拆遷征收補償方法公共利益,城市房屋拆遷中的公共利益在哪里,一、城市房屋拆遷中的公共利益是怎樣的既然城市房屋拆遷本質上仍是國家對私有財產權的征收或征用，那么，根據憲法第13條，國家必須基于公共利益進行。雖然，《城市房屋拆遷管理條例》中沒有出現
一、城市房屋拆遷中的公共利益是怎樣的既然城市房屋拆遷本質上仍是國家對私有財產權的征收或征用，那么，根據憲法第13條，國家必須基于公共利益進行。雖然，《城市房屋拆遷管理條例》中沒有出現任何公共利益的字眼，但是，根據《土地管理法》第58條，國家收回國有土地使用權的條件是：
（1）為公共利益需要使用土地的；
（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。這其中的第一個條件就是基于公共利益的需要，但是，令人疑惑的是，該條將“公共利益”與“舊城改造”并列，且分別規定，似乎舊城改造并不屬于公共利益。但如果舊城改造不屬于公共利益，在當事人沒有過錯的情況下，國家收回國有土地使用權的合憲性就很值得懷疑。所以，為了維護城市房屋拆遷的正當性，對于《土地管理法》第58條中的公共利益，立法者最好進行具體解釋。況且，我國的危房改造往往與土地的商業開發聯系在一起，即除將危房改造后騰出的土地一部分用作原來居民的回遷房外，其余的則進入土地交易市場用于商業目的。比如，酒仙橋拆遷案中，在實際改造的84萬余平方米中，其中58萬余平方米用于回遷及配套規劃面積，占69％；入市交易的土地面積為25萬余平方米，占31％。那么，即使危房改造屬于公共利益，而對于危房改造所遺留的土地的商業開發，能否因為危房改造也一并取得收回這部分國有土地使用權的正當目的呢？
二、城市房屋拆遷補償的方式
1、貨幣補償；貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾；四是更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，盡可能實行貨幣補償。《條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。對于貨幣補償的具體辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規或規章予以規范。
2、產權調換；產權調換，是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。差價結算以等價交換的原則進行，實質上是結算被拆除房屋的市場評估價與調換房屋市場價的差價，多退少補。相當于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋。對以上兩種方式被拆遷人是否可以進行選擇？條例規定，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受以下兩種條件的限制：一是規定了拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。城市房屋拆遷中的公共利益在我國土地管理法中有規定，為公共利益需要使用土地的、為實施城市規劃進行舊城區改建的可以對城市房屋進行征收拆遷。
城市房屋拆遷第一就是基于公共利益的。將公共利益與舊城改造并列，且分別規定，似乎舊城改造并不屬于公共利益。但如果舊城改造不屬于公共利益，在當事人沒有過錯的情況下，國家收回國有土地使用權的合憲性就很值得懷疑。所以，為了維護城市房屋拆遷的正當性，對于《土地管理法》第58條中的公共利益，立法者最好進行具體解釋。我國的危房改造往往與土地的商業開發聯系在一起，即除將危房改造后騰出的土地一部分用作原來居民的回遷房外，其余的則進入土地交易市場用于商業目的。
一、拆遷合同簽訂的前提是什么？
《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權機關批準、取得拆遷許可證外，還需要具備實質的前提，即符合城市總體與局部規劃，有利于舊城履行、改善環境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質可以是形式上的違法與實質上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關系人認為其項目建設或拆遷行為違法上述規定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。
二、國有土地使用權被收回的原因有哪些
（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
公共利益，民眾的權利應該得到保護，但是非公共利益，即商業利益，被征收人的權益，更應該得到保護。而現在，在非公共利益上，新條例仍給開發商留下了一個尾巴，留下了一把尖刀，讓他繼續為虎作倀！其意何在？
從征收立法上講，非公共利益對征收人來講，應該比公共利益更嚴格，因為他是純商業的行為，是獲利的行為。如果按此意見稿，拆遷并不會推出歷史的舞臺，他將仍然存在。非公共利益同樣應該適用搬遷，而不是拆遷！讓拆遷一詞成為真正的歷史！
一、集體土地房屋房屋拆遷糾紛如何處理
一、通過立法和體制途徑：
(一)明確規定公共利益的范圍，以限制借公共利益目的濫用征收權的現象。
(二)建立公平合理的農民房屋拆遷補償標準。
(三)建立健全農民房屋拆遷的相關程序。設立征收和收回宅基地的公告或通知程序，保障農民的知情權和宅基地權利人的參與權，異議權。
二、行政機關做到依法拆遷。
三、以保護當事人的合法權益為主。
二、拆遷拆除有什么區別
顧名思義，拆除就是國家依法將不合法的建筑拆毀，沒有任何補償，因為是不合法的。而拆遷是因為地皮用其他用途，因此將原有建筑拆除，并給予原建筑內的住戶或者單位進行相應安置，例如遷至其他地點，或等新的建筑蓋好后給予回遷。現在也有拆遷不給房子，只是按照相應的地段價位，面積給房款的。
《民法典》第二百四十三條【征收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
法律法規概覽
1相關法律規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”
2、《民法典》的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
3、《土地管理法》第2條：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”
4、《征收條例》第2條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償”。
從上述法條可以看出，無論是國家根本法，還是專門調整征地拆遷方面的法律，都明確了土地和房屋征收的前提——為了公共利益的需要。
“為了公共利益的需要”具體是指什么？
在此前的法律法規中，雖然經常有“為了公共利益的需要”的說法，但法律一直沒有明確何為“公共利益”，因而關于“公共利益’如何界定的問題也一直是學者們研究和討論的主題之一。在《征收條例》中，法律對“公共利益”作出了較為明確的界定。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條的規定，為了公共利益的需要包括為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等目的。
“為了公共利益的需要”包括哪些情形？
《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條列舉了六種具體情形，分別是：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
在這六種情形中，需要強調的是第四、第五種。
所謂“保障性安居工程”，主要是指政府在對中低收入家庭實施分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。
國有土地上房屋征收一般涉及兩種情況：
一是城市和國有工礦棚戶區改造，以及林區、墾區棚戶區改造；
二是廉租房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃房屋等。
同時，舊城區改建應符合以下條件才屬于公共利益的需要：
(1)由政府組織實施；
(2)符合《中華人民共和國城鄉規劃法》的相關規定，根據《城鄉規劃法》第31條的規定，不損害歷史文化遺產和傳統風貌，合理確定拆遷和建設規模的舊城區改建才屬于公共利益需要；
(3)應當是對危房集中、基礎設施落后等地段進行改建。
（1）拆除城鎮居民私有房屋的補償辦法
①以房換房
即拆遷人提供與被拆除的房屋在位置區域、面積、成色、質量等方面大體相當或價值相當的房屋，與原房屋對換所有權。以房換房后，拆遷人不再予以補償，也不再另行安置住房。如果提供的房屋與原房屋不相當，則由受益的一方補償其差額部分。
②易地原拆原建
它是指拆遷人在城鎮規劃部門劃定的地區，在約定的時間內，利用原房舊料，按照原房的結構、面積、質量和使用條件易地還建。被拆遷人亦可自拆自建，由拆遷人提供建房用地并補償所需的工料費和運輸費。易地重建房屋的產權歸被拆遷人所有。
③易地重建
拆遷入易地另建住房安置被拆遷人，雙方建立新的租賃關系，原房作價補償。拆除私有房屋，應當由當地房屋產權監督處和舊產估價處確定產權和舊產價格。
（2）拆除城郊農民房屋的補償辦法
拆除農民自住房屋應本著原拆原建的原則，充分利用原房舊料，由拆遷人補助工費和材料，由農民自行遷建或鄉村按規劃統一遷建。
拆除農民的出租房，不再還建，應給予作價補償。承租人如系城鎮居民，并且是在土地使用權出讓前承租的，由拆遷人安置承租人。
拆遷已轉為城鎮居民的農民房屋，應按城鎮居民房屋的估價標準進行補償，被拆遷人由拆遷人負責安置，雙方應建立租賃關系。
農民房屋的附屬物，如門樓、圍墻、廁所、豬牛羊圈等等，由各地根據實際情況規定合理的補償標準。
（3）拆除單位房屋的補償辦法
首先，拆除單位住宅房屋可以采用以下補償辦法：
①被拆遷人自行拆建的，由拆遷入提供建房用地，并按易地遷建所需費用進行一次性補償，被拆遷人負責安置使用人，遷建的新房產權歸被拆遷人所有。
②拆遷人在原地或異地建房安置使用人，如果被拆遷人要求保留新房屋產權，則應向拆遷人償付新房投資減除原房產價后的差額；被拆遷入不要求保留新房屋產權的，拆遷人不予補償，安置房的產權歸國家所有，由房地產管理部門經營管理。
③被拆遷人需要利用原房舊料，愿自行拆除原房的，拆遷人應給予拆房所需要的人工費和材料運輸的補償，并負責對被拆除房屋使用人進行安置，建立新的租賃關系。
其次，拆除單位非住宅房屋可以采用以下補償辦法：
生產、辦公、營業、倉庫等非住宅用房的拆建，可以由拆遷人對原房作價補償，取得新房產權；也可以由被拆遷人負擔新房造價超過原房價值的部分，安置后的產權歸被拆遷人所有。由拆遷停產、停業造成的經濟損失，應由拆遷人按規定給予補償。
（4）拆除其他房屋及其設施的補償辦法
拆除外僑房屋、寺廟、教會房屋和名勝古跡等，拆遷入應分別與有關部門協商，按有關法規和政策辦理。對于宗教團體用房和名勝古跡，拆遷人應當與當地的民政、文化、統戰、房管等部門協商拆遷方案，并報該建筑物的管理機關批準后，方能拆遷。拆遷過程中應采用有效的技術手段和措施，最大限度地保證建筑物和文物古跡的原狀。
拆遷公共廁所、管道電線、封閉清潔站等公共設施，拆遷人應當按照原性質、規模予以重建，或者按照重置價格給予補償，或由人民政府按照城市規劃統籌安排。
墳墓的拆遷，應做好被拆遷人的思想工作。無主墳墓由拆遷人代遷或深埋。遷葬烈士、少數民族和外國人的墳墓，按民政部門的規定辦理。
一、簽訂房屋拆遷補償協議常識有哪些？
1、房屋拆遷補償協議的內容
（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；
（2）安置用房面積、標準和地點；
（3）產權調換房屋的差價支付方式和期限；
（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；
（6）違約責任和爭議解決的方式；
（7）當事人約定的其他條款。
2、協議的生效條件
房屋拆遷補償安置協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協議必須經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。
拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。
3、協議必須公證
這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協議書必須經公證機關公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協議內容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協議的疑慮。
4、協議的法律效力
房屋拆遷補償安置協議是具有法律效力的文件。表現在其權利依法產生后受到法律的保護；其義務依法產生后，則受到法律的強制。其次是依法訂立的協議必須認真恪守，當事人任何一方均無權擅自變更或解除。再就是在履行協議中發生糾紛，協議條款便是解決糾紛的主要依據。
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