● 圣運推薦：拆遷補(bǔ)償與征收補(bǔ)償方式，征收拆遷補(bǔ)償區(qū)別:今日土地征收規(guī)定更新

一、拆遷補(bǔ)償與征收補(bǔ)償方式,征收拆遷補(bǔ)償區(qū)別

拆遷補(bǔ)償與賠償?shù)膮^(qū)別主要有以下三個方面，具體體現(xiàn)如下：

1、兩者性質(zhì)不同。

拆遷補(bǔ)償突出的是補(bǔ)字，帶有明顯的補(bǔ)充性，是對損失的一種彌補(bǔ)，而拆遷賠償突出的是賠字，帶有明顯的懲罰性和偶發(fā)性，是對有過錯一方的經(jīng)濟(jì)懲罰。

比如地方政府在征收土地時，需要對原地上的建筑物、附著物進(jìn)行拆除和搬遷，給予權(quán)屬人的補(bǔ)償，屬于拆遷補(bǔ)償支出；但是在拆遷過程中損壞了權(quán)屬人其他財產(chǎn)，比如生產(chǎn)、生活工具等，屬于拆遷行為中有過錯的一方，給予權(quán)屬人支付的對價，就屬于拆遷賠償。

2、兩者標(biāo)準(zhǔn)不同。

拆遷補(bǔ)償支出通常都有國家或者地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)會以改造方案的形式報經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，包括拆遷的范圍、補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償?shù)臅r限、支付的方式等。

而拆遷賠償沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，通常是協(xié)議雙方根據(jù)市場行情協(xié)商的結(jié)果。

3、兩者財稅處理不同。

拆遷補(bǔ)償和拆遷賠償都不屬于增值稅應(yīng)稅范圍，都不需要繳納增值稅，但是拆遷補(bǔ)償屬于成本列支項目，在證據(jù)鏈完善的情況下，對房地產(chǎn)企業(yè)可以抵減增值稅銷售額、享受土地增值稅加計扣除、在企業(yè)所得稅前列支，同時也是契稅的計稅基礎(chǔ)。拆遷賠償屬于營業(yè)外支出，對房地產(chǎn)企業(yè)只可以在企業(yè)所得稅前扣除，但不需要做為契稅的計稅成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，支付給他人的拆遷補(bǔ)償費如何計征契稅？

（一）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)第一條第(二)款規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅依據(jù)為成交價格。成交價格包括出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)以上內(nèi)容可以得知，契稅的計稅依據(jù)應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償費。

（二）目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對被拆遷人的補(bǔ)償主要有兩種形式：一是貨幣補(bǔ)償，一般一次性支付。二是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說的回遷。第一種支付貨幣補(bǔ)償?shù)男问?，契稅如何征收的問題沒有爭議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會按照貨幣補(bǔ)償金額繳納契稅。關(guān)鍵是第二種形式，有的開發(fā)企業(yè)并未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分作為拆遷補(bǔ)償款繳納契稅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換所安置的房屋，屬于承受者對被拆遷人支付的實物補(bǔ)償，應(yīng)該按章繳納契稅。這就又出現(xiàn)一個新問題

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征用耕地的補(bǔ)償費包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費；征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》 第二十六條 土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費歸地上附著物及青苗的所有者所有；需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體組織管理和使用；

由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

二、征收和拆遷的哪個補(bǔ)償多

法律分析：理論上是征收的價格更高,因為征收是沒有宅基地補(bǔ)償?shù)?拆遷就可以要求對宅基地進(jìn)行補(bǔ)償或者對于房屋進(jìn)行置換,所以價格會低一點,但從長遠(yuǎn)考慮,大家都愿意選擇宅基地補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

三、拆遷補(bǔ)償與征地補(bǔ)償一樣嗎

法律分析：區(qū)別就在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償是指對房屋及其建筑附屬設(shè)施的按一定標(biāo)準(zhǔn)折價補(bǔ)償，征地補(bǔ)償是指對農(nóng)村集體土地的征地補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條 規(guī)定：國家對土地使用者依法取得土地使用權(quán)，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

四、征收補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別

法律分析：征收是國家基于公共利益需要，以行政權(quán)取得集體、個人財產(chǎn)所有權(quán)并給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)男姓袨椋魇諘r需要依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序。搬遷是取得搬遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第五十五條 土地征收是指國家為了公共利益的需要，運用國家強(qiáng)制力，按照法定程序?qū)⒁欢ǚ秶r(nóng)村集體土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有權(quán)，并依法對被征收土地的原權(quán)利人(包括土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以及土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人等)給予補(bǔ)償?shù)幕顒印?/p>

五、拆遷和征收哪個補(bǔ)償多？

法律分析：

一般來說商業(yè)性的拆遷的賠償要略大于土地征收的賠償，但具體的還是應(yīng)該參照個體情況以及各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。兩者的補(bǔ)償原則也是略有差異的，征地的補(bǔ)償原則應(yīng)該保持合理，恰當(dāng)?shù)脑瓌t，而拆遷的補(bǔ)償原則應(yīng)該秉持充分和合理的原則。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?

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文章來源參考：【頭條】拆遷補(bǔ)償與征收補(bǔ)償方式，拆遷補(bǔ)償細(xì)則

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投稿：祁汐琬

內(nèi)容審核：楊建峰律師