如果在簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》過(guò)程中存在其他重大誤解、顯失公平的情形,存在一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同的情形,受損害方有權(quán)請(qǐng)求變更或者撤銷(xiāo)合同。

    4、未成年人、限制行為能力人簽的協(xié)議。

    如果《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》是由家庭中的成年人、限制行為能力人簽的,則可以追認(rèn)該協(xié)議無(wú)效。

    當(dāng)發(fā)生上述情況,房屋拆遷當(dāng)事人完全可以對(duì)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》反悔,向人民法院提起民事訴訟,請(qǐng)求變更或者撤銷(xiāo)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》,或者確認(rèn)《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

    二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議可以反悔的情形

    1、超越代理權(quán)限訂立的合同無(wú)效

    夫妻共有房屋,只有一方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。

    在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

    另外,宅基地或者房產(chǎn)證是父母的名字,但是簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候是子女簽訂的協(xié)議,在此種情況下,子女必須向征收方出具父母的授權(quán)委托書(shū),否則簽訂的安置協(xié)議便是無(wú)效。

    2、采用不合理的手段簽訂協(xié)議

    一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同,屬于意思表示不真實(shí)的合同,一般屬于可變更或撤銷(xiāo)的合同,但是如果還損害了國(guó)家利益,則屬于無(wú)效合同。

    雖然采用欺詐脅迫等手段簽訂協(xié)議是不合法,可導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效,但在實(shí)際維權(quán)過(guò)程中,被拆遷者因舉證困難而時(shí)常陷入被動(dòng)。所以在簽訂協(xié)議時(shí)保存好證據(jù)極為重要。

    3、協(xié)議內(nèi)容導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效

    拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計(jì)劃進(jìn)行拆遷,如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)對(duì)于被拆除房屋及其附屬物的批準(zhǔn)文件規(guī)定的,可以認(rèn)定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

    4、簽訂主體是否有民事行為能力也是決定因素之一

    根據(jù)民法典的規(guī)定,無(wú)民事行為能力人必須由其法定代理人代理代理實(shí)施民事行為。限制民事行為能力人可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng);其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。具體就是指如果家里有患有老年癡呆的老人和小孩,他們是不能作為簽約主體去簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的。

    四、拆遷補(bǔ)償不合理怎么維權(quán)

    法律分析:認(rèn)為拆遷補(bǔ)償不合理的當(dāng)事人,通常情況下在短時(shí)間內(nèi)也不能和拆遷方達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議,但政府規(guī)劃的拆遷期限并不可能無(wú)限延長(zhǎng),按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

    法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

    五、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)

    法律分析:房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的主體一方是政府,另一方是被征收人,所遵守的規(guī)劃,不是民事法律規(guī)劃,而是行政規(guī)則,故該協(xié)議的性質(zhì)屬于行政合同。被征收人反悔,所提起的訴訟應(yīng)當(dāng)是行政訴訟;被征收人拒不執(zhí)行協(xié)議,政府可以依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

    法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:

    (一)國(guó)防和外交的需要;

    (二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

    (三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

    (四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

    (五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

    (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

    《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

    縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

    多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

    擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯???h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

    相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

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