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上海拆遷補償460萬以上，流轉后的土地費補償怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-15 01:38:31
作者：
圣運律師
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上海拆遷補償460萬以上,土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;,一、土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。土地的增值溢價部分的返還根據框

上海拆遷補償460萬以上，流轉后的土地費補償怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、上海拆遷補償460萬以上,土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;

一、土地的增值溢價部分。

成本部分的返還流程：土地整理過程中所發生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。

土地的增值溢價部分的返還根據框架性協議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。

土地出讓金的分類與計算

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；

另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。

例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，**坡長立國際開發公司與**黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

二、流轉后的土地費補償怎么算

土地流轉后補償費歸土地承包經營權人。土地流轉是指土地使用權流轉，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。【法律依據】《土地管理法》第四十八條第一款、第二款、第三款征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

三、征地補償費用如何管理及分配

各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：

1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。

2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。

3、安置補助費的歸屬、使用：

（1）由農村集體經濟組織安置的，支付給農村集體經濟組織，由其管理和使用。

（2）由其他單位安置的，支付給安置單位。

（3）不需要統一安置的，發放給安置人員個人或經被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

一、南昌灣里征地補償標準是怎樣的？

1、一類區片補償標準：區片價：38682元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產油茶園、棉地、精養魚塘不低于38682元/畝；旱地、宅基地不低于25916元/畝；林地及其他農用地、集體建設用地不低于13538元/畝；未利用地不低于7736元/畝。

2、二類區片補償標準：區片價：34599元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產油茶園、棉地、精養魚塘不低于34599元/畝；旱地、宅基地不低于23181元/畝；林地及其他農用地、集體建設用地不低于12109元/畝；未利用地不低于6919元/畝。

3、三類區片補償標準：區片價：33198元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產油茶園、棉地、精養魚塘不低于33198元/畝；旱地、宅基地不低于22242元/畝；林地及其他農用地、集體建設用地不低于11619元/畝；未利用地不低于6639元/畝。

二、怎么解決征地補償糾紛？

1、補償標準爭議

先由縣級以上政府協調，協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。

2、補償費用分配糾紛

其性質為民事糾紛，當事人為村委會或農村集體經濟和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。

3、征地信息公開糾紛

屬于行政爭議，當事人可以通過行政復議和行政訴訟的方式解決。

四、土地征收補償費計算方法改革

本文介紹了征用土地的補償費用主要包括土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用。同時,提到了《中華人民共和國民法典》第二百四十三條關于征收集體所有土地的規定,以及征收補償費用的管理和使用要求。具體來說,土地補償費的計算標準根據不同類型土地而有所不同,征收土地的補償費用應當專款專用,用于發展集體經濟和改善生產和生活條件,禁止侵占、挪用、私分、截留、拖欠。

法律分析

征用土地的補償費用主要包括土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用。

《中華人民共和國民法典》第二百四十三條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

一、土地征收補償費的計算標準是怎樣的

征用耕地的補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的6－10倍；征用其他土地的補償費標準由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準，結合當地實際情況具體規定。

征用人工魚塘、養殖場、宅基地、果園及其它多年生經濟作物的土地，按鄰近耕地補償標準計算。

被征用土地的青苗補償費標準，由省、自治區、直轄市規定。

被征用土地上的附著物，由省、自治區、直轄市自行制定。參照建筑造價折多少，補償多少。征用城市郊區的菜地，用地單位應按國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。標準為：百萬人口的城市，每征用一畝菜地，繳納7000－10000元；50萬以上不足百萬人口的城市每征用一畝地，繳納5000－7000元；不足10萬人口的城市，每征用一畝菜地，繳納3000－5000元。

各省、自治區、直轄市根據以上標準，確定自己的標準。但不得超出以上標準限額。

二、征地補償費如何管理

1、土地補償費

由農村集體經濟組織或者村民委員會管理，主要用于發展集體經濟和改善生產和生活條件，可視土地使用者或者土地承包者對土地的投入情況給予適當補償。

2、安置補助費

誰負責安置，誰管理、使用，不安置的支付給個人。

3、地上附著物補償費

誰拆遷或遷建的，支付給誰；自行拆遷的，支付給附著物的所有者；林木、果樹補償給所有者。

4、青苗補償費

青苗的補償費支付給所有者。禁止侵占、挪用被征地單位征地補償費和其他有關費用。

5、對征用承包戶的土地補償

征用農業承包戶的土地，承包期限在10年以上的，農村集體經濟組織和村民委員會可以將土地補償費的80％支付給土地承包經營者。

結語

征用土地的補償費用主要包括土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用。根據《中華人民共和國民法典》第二百四十三條和《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定,為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地,應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

法律依據

中華人民共和國農業法（2012修正）：第九章農民權益保護第七十一條國家依法征收農民集體所有的土地，應當保護農民和農村集體經濟組織的合法權益，依法給予農民和農村集體經濟組織征地補償，任何單位和個人不得截留、挪用征地補償費用。

中華人民共和國農民專業合作社法（2017修訂）：第八章扶持措施第六十八條農民專業合作社從事農產品初加工用電執行農業生產用電價格，農民專業合作社生產性配套輔助設施用地按農用地管理，具體辦法由國務院有關部門規定。

中華人民共和國農村土地承包法（2018修正）：第一章總則第二條本法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地。

五、土地流轉補償標準

征用耕地、蔬菜地，根據國家規定的價格政策，按該土地征用前三年平均年產值的六倍計算;征用魚塘、藕塘、養殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產值的五倍計算;征用無收益的非耕地，一般不予補償。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。