2022年最新農(nóng)村征地程序來了,走到這一步才能強(qiáng)制收地,自2020年新修訂的《土地管理法》施行至今,農(nóng)村集體土地征收和宅基地上的房屋拆遷迎來了多年未見的驟變期,這突出表現(xiàn)在法定程序步驟的重大改變上。2021年9月,《土地管理法實(shí)施條例》終于
自2020年新修訂的《土地管理法》施行至今,農(nóng)村集體土地征收和宅基地上的房屋拆遷迎來了多年未見的驟變期,這突出表現(xiàn)在法定程序步驟的重大改變上。2021年9月,《土地管理法實(shí)施條例》終于完成了修訂,“法+條例”共同形成了較為完整、全面的農(nóng)村征地補(bǔ)償新程序,走到哪一步才有權(quán)強(qiáng)制收回土地也有了最終的答案。律師就在新春伊始為廣大農(nóng)民朋友全面分析解讀這一具有顛覆性的新程序,希望對(duì)大家2022年的征收維權(quán)實(shí)踐提供幫助。
就農(nóng)村征地新程序的整體出發(fā),律師將其最直觀地分為兩大階段:征收土地公告(正式)發(fā)布前和發(fā)布后。從《土地管理法》第47條的規(guī)定中我們不難看出,征收土地公告發(fā)布前才是新程序中動(dòng)作、行為集中之所在。
換言之,想要把自己的征地補(bǔ)償安置利益弄個(gè)清楚明白,一定要趁早,不可拖延。
1.征收土地預(yù)公告發(fā)布。《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定,需要征收土地,縣級(jí)以上地方人民政府認(rèn)為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地預(yù)公告......
據(jù)此,征收土地預(yù)公告就成為了整個(gè)征地程序的新起點(diǎn)。在新《實(shí)施條例》出臺(tái)前,一些地方將其稱為“征地啟動(dòng)公告”,二者完全是同一份公告。
征地預(yù)公告的法定內(nèi)容:應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。征地預(yù)公告的發(fā)布形式:應(yīng)當(dāng)采用有利于社會(huì)公眾知曉的方式,在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布,預(yù)公告時(shí)間不少于十個(gè)工作日。
征地預(yù)公告發(fā)布后對(duì)被征地農(nóng)民產(chǎn)生的直接影響:自征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起,任何單位和個(gè)人不得在擬征收范圍內(nèi)搶栽搶建;違反規(guī)定搶栽搶建的,對(duì)搶栽搶建部分不予補(bǔ)償。
請(qǐng)注意,征地預(yù)公告必須是由縣級(jí)以上政府蓋章發(fā)布的,鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村委會(huì)等主體依法無權(quán)發(fā)布這樣的公告,也就是無權(quán)啟動(dòng)征地程序。
而在實(shí)踐中,要當(dāng)心先通過協(xié)議收購、收回宅基地使用權(quán)等名義搞“協(xié)議搬遷”,實(shí)為開展征收項(xiàng)目的做法。被征地農(nóng)民要對(duì)這類不規(guī)范操作有敏感性,及時(shí)咨詢律師進(jìn)行更精準(zhǔn)的形勢(shì)判斷。
2.開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查。《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定,土地現(xiàn)狀調(diào)查應(yīng)當(dāng)查明土地的位置、權(quán)屬、地類、面積,以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。
這個(gè)環(huán)節(jié)農(nóng)民顯然是有參與權(quán)的,征收方不能在未告知農(nóng)民、未實(shí)際下地入戶的情況下僅憑登記數(shù)據(jù)關(guān)起門來搞所謂的“現(xiàn)狀調(diào)查”。調(diào)查的結(jié)果也應(yīng)當(dāng)在村集體張榜公示。
3.開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定,社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)對(duì)征收土地的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行綜合研判,確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施和處置預(yù)案。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)有被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人參加,評(píng)估結(jié)果是申請(qǐng)征收土地的重要依據(jù)。
簡(jiǎn)言之,社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)是法定必經(jīng)程序,無此步驟則會(huì)導(dǎo)致征地補(bǔ)償安置方案擬定行為不合法。這將是被征地農(nóng)民在救濟(jì)權(quán)利時(shí)的重點(diǎn)審查對(duì)象。
4.編制征地補(bǔ)償安置方案并對(duì)方案進(jìn)行公告。《土地管理法實(shí)施條例》第27條指出,征地補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)、安置對(duì)象、安置方式、社會(huì)保障等內(nèi)容。
第28條則進(jìn)一步明確了征地補(bǔ)償安置方案的公告方式:縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告,公告時(shí)間不少于三十日。
征地補(bǔ)償安置公告的內(nèi)容還包括辦理補(bǔ)償?shù)怯浀姆绞胶推谙蓿约爱愖h反饋渠道。
總體來說,征地補(bǔ)償安置公告是整個(gè)征地報(bào)批前程序中對(duì)被征收人權(quán)益影響最直接、最重大的一個(gè)環(huán)節(jié)。
這突出表現(xiàn)在被征地農(nóng)民有權(quán)在公告期限內(nèi)針對(duì)方案內(nèi)容提出意見、申請(qǐng)聽證,或者委托專業(yè)律師介入?yún)f(xié)助對(duì)方案的合法性、合理性提出建議,從而促成對(duì)方案的實(shí)質(zhì)性修改。
應(yīng)該說,這是被征地農(nóng)民提升補(bǔ)償安置條件的最佳時(shí)間點(diǎn),要比拖到起訴征地補(bǔ)償安置決定直至責(zé)令交出土地決定時(shí)高效得多。
需要注意的是,聽證會(huì)的召開是有門檻的,即必須符合“多數(shù)”被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為擬定的征地補(bǔ)償安置方案不合法這一條件。僅僅是少數(shù)被征地農(nóng)民提出了異議,難以導(dǎo)致聽證會(huì)的召開。
這也就是律師此前多次強(qiáng)調(diào)過的“更團(tuán)結(jié)”的意義所在。在這一關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)上,要把支持我們觀點(diǎn)的人搞得多多的,不能放任自己淪為法律上的“個(gè)別人”。
5.確定征地補(bǔ)償安置方案后組織簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和聽證會(huì)等情況確定征地補(bǔ)償安置方案后,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。征地補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。
按照立法設(shè)計(jì),到這一步大多數(shù)被征地農(nóng)民就已經(jīng)走完了自己的征地補(bǔ)償程序。協(xié)議一簽,大局已定,只需等待征地報(bào)批獲準(zhǔn),征收土地公告正式發(fā)布,領(lǐng)錢、拿新房鑰匙即可。
剩下來的就是那些對(duì)補(bǔ)償安置不滿,堅(jiān)持依法救濟(jì)權(quán)利的“個(gè)別戶”,縣級(jí)政府在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明情況也就可以了。
一般而言,“個(gè)別戶”的所占比例不應(yīng)超過10%。嚴(yán)格一些,要求在5%以內(nèi)也不過分,具體的要看各省、市的地方性規(guī)定。
換句話說,按照新程序,征地項(xiàng)目能否順利獲批,關(guān)鍵就看被征地農(nóng)民是否對(duì)征地補(bǔ)償安置條件認(rèn)可滿意。能夠決定自己命運(yùn)的,始終是被征地農(nóng)民自己。
6.提出征收土地申請(qǐng)。《土地管理法實(shí)施條例》第30條規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府完成本條例規(guī)定的征地前期工作后,方可提出征收土地申請(qǐng),依照《土地管理法》第四十六條的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(省級(jí)政府或者國(guó)務(wù)院)批準(zhǔn)。
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)征收土地的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的為了公共利益確需征收土地的情形以及是否符合法定程序進(jìn)行審查。
7.取得征地批復(fù),發(fā)布征收土地公告。《土地管理法實(shí)施條例》第31條規(guī)定,征收土地申請(qǐng)經(jīng)依法批準(zhǔn)后,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起十五個(gè)工作日內(nèi)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告,公布征收范圍、征收時(shí)間等具體工作安排......
省級(jí)政府或者國(guó)務(wù)院作出的叫征地批復(fù),縣級(jí)政府可據(jù)此發(fā)布正式的征收土地公告。到這里,開頭提及的“預(yù)公告”的“預(yù)”字就算徹底去掉了,征地拆遷也就成了不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)了。
律師認(rèn)為,在未取得正式的征地批復(fù),發(fā)布征收土地公告前,征收方不得“未批先占”拆除房屋、占地施工。
但在實(shí)踐中,對(duì)已簽約戶的房屋快速拆除已成為習(xí)慣性操作,故問題的關(guān)鍵還是在于被征地農(nóng)民不可草率盲目簽約。
需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是,省級(jí)政府作出的征地批復(fù)依法是能夠申請(qǐng)復(fù)議的,當(dāng)然是由作出的省政府自己復(fù)議自己。若復(fù)議維持,必要時(shí)還可再申請(qǐng)國(guó)務(wù)院裁決。
8.組織實(shí)施具體征地補(bǔ)償行為。這里的組織實(shí)施工作分為兩種:一是對(duì)已經(jīng)簽約的農(nóng)戶,要及時(shí)足額支付其5項(xiàng)法定補(bǔ)償費(fèi)用(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)、其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)以及社會(huì)保障費(fèi)用);
二是對(duì)始終拒絕簽約的農(nóng)戶,縣級(jí)以上政府應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定,以行政決定的方式為其落實(shí)補(bǔ)償安置。
被征地農(nóng)民若對(duì)征地補(bǔ)償安置決定不服,有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。這一步將會(huì)直接決定“個(gè)別戶”的最終補(bǔ)償安置收獲,大家一定要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下去舉證、質(zhì)證、評(píng)估、出庭應(yīng)訴,切勿自行盲目應(yīng)對(duì)從而將最重要的救濟(jì)機(jī)會(huì)浪費(fèi)。
9.責(zé)令限期交出土地。補(bǔ)償安置也落實(shí)了,法定程序也走到了,公共利益需要也符合了,若被征地農(nóng)民執(zhí)意不肯交出土地、騰退房屋,達(dá)到了阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的程度,《土地管理法實(shí)施條例》第62條也就派上用場(chǎng)了——由縣級(jí)以上政府責(zé)令交出土地;拒不交出土地的,依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
新程序帶來的一個(gè)疑問是,責(zé)令交出土地決定和征地補(bǔ)償安置決定是都要有,還是有一個(gè)就算合法?
2022年2月剛剛施行的《遼寧省實(shí)施辦法》第17條是這樣表述的:
農(nóng)民集體所有土地被依法征收的土地所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置協(xié)議或者征地補(bǔ)償安置決定規(guī)定的期限內(nèi)交出土地,被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)與市、縣(區(qū))人民政府辦理相關(guān)手續(xù)。拒不交出土地的,由市、縣(區(qū))人民政府責(zé)令限期交出土地。
由此看來,至少在遼寧省的征地實(shí)踐中,責(zé)令限期交出土地決定被作為了法定的最后環(huán)節(jié),必須出現(xiàn)。也就是說要既有征地補(bǔ)償安置決定,又有責(zé)令限期交出土地決定,才能走到申請(qǐng)法院司法強(qiáng)拆農(nóng)民房屋的地步。
走到這第9步,強(qiáng)制收地、強(qiáng)制拆房才會(huì)到來,而且只能是有法院裁定,區(qū)縣政府及其自然資源主管部門,乃至于更低層級(jí)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村委會(huì)等均無權(quán)強(qiáng)制拆除老百姓的合法房屋,也無權(quán)強(qiáng)行鏟除老百姓種植的樹木及農(nóng)作物,拆毀其他養(yǎng)殖設(shè)施。
農(nóng)村的土地征收補(bǔ)償費(fèi)主要由三個(gè)部分組成。
1、土地補(bǔ)償費(fèi)
土地補(bǔ)償費(fèi)是耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍,假如你們村有100畝耕地被征收,每畝耕地的平均年產(chǎn)值是5000元/畝的話,那么土地補(bǔ)償費(fèi)就是300萬-500萬,但是,土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體,由村委會(huì)代表領(lǐng)取,之后怎么分配由村民大會(huì)討論決定。
2、安置補(bǔ)助費(fèi)
根據(jù)最新的《土地管理法》規(guī)定,安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)人不對(duì)地,每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)是這塊耕地被征收前年產(chǎn)值的4-6倍,其中,需要安置的人數(shù)并不是有多少人算多少人,而是按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算得出的,假如你家被征用了5畝地,你們村平均每人占有耕地0.8畝,每畝耕地的平均年產(chǎn)值是5000元,那么你們家需要安置的人數(shù)就是6.25個(gè)人,那么正常來說你家可以領(lǐng)到的安置補(bǔ)助費(fèi)就是12.5萬-18.75萬,算下來每畝約補(bǔ)償3.75萬,另外《土地管理法》還規(guī)定每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。如果人員由村集體安置的,這項(xiàng)補(bǔ)助歸村集體管理使用,不統(tǒng)一安置的就歸個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。
3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)
地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)就是對(duì)被征土地上播種的作物或建好的房屋的附著物進(jìn)行補(bǔ)償,這些省級(jí)人民政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)值或物價(jià)來進(jìn)行估算,需要注意的是如果種下莊稼還能在征地前搶收是不補(bǔ)償?shù)摹?
一、土地侵占損害賠償標(biāo)準(zhǔn)
需要評(píng)估土地及地物的價(jià)格,具體方法的申請(qǐng)?jiān)u估鑒定公司評(píng)估。
集體土地拆遷補(bǔ)償:
1、各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定。
2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)):按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。
3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》中規(guī)定征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
法律分析:
農(nóng)村征地的程序有:辦理用地申請(qǐng),擬定征地方案,征地審查,征地審核與批復(fù),征地方案公告,制定補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公告,補(bǔ)償措施進(jìn)行補(bǔ)償。
法律依據(jù):
《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。
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來源:頭條-2022年最新農(nóng)村征地程序來了,走到這一步才能強(qiáng)制收地,
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