拆遷補償現場查勘,遇上評估過程中的這十種違法情形，你的補償合理不了,首先，什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用拆遷評估是指在拆遷公告下發之后，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋征收評估辦法，對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。簡
首先，什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用
拆遷評估是指在拆遷公告下發之后，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋征收評估辦法，對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。
簡單來講，拆遷評估就是由一個獨立、客觀、公正的機構來判斷：到底您的房屋價值幾何。這是為被拆遷戶爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎性程序。
當然了，拆遷評估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就承擔了這樣一個角色。
其實，讓我們合理的補償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評估報告。接下來，我們就來為大家列舉出十個在征地拆遷中遇到的違法報告。我們在收到評估報告后，一定要仔細檢查，看看這份決定你全部“身家”的報告究竟是不是違法的。
其次，評估過程中，有哪些違法的情形?
1、評估機構的選擇違法
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定可以明確得知：房地產價格評估機構首先要由被征收人在規定時間內協商選定;協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關于選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預評估機構的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強行“硬塞”評估機構的做法。這種評估報告明顯是偏向于拆遷方的。
2、未經實地查勘程序
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定：房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
所以評估人員必須到拆遷現場，實際了解房屋的位置、周遭環境等，實際查勘房屋的外觀、建筑結構、裝修、內部設施等狀況。
但在實際的評估過程中，評估機構入戶丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結構，做出了評估報告。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎?
3、評估方法錯誤問題
《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
也就是說，如果被征收房屋有類似房地產有交易案例的，應當按照評估對象的市場價格，選用市場法進行評估;被征收房屋或者其類似房地產，如果在未來會有經濟收益，就應該選用收益法評估，將被征收房屋的預計收益也算在補償中;被征收房屋如果是正在施工建設的，應當選用假設開發法評估，預計被征收房屋建成后的價值。
但在實際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進而導致評估價格嚴重偏低。
例如，某地區的土地在征收后，被開發成了商業區，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時，評估人員為了省事，僅按市場法去評估，沒有將之后的經濟收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補償，造成了損失。
4、房屋性質、用途和建筑面積認定不準確
按照
《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規定：對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
在實際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經常出現錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會出現未進行實際測量就直接估算面積的情況。
這些都是不符合法律規定的。既然認定都是錯誤的，那么評估報告的還有什么合法性可言呢?
5、房屋區位補償價嚴重偏低
按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
其中，“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產;“被征收房屋類似房地產的市場價格”是指在評估時點的平均交易價格。
由于房屋的價格除了受市場眾多因數影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數的影響，所以在評估中應當考慮被征收房屋的區位、用途以及建筑結構、新舊程度以及評估時當地房屋的平均交易價格等因素，根據房屋的具體實況給出合理的補償。
但在實際評估過程中，評估機構往往會直接采用當地補償政策中實際的規定，把不同區位、用途、結構的房屋定為同一個價格。在這種情況下，評估機構完全淪為拆遷方手中的一個工具，只是填寫個數字而已，形同虛設，毫無價值可言。
被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構都是不同的，怎么能評估出一樣的補償價格?
6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估
法律明確規定，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應當協商解決，協商不成的應該另行評估。但在實踐中，拆遷方大多都只對房屋進行評估，不會對裝修另外評估，這就會導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。
7、未依法經注冊估價師簽字
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時很難提起相關法律程序。
8、評估機構沒有給付完整的估價報告
根據《房地產估價規范》第八節規定：估價報告應做到全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套;估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。
但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。單單一個結果如何讓被拆遷戶信服呢?
9、沒有依法出具分戶評估報告
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
這就意味著，評估結束后，被拆遷戶應當得到分戶評估報告。但實踐中，被拆遷戶只看到了整體評估報告，卻沒有收到分戶評估報告;部分被拆遷戶得到了分戶評估報告，其內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴重違法的。
10、拆遷評估報告未依法送達
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉交，這些方式都是不合法的。
房屋評估不合理如何應對?
事實上，在房屋評估過程中，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評估結果對于我們獲得補償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報告的合法性之前，千萬不要簽字!
為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評估，我們愛土拆遷律師團建議大家：
1、在評估過程中，及時行使自己的合法權利
例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復核程序、對于評估公司采用不正當手段獲利的行為可以向有關部門舉報等。
2、在收到違法的評估報告之后，積極維護權益
(1)應當自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內，向房地產價格評估機構提出書面申請并指出問題，申請復核評估;
(2)對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定;
(3)鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發60日內申請行政復議或6個月內提起行政訴訟來維權。
一、補償金額不合理的不能簽
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償?！?
第十九條第一款：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！?
從我們律所接待咨詢的當事人和代理的案件來看，實務中常常存在拆遷人為了降低拆遷成本，無視國務院行政法規的規定，給出的補償金標準很低，甚至直接拿幾年以前的補償標準來應付被拆遷人。很多被拆遷人由于缺乏經驗、不了解房地產市場行情，稀里糊涂地就把協議給簽了，導致利益受損。
法律分析：在拆遷補償中，物品評估是一項關鍵環節。法律對拆遷補償中物品評估的標準并沒有具體規定，但是強調了公正、平等原則，要求評估結果應該真實、準確、公正，不能被利益凌駕。
法律依據：
1.《物權法》第二十三條規定：“物權的行使應當遵循法律、行政法規和公共利益的規定。”
2.《行政許可法》第二十二條規定：“行政機關作出的決定，應當公正、公平、合法?！?/p>
3.《土地管理法》第三十三條規定：“土地征收應當按照公共利益原則，實行合法、公正、公開、公平。”
為保障拆遷補償中物品評估結果不被利益凌駕，應該重視以下幾點：
1.加強評估機構的監管，確保評估機構獨立、公正、專業。
2.完善評估標準，明確評估的程序、方法，保證評估結果真實準確。
3.加強法律宣傳，讓公眾了解自己的權利，增強維權意識。
4.建立完善的投訴渠道和處理機制，及時處理評估不公的問題。
總之，在拆遷補償中，保障物品評估結果不被利益凌駕是非常重要的一環，需要各方共同努力，確保公正、公平、合法。
法律分析：1、評估機構的選擇違法；2、未經實地查勘程序；3、評估方法錯誤問題；4、房屋性質、用途和建筑面積認定不準確；5、房屋區位補償價嚴重偏低；6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估；7、未依法經注冊估價師簽字；8、評估機構沒有給付完整的估價報告；9、沒有依法出具分戶評估報告；10、拆遷評估報告未依法送達
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》
第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
法律分析：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十二條規定，城市拆遷補償應當按照相關法律、法規和政策規定進行，并嚴格實行補償標準和程序，保障被征收人的合法權益。具體來說，要根據當地政府制定的補償標準、土地使用權證、產權證、征收決定書等文件進行評估。評估結果應當符合實際情況，合理公正。
法律依據：
1.《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十二條規定：“城市拆遷補償應當按照相關法律、法規和政策規定進行，并嚴格實行補償標準和程序，保障被征收人的合法權益?！?/p>
2.《中華人民共和國土地管理法》第三十五條規定：“國家根據土地的利用性質和類型，制定土地出讓、收回、征用、征收、補償和收益分配的政策和標準?！?/p>
3.《中華人民共和國城市房地產管理法實施條例》第二十二條規定：“拆遷安置房，應當使被拆遷人住房條件至少與拆遷前相當，建筑面積不得小于被征收房屋使用面積，質量不得低于當地同類房屋的質量?！?/p>
4.《物權法》第二十二條規定：“房屋權屬證書是確認房屋權屬的法律憑證?！?/p>
綜上所述，拆遷補償評估必須按照相關法律、法規和政策規定進行，評估結果應當合理公正，確保被征收人的合法權益得到保障。
一、宅基地區位補償價嚴重偏低
《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定：宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。評估機構對當地普通住宅指導價的確定未依照上述規定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。
二、評估方法錯誤
《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
第十四條規定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。
三、評估機構的選擇違法
依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規定。
四、未經實地勘察程序
根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。
五、評估機構沒有給付完整的估計報告
根據《房地產估價規范》第八節規定：估價報告應做到下列幾點：
1、全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，
2、正文內容和附件資料應齊全，配套；第八節第二條規定：估價報告應包括下列部分：
(1)封面；
(2)目錄；
(3)致委托方函；
(4)估價師聲明；
(5)估價的假設和限制條件；
(6)估價結果報告；
(7)估價技術報告；
(8)附件。
但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。
六、不依法出具分戶評估報告
法律規定拆遷區域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。
七、拆遷評估報告未依法送達
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。
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投稿：唐汐晨
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