一、招商引資發文2025,翰匯律師事務所：企業占用集體土地補償問題全解析

在企業發展過程中，涉及土地使用的情況復雜多樣，尤其是占用集體土地時，補償問題備受關注。翰匯律師事務所主任吳少博律師，憑借深厚的法律專業知識與豐富的實踐經驗，從六個關鍵方面為大家詳細解讀企業占用集體土地的補償問題，助力企業主明晰自身權益。

一、集體土地權利屬性剖析

土地權利包含所有權與使用權。所有權性質僅有國有土地所有權和集體土地所有權兩種。集體土地所有權主體呈現多樣性，可能是村集體、村民小組或鄉鎮企業等，從嚴格法律角度而言，歸屬于集體經濟組織。而在國家持有土地所有權的情況下，使用權通常是分離的。例如，通過招拍掛獲取的國有住宅用地使用權，以出讓、轉讓、劃撥等方式取得的國有工業用地使用權，以及用于教育、倉儲、物流等的國有土地使用權。同樣，集體土地使用權也會出現分離現象。在過去，如 90 年代之前，集體土地所有權與使用權往往不分離，村集體或鄉鎮企業占有并使用集體土地。但隨著經濟社會發展，情況發生變化，像鄉鎮企業通過招拍掛，由個人或企業買斷，實現集體建設用地使用權轉移；本村村民之間也可進行宅基地買賣轉讓，這都體現了集體土地所有權與使用權的分離。對于企業主而言，在征收拆遷時，其占有的多為集體建設用地使用權或國有建設用地使用權，依據土地用途，如住宅、工礦倉儲、商業等，來區分國有土地使用權價值。需要明確的是，只要擁有不動產或集體建設用地使用權證、國有土地使用權證，在拆遷時都應獲得關于使用權的區位價補償。

二、集體土地使用權呈現方式

集體土地上的使用權呈現多種形式。包括耕地，這是集體土地的常見類型；建設用地，涵蓋宅基地、集體建設用地（如集體工業用地）等；農業用地，如養殖用地、畜牧用地、種植用地等，還有草地、林地等特殊屬性的農業用地，以及村集體的荒地、未利用地等。這些不同類型的土地，因規劃不同，性質和用途也存在差異。

三、集體土地使用權結合方式

建設用地使用權：如宅基地、集體建設用地、集體工業用地等，都屬于建設用地范疇。

承包經營權：主要體現在耕地、草地、林地等基本農田或農用地之上，是對這些土地的一種使用權利。

租賃性質：即租賃建設用地，或租賃具有承包經營權項下所有權的土地。不過需要注意的是，在我國，單純的土地租賃權不屬于物權范圍。

四、集體土地使用權取得方式

劃撥取得：在過去，集體建設用地用于鄉鎮企業、鄉辦企業時，常通過無償劃撥方式取得土地。即便后續進行轉讓或一次性買斷，土地證上標注的性質可能仍未改變。

一次性轉讓：包括集體建設用地使用權的一次性轉讓，以及當前鼓勵的土地承包經營權流轉，都屬于一次性的買賣、轉讓行為。

一次性買斷：實務中較為常見的是，第三方一次性買斷集體建設用地使用權及地上附著物（如廠房）。此時，不僅買斷了地上建筑，還獲取了土地使用權。

租賃取得：一次性租賃土地使用權若干年，但租賃權在我國不屬于物權范疇。

原始取得：原始取得一塊集體建設用地，或由耕地轉為建設用地后首次取得，這種情況在當前實務中較為少見。

五、集體土地使用權拆遷補償方式

在拆遷補償中，補償的是土地使用者本身持有的權利，主要分為物權和債權。對于租賃性質的土地使用權，如果僅為租賃權，未轉化為物權，雖不予土地使用權補償，但會退還剩余租期租金，并對因租賃目的無法實現造成的損失進行賠償。而補償的主體必須是物權。在確定集體建設用地使用權補償價值時，由于集體建設用地目前不允許上市交易（僅在 2015 年國務院確定的全國 20 個市縣范圍進行試點交易，如北京大興區部分拆遷項目），缺乏正規市場交易價值參考。因此，實務中很多時候集體建設用地使用權參照國有土地進行補償，而土地承包經營權則參照耕地的征地補償標準確定補償范圍，如依據《土地管理法》規定，包括年產值 6 倍以上補償及土地青苗費等。在參照國有土地補償集體建設用地使用權時，從以下幾個方面判斷價值：

使用年限：國有土地有明確使用年限，而集體建設用地往往無使用年限限制，在這方面集體建設用地相對更具優勢。

用途區別：國有土地用途廣泛，可用于工礦、倉儲、教育、娛樂、住宅、商業等；集體建設用地用途相對單一，過去主要用于鄉辦企業、鄉鎮醫院、學校等公益事業用地。

區位價值：參照相同區位的國有土地價值，以體現市場區位價。

轉讓自由：集體建設用地目前不能像國有土地那樣自由買賣和轉讓，無法進行過戶登記。基于以上因素，集體建設用地補償價值通常略低于國有土地，但不能過分低于國有土地使用權所體現的市場價值，這是當前較為主流的觀點。

六、特殊情況的土地使用權補償

招商引資情況：若招商引資合同中有土地一次性轉讓、買斷等明確表述，雖未辦理過戶登記和公證措施，但有職權的政府職能部門已將土地交付企業，這種情況可參照土地使用權補償序列進行補償。

政府允諾情況：政府針對企業出具文件，對土地作出相應承諾，該土地使用權也可獲得補償。

政府鼓勵產業發展情況：在全市或政府管轄范圍內，政府發文允許或鼓勵特色產業發展，如允許土地使用權轉讓、買賣、占有使用并獲取收益，以發展當地特色或支柱產業，在此情況下，企業的土地使用權也應獲得補償。

翰匯律師事務所深入剖析企業占用集體土地補償問題，從土地性質、權利呈現與取得方式，到補償標準及特殊情況處理，為企業主提供全面、專業的法律解讀。在企業面臨此類復雜問題時，翰匯律所憑借專業能力，幫助企業主維護合法權益，確保在拆遷過程中獲得合理補償，助力企業平穩發展。

二、集體土地上的商業如何進行補償？

2022房屋拆遷補償標準

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產權置換產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為

22，所以拆遷安置。

3、結合型補償顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

三、占用集體土地怎么處理

占用集體土地，首先協商解決，協商不成的可以向人民法院提起民事訴訟。如果集體土地被個人占用，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村民委員會、鄉人民政府等調解，或去法院起訴。當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。非法侵占集體土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，并處罰款、恢復原狀等處罰，構成犯罪的追究刑事責任。非法占用土地是指單位或者個人未經批準擅自占用土地、采取欺騙手段騙取批準占用土地以及超過批準的數量多占土地的違法行為。《中華人民共和國農村土地承包法》 第四十七條 承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發包方備案。受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發包方備案，可以向金融機構融資擔保。擔保物權自融資擔保合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。實現擔保物權時，擔保物權人有權就土地經營權優先受償。土地經營權融資擔保辦法由國務院有關部門規定。集體土地使用權是什么意思集體土地使用權是農村集體成員在在符合法律規定的情況下對集體所有的土地享有的用益物權，簡單來說，農村的土地就是集體土地，農村的集體土地又分為基本農田和宅基地，集體土地使用權不允許出讓，轉讓或者出租用于非農業建設，集體土地使用權的轉讓都是在集體成員之間的。

四、集體土地補償糾紛

根據相關規定，就征收集體土地補償糾紛處理方法，為你做出以下解釋：

一、征地補償費用項目

1、土地補償費：用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。

2、青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

二、征地補償費用標準

1、征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案定。

2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。

3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

三、征地補償管理

各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：

1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。

2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。

3、安置補助費的歸屬、使用：

(1)由農村集體經濟組織安置的，支付給農村集體經濟組織，由其管理和使用。

(2)由其他單位安置的，支付給安置單位。

(3)不需要統一安置的，發放給安置人員個人或經被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

四、集體所有的補償費用的使用收益分配辦法

1、在當地金融機構設立專戶存放。

2、使用情況公開，接受村民監督。

3、分配辦法經村民會議或村民代表會議過半數通過，報鄉政府備案。

五、征地補償糾紛

1、補償標準爭議：先由縣級以上政府協調，協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。

2、補償費用分配糾紛：其性質為民事糾紛，當事人為村委會或農村集體經濟和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。

3、征地信息公開糾紛：該糾紛屬于行政爭議，當事人可以通過行政復議和行政訴訟的方式解決。

五、集體土地被單位侵占怎么辦

一、集體土地被單位侵占怎么辦1、集體土地被單位侵占，可以向土地管理部門舉報。如果侵占的是耕地，并且改變土地使用用途的，有可能構成犯罪。根據我國相關法律規定，非法占用耕地、林地等農用地，改變被占用土地用途，數量較大，造成耕地、林地等農用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。侵占人如通過出讓和土地使用權轉讓的方式獲得集體土地使用權卻沒有用在農業建設上，管理部門可以要求侵占人限期改正并沒收侵占人的違法所得。2、法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第八十二條擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。二、土地被強占的起訴狀的內容有哪些土地被他人侵占，可以作為原告提出起訴，要寫好起訴狀。訴狀要有以下內容：1、雙方當事人的基本情況。包括姓名、性別、年齡、民族、工作單位和地址。如是單位應寫明單位名稱、所在地及法定代表人的姓名、職務；2、訴訟請求和所依據的事實和理由。所謂訴訟請求，即要求解決的問題，比如本案中可以寫請求法院判決被告停止侵害、排除妨礙、恢復原判、賠償多少錢等；3、寫明證據和證據來源，證人的姓名和住址。

六、占用集體土地怎么處罰

一、占用集體土地怎么處罰1、占用集體土地的處罰，侵占集體土地由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，并處罰款、恢復原狀等處罰，構成犯罪的應追究刑事責任。2、法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第七十七規定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。二、占用集體土地違法嗎1、占用集體土地屬于違法行政。建設項目需要使用農用地等農村集體土地的，應當依法辦理土地征收及農用地轉建設用地審批手續。如果未經依法征收及辦理農用地轉用審批手續，通過所謂土地“流轉”等方式占用農村集體土地進行建設，系違反土地管理相關法律法規，屬于違法行政。

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投稿：史嘉一

內容審核：楊建峰律師