一、商會與政府對接招商引資2025,政府收回拍賣土地開發商12年未獲補償，回應：將積極對接解決

孫孝連等人多年前在廣西欽州港競得一塊土地的使用權，著手開發時當地規劃變更，項目停建，在補償階段，雙方陷入一場長達十余年的拉鋸。
      今年54歲的孫孝連是來自福建的一名企業家。2007年，孫孝連經廣西招商引資進入廣西欽州，創立廣西紅樹林房地產開發有限公司(下稱“紅樹林公司”)。2008年初，通過競標獲得欽州港區一地塊土地使用權。
      但入場施工不到一年，欽州港規劃變更，項目停建。按照程序進入補償流程后，雙方進行了3年的多輪溝通協商。
      停工12年，紅樹林公司在欽州港項目地塊的工作板房已經周邊雜草叢生。本文圖片均由受訪者提供
      2012年9月，欽州市政府下發批復，決定通過貨幣補償的方式收回相關地塊的土地使用權，并明確了補償款支付時間和違約責任。經過評估和審計，確認總補償費約為2.48億元。
      孫孝連說，他本以為事情到此應該告一段落，股東也都等著政府補償款。然而幾天后，該方案在欽州市土審會未獲通過。
      此事后來陷入“提方案、請示、打回”、“再提方案、再請示、再打回”的怪圈當中。項目停建至今12年，當地領導換了一任又一任，孫孝連等人仍未拿到補償款。
      無奈之下，2018年紅樹林公司提起了民事訴訟。三年后，最高人民法院終審裁定:紅樹林公司和欽州市政府及土地局的訴訟糾紛，本質是政府因規劃調整需收回出讓土地引起的后續補償糾紛，應該走行政訴訟處理。
      如今，他一邊和政府部門繼續協商，一邊做好打行政訴訟官司的準備。
      近日，欽州市自然資源局局長王廷智接受采訪時表示，對于紅樹林公司反映的補償事宜，市委書記很重視并做了相關批示，下一步欽州市有關部門將積極與紅樹林公司對接，爭取能達成一致意見，并通過以土地置換方式解決該問題。
      通過招商入桂，施工不到一年當地規劃變更
      孫孝連和廣西結緣于2007年。那一年，40歲的孫孝連作為福建省企業家代表被邀請參與“百企入桂”招商活動。
      此時的孫孝連正意氣風發，在圖書、房地產等多個產業均有建樹，曾任福建省工商聯合會常委、福建省民營企業商會名譽會長等多個職務。
      在當地招商部門的帶領下，孫孝連和其他企業家一同參訪了廣西下轄的南寧、柳州、防城港等多個地市，“每到一個地方都受到了很熱情的歡迎和接待”。幾番調研后，孫孝連決定把項目投資到欽州。
      欽州位于廣西南部，是北部灣城市群的重要城市，擁有的深水海港亦是國家保稅港，是西南地區連接東南亞地區的重要出海通道。當時的孫孝連對于欽州港的未來發展前景非常看好。
      在欽州，孫孝連組建了紅樹林房地產公司，他說，數十名股東通過銀行貸款、民間借貸等方式籌集了近億元資金。2008年初，公司公開競得欽州港152.3畝土地使用權，準備用于100萬平米的房地產樓盤開發。該地塊一線沿海，毗鄰中山公園，不遠處還有當地知名的萬畝紅樹林景觀。
      涉案項目地塊位于欽州港岸邊。
      孫孝連說，拿下地塊后，2008年下半年，紅樹林公司組織人員著手開展項目的前期準備工作。一方面選定有甲級資質的建筑設計院和策劃公司，制定小區和酒店的設計方案，一方面組建經營班子，購買了土方施工機具進駐港區，進行項目場地平整等前期工作。2009年9月8日，施工隊正在工地施工時，紅樹林公司接到了欽州市建設規劃委員會的一紙文書。
      欽州市規劃委在文件中稱:根據2009年8月18日會議精神，凡處于欽州港漁人碼頭項目周邊區域項目的開發建設，應待漁人碼頭的控制性詳細規劃確定后再進行審批。
      “紅樹林高尚商住區和紅樹林大酒店位于漁人碼頭對面，屬于周邊區域，故暫緩對該項目的審批。”欽州市規劃委稱。之后，欽州市政府在向國土局下發的批復中，決定收回該地塊國有土地使用權。
      2009年9月8日，欽州市規劃委的一紙答復叫停了涉案項目。
      欽州市政府收回土地使用權有法律依據。《土地管理法》第58條明確，在為公共利益需要使用土地等特殊情形下，人民政府可以收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。
      《城市房地產管理法》第20條規定:“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給與相應的補償。”
      孫孝連說，對于變更規劃，公司在接到通知前并不知情，股東們都很詫異，叫停項目意味著此前的努力都付諸東流。設計圖紙全部作廢，施工人員的合同都要逐一解除，運營團隊就地解散......
      三年多次協商補償，算出補償費后未獲通過
      項目已無法開工建設，按照程序，政府收回出讓土地后應進入補償階段。如何補償?按什么標準補償?什么方式補償?都成了雙方協商的內容。
      欽州市國土局2017年6月24日作出的一份信訪答復詳細記錄了雙方協商及簽訂補償方案的情況。
      欽州市國土局稱，2009年到2012年，經紅樹林公司與政府雙方多次協商土地處置方式，最終于2012年5月，欽州市土地審批與儲備委員會2012年第四次會議討論通過了以貨幣補償的方式收回受讓用地，并對紅樹林公司前期投入按審計結果給予補償，總補償費用分期支付。
      2012年9月27日，欽州市人民政府下發《關于欽州港紅樹林房地產項目用地盤整方案的批復》，雙方同意以貨幣補償的形式進行補償后收回土地。
      上述批復明確，總補償費由土地補償費和前期投入損失補償費兩部分組成，土地補償由評估確定，前期投入損失費由審計確定。
      批復對評估和審計方法進行了規定。其中，土地補償費是在8個入圍評估公司中，以搖珠方式選取4個評估公司對該樓盤地塊進行評估，最后取居中的兩個評估值平均數作為土地價值。審計則由欽州市審計局進行。
      批復規定在18個月內分三期付清總補償費，并規定，欽州市政府如無法按時支付補償金，從逾期之日起，按逾期未支付部分金額的萬分之五/日，支付違約金給紅樹林公司。
      隨后召開的欽州市土地評估價格審核小組2012年第七次會議研究決定，同意兩家評估公司評估結果的平均數作為該地塊的土地價值。即紅樹林公司152.3畝建設用地的土地補償費確定為22951.925萬元。
      欽州市政府曾對該項目盤整方案作出批復，對土地價值確認、付款時間、違約責任等進行了明確。
      2012年10月15日，欽州市審計局也出具了審計報告，計算出前期投入費用為1874.772511萬元。
      欽州市國土局信訪答復中稱，市土地評估價格審核小組和市審計局同意欽州港紅樹林房地產項目用地的總補償費約為2.48億元。
      “這個補償費用從我們的角度而言還是評估低了，周邊地價也有了明顯上漲，但既然是雙方之前就定好的評估、審計規則，那算出來的數字我們都認。”孫孝連說，他當時計劃，收回土地補償款后就投資其他的項目，但事情并沒有結束。
      欽州市國土局在信訪答復中稱，2012年10月23日，市國土局根據上述核算價格擬定了用地補償方案，并提交市2012年第六次土地審批與儲備委員會研究討論，但該方案并未獲會議通過。
      孫孝連對此不解。他認為，土地補償費用的確定，是由專業機構經過一系列嚴格的評估審計得出的，不能輕易否定。
      補償事宜多年無果
      欽州市國土局在上述答復中稱，在2012年土審會后與紅樹林公司再次協商，建議紅樹林對原用地降低容積率繼續開發建設，但紅樹林方面不同意該建議。
      孫孝連說，從2009年以規劃變更名義叫停項目，人員都解散了，過了三年讓重新開發建設，他們難以同意。
      此后，紅樹林房地產項目補償問題就在欽州市國土局港區分局、市國土局、市政府等多個部門兜轉。
      貨幣補償事宜沒有進展，欽州市政府開始討論以土地置換的方式解決問題。
      2015年4月8日，時任欽州市副市長李斌召開專題會，討論通過紅樹林公司按“等價值置換”的原則，以土地等價值置換的方式解決。專題會后，選取了市區幾塊用地擬置換給紅樹林公司，并將擬置換地塊的具體情況及用地置換方案報市政府。
      2016年11月1日，欽州市國土局與港區管委會召開了專題會議討論，形成了會議紀要，主要內容為鑒于欽州港區范圍內的新增建設用地指標有限，且已無足夠工業性質以外的國有存量土地，建議在市區范圍內安排土地置換給紅樹林公司。
      2017年2月16日，欽州市國土局將置換意見上報市政府。
      2017年4月17日，欽州市國土局再次將土地置換意見上報請示。
      ......
      欽州市國土局在給紅樹林公司信訪答復中披露，國土局在2009年到2017年之間，至少16次向欽州市政府、市住建委、市委督查室等單位部門提交處置方案、請示，但均未能解決補償問題。
      孫孝連說，在合情合理的前提下，貨幣補償、土地置換的方式公司都可以接受。每次找到市政府或者國土局的領導，都說很重視，對我們的遭遇表示同情，并承諾一定盡快推動。但補償款遲遲未能到位，給紅樹林的股東都帶來了很大的資金壓力，一些股東此前是通過銀行貸款、民間借貸等方式籌款投資，更是陷入煎熬。
      2015年3月9日，紅樹林公司股東楊某在福州家中26樓跳樓自殺身亡。家屬稱，生前楊某系找身邊親友借款投資該項目，此后背負債務壓力多年。
      2018年12月30日，紅樹林公司另一股東金某腦干出血病亡。其母親稱，身前金某由于無法按時償還投資款及利息，只能通過透支信用卡、網貸維持生活，債務越滾越大。
      欽州官方回應:高度重視，將繼續積極與企業對接
      2018年11月，紅樹林公司向法院提起民事訴訟，要求欽州市政府承擔支付責任和違約責任。
      庭審記錄中顯示，欽州市國土局訴訟委托代理人在庭審現場表示，投資有風險，對股東的遭遇表示同情，但是真的和政府的方案沒有關系。對于原告的訴訟請求，在合法的范圍內是可以支持的，對于規劃變更造成的其他損失不屬于本案審理范圍。
      欽州市政府委托代理人在庭審中直言:“現在新來的政府來看以前的事情，怎么來認可，從合法的途徑解決......”
      2019年9月4日，廣西高院作出一審判決，認定本案實質是紅樹林公司與欽州市國土局、欽州市政府就國有土地使用權回收后，如何兌現土地補償款的糾紛。事實上，雙方已經進入收回國有土地使用權的協商補償的階段。
      廣西高院認為，欽州市國土局、欽州市政府對收回國有土地使用權的補償行為，屬于行政行為，紅樹林公司要求補償的訴求屬于行政訴訟受理范圍，不應以民事訴訟起訴。故駁回紅樹林公司請求。
      紅樹林公司認為，司法實踐中有多個法院(包括最高人民法院)將此類糾紛作為民事案件審理，并作出民事判決書，因此提起上訴。
      2020年9月29日，最高人民法院維持了廣西高院的裁定。最高法同樣認為，本案實質上是政府因城市規劃調整需收回出讓土地引起的后續補償糾紛，屬于行政訴訟的受理范疇。
      2021年3月30日晚，欽州市自然資源局局長王廷智接受采訪時表示，對于紅樹林公司反饋的補償問題，市委書記非常重視并作了相關批示，近日正與紅樹林公司協商。
      針對其他問題，4月7日晚，王廷智發來了欽州市自然資源局的書面答復。
      答復中稱，在2010年10月，原欽州市國土局依據初始土地評估價格約2.3億，擬定了相應的補償方案。但經組織有關部門會商，有關部門對土地評估結果提出異議，補償方案未能確定。
      欽州市自然資源局認為，2012年作出的土地評估報告有效期已到，應該重新評估，而紅樹林堅持以該份土地評估報告為依據，雙方未能協商一致，之后雙方一直溝通直到2018年紅樹林公司提起訴訟。
      根據《城鎮土地估價規程》的規定，土地估價報告的有效期是一年。孫孝連表示，2012年作出的評估報告是追溯性評估，評估結果沒有有效期，這個可以找行業專家進行論證。此外，如有逾期，也是政府造成，應由其負全部責任。
      他認為，2012年土地評估報告和審計報告是將近3年的協商和一系列嚴格程序的結果，這都要推翻重評不合理，整個市場和周邊環境都發生變化，“如果再次評估審計又沒有達到政府預期，是不是還得推倒重來?這事情就永遠沒有盡頭。”
      孫孝連說，和政府打官司是無奈之舉，在這件事上其實是雙輸:一方面企業拿到補償款的時間繼續延后，一方面政府違約金不斷增加。按照此前政府批復的違約標準，每天的違約金就十余萬之多。
      最高法作出判決后，欽州市高度重視，多次主動與紅樹林公司對接，欽州市政府分別于2021年2月5日、3月31日召集市自然資源局、欽州港片區自然與建設局、紅樹林公司召開專題會，認真聽取紅樹林公司方面訴求。
      欽州市自然資源局還表示，下一步，欽州市有關部門將繼續積極與紅樹林公司對接，爭取達成一致意見，并通過以土地置換方式解決該問題。

二、土地出讓后多長時間不建設政府收回

法律分析：閑置2年以上，法律規定政府是可以無償收回土地使用權(當然實踐中這種情況不多)。1、土地屬于國有資源，集體或個人不能進行土地轉讓，置換。2、當取得合法的土地使用權后，集體，法人或個人應當按照該土地使用性質開發利用，因資金或其它因素沒有進行開發，閑置超過時效時當地國土資源局督促協商收回。3、實踐中不可以直接轉讓，可以同第三方以合股或租賃的形式招商但土地使用性質不能變。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

三、政府收回出讓土地該怎樣補償

法律分析：出讓土地使用權的收回補償標準：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。

四、拍賣土地幾年不開發收回

拍賣土地滿兩年不開發收回。房企在拿到《國有土地使用證》滿二年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權。對于土地閑置認定滿1年以上未滿2年的，將按規定收取土地閑置費。對于土地閑置認定滿2年以上的，市縣國土部門報請同級政府批準后，就可注銷其土地登記和土地證書，同時由計劃、規劃、建設等部門撤銷相關批準文件，無償收回土地使用權。 閑置土地按照下列方式處理： 1、未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照 土地出讓 或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本； 2、未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國 城市房地產管理法 》，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有 抵押權 的，同時抄送相關土地抵押權人。 《 閑置土地處置辦法 》。綜上所述，擁有土地使用權如果土地兩年內未開發，政府有權限收回。【法律依據】：《中華人民共和國土地管理法》 第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

五、土地未開發到期收回是否補償

法律主觀：《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十條國家對土地使用者依法取得的 土地使用權 ，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。 國有土地使用權 收回補償還有房屋征收涉及收回出讓的國有土地使用權的， 土地使用權人 有權獲得下列補償：一、剩余年限的土地使用權市場評估價，二、剩余年限的 土地出讓金 。一般情況下， 被征收房屋 的市場評估價應包含土地使用權的補償。

六、出讓的土地政府可以收回嗎

法律主觀：土地出讓后政府以下情況可以收回：公共利益需要確需使用土地的；土地使用期限屆滿未續期的；因遷移、解散、撤銷、破產停止使用土地的；土地核準報廢的；不按批準用途使用土地的；未經原批準機關同意連續兩年未使用土地的；采取非法手段騙取批準土地的；因司法部門沒收所有財產收回土地的。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第五十八條有下列情形之一的，由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（一）為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的；（二）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（三）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（四）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前款第（一）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

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投稿：喻佳同

內容審核：劉超律師