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蘇州古村落拆遷補償標準，市場評估價格和補償方式:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-03-16 17:14:14
作者：
圣運律師
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蘇州古村落拆遷補償標準,關于市場評估價格和補償,(一)補償方式及選擇被拆遷房屋貨幣補償金額應為其房地產市場評估價格。房屋拆遷評估管理規定、房屋拆遷評估技術規范，由市房產管理部門另行制定。市人民政府確定實施的城市建設工程和招標拍賣地塊的住宅房

蘇州古村落拆遷補償標準，市場評估價格和補償方式:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、蘇州古村落拆遷補償標準,關于市場評估價格和補償

(一)補償方式及選擇

被拆遷房屋貨幣補償金額應為其房地產市場評估價格。房屋拆遷評估管理規定、房屋拆遷評估技術規范，由市房產管理部門另行制定。

市人民政府確定實施的城市建設工程和招標拍賣地塊的住宅房屋被拆遷人或公房承租人，可以選擇以原區位基準價和房屋重置價為主要依據的市場評估價格進行貨幣補償并由拆遷人提供定銷商品房指標的補償方式(其他性質的拆遷項目不適用此種方式)；也可以選擇以同類區段房地產市場交易價格為主要依據的市場評估價格進行貨幣補償，由被拆遷人自行購置房屋，不享受定銷商品房指標的補償方式。被拆遷人或公房承租人可選擇其中一種，不得兼選。

市政府根據當地房地產市場價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。

(二)古城保護等拆遷行為的政策適用問題

根據規劃要求和古城、古鎮、古村落保護需要逐步遷移居住人口，改善居住環境的，可以參照房屋拆遷補償安置的規定執行。

一、評估機構的準入和確定

對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構，由拆遷人在市房產管理部門公布的目錄中選定并進行公示。如同一項目內半數以上被拆遷人持有異議，由市房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定。市房屋拆遷管理部門應當在抽簽前3日內在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。

二、評估結果公示和答疑

評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，評估機構應當向拆遷人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。拆遷人應當向被拆遷人轉交分戶評估報告。

拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當在拆遷現場設立接待場所，向其解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

三、評估復核和鑒定

拆遷當事人對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起3日內，可以向原評估機構書面申請復核。拆遷當事人對原評估機構的復核結果仍有異議的，自收到復核結果3日內，可以向市房產管理部門申請技術鑒定。

四、基本居住需求保障

被拆遷人或房屋承租人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低于本市當年最小戶型定銷商品房總價的，拆遷人應當按照該總價對被拆遷人或房屋承租人予以補償。

被拆遷人或房屋承租人按照前款規定獲得貨幣補償后不愿自行購置房屋的，可以放棄前款補償，由拆遷人直接安置最小戶型的定銷商品房(產權房)。

定銷商品房戶型標準以《蘇州市市區定銷商品房銷售管理暫行辦法》的規定為準。

五、私房落實政策房屋的補償

拆遷因國家有關私房改造政策形成租賃關系的(不包括原租戶性質)私有出租房屋，應當實行貨幣補償。拆遷人按照貨幣補償金額支付給被拆遷人；同時，按照該金額的80%對原房屋承租人給予補償。

六、非住宅房屋的認定

被拆遷人或房屋承租人具有工商營業執照并已持續經營一年以上的房屋(需提供拆遷前一年的持續營業稅單)，按非住宅房屋認定，經營面積按土地變更面積或房屋租賃面積認定。

七、價格標準適用時點

房屋拆遷評估涉及的價格標準適用時點，以房屋拆遷許可證頒發之日為準。

八、施行日期

本辦法自發布之日起施行。

二、市場評估價格和補償方式

(一)補償方式及選擇

被拆遷房屋貨幣補償金額應為其房地產市場評估價格。房屋拆遷評估管理規定、房屋拆遷評估技術規范，由市房產管理部門另行制定。

市政府根據當地房地產市場價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。

(二)古城保護等拆遷行為的政策適用問題

根據規劃要求和古城、古鎮、古村落保護需要逐步遷移居住人口，改善居住環境的，可以參照房屋拆遷補償安置的規定執行。

一、評估機構的準入和確定

二、評估結果公示和答疑

評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，評估機構應當向拆遷人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。拆遷人應當向被拆遷人轉交分戶評估報告。

評估復核和鑒定

三、拆遷補償評估結果與市場價值的關系是怎樣的？

法律分析：拆遷補償評估結果和市場價值存在一定的關系，但具體情況需要根據當地的法律、政策和實際情況來確定。拆遷補償評估結果應當合理、公正、透明，考慮到被拆遷房屋的實際價值、使用年限、地段等因素。如果評估結果與市場價值存在較大差異，可以通過法律途徑進行申訴和維權。

法律依據：

1.《拆遷補償條例》第十四條：拆遷補償應當按照公平、合理、公正、透明的原則確定；

2.《物權法》第四十條：房屋的價值，應當根據其用途、地段、建筑面積、建筑質量和年限等因素確定；

3.《行政訴訟法》第二十條：當事人認為行政機關的行政行為侵犯了其合法權益的，有權依照本法規定提起行政訴訟。

四、房屋拆遷補償是以市場評估為準嗎

一、房屋拆遷補償是以市場評估為準嗎根據新的辦法，今后將以市場評估價格作為補償標準。為防止評估機構評估結果偏低，有關部門還搜集了不同區位今年以來的二手房交易案例并以此確定評估價格的下限。另據了解，為了鼓勵城市房屋被拆遷人選擇貨幣補償，揚州還規定對選擇貨幣補償者及提前搬遷者增加補償金額；如果被拆遷人僅有一處住宅且獲得補償低于最低標準者按照最低標準補償；按照最低標準補償后仍無力解決住房者由拆遷人提供一套建筑面積不小于55平方米的拆遷安置房，55平方米以內不結算差價。集體土地房屋的拆遷安置政策，揚州此次也作了較大幅度調整——安置面積從“限制在人均40以內”修改為“合法建筑面積小于或等于230的按實確認安置面積；大于230的按230確認；超過230的部分不安置住房，按照重置價格結合成新2．5至3倍的范圍給予補償。”另外，為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，對選擇貨幣補償者增加20％的補償金。

二、房屋拆遷補償價應如何評估隨著我國城市建設的發展，人民物質文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發展的需要，舊城改造在一定時期內必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關城市房屋拆遷相適應的法律、法規。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價？拆遷人如何對被拆遷人進行補償？這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題目前大多數城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素，同一房地產所處同一區位，但不代表周邊環境是相同的，這是因為房地產特性決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。通過上文的詳細介紹，我們知道，根據新的辦法，今后將以市場評估價格作為補償標準。