一、房屋拆遷后期補償上升,保障性住房折舊費

保障性住房的折舊費主要涉及固定資產折舊的概念。折舊費是指企業所擁有的或控制的固定資產按照使用情況計提的折舊費用。對于保障性住房這一固定資產，其折舊費用的計算和處理需遵循相關法律法規。

一、關于折舊費用的計算，通常有以下幾種方法：

使用年限法：按預計的使用年限平均分攤固定資產價值。這是一種直線法，若以時間為橫坐標，金額為縱坐標，累計折舊額在圖形上呈現為一條上升的直線。

工作量法：按規定的總工作量（如總工作小時、總工作臺班、總行駛里程數等）計提固定資產折舊。這種方法適用于某些價值較大，使用不均勻的生產專用設備和運輸設備等。

加速折舊法：包括使用年限數字總和法和雙倍余額遞減法。前者是將應計折舊總額乘以剩余可用年數與可使用年數所有數字總和之比，作為某年的折舊費用額；后者是根據各年年初固定資產折余價值和雙倍的不考慮殘值的直線法折舊率計提各年折舊額。

二、關于保障性住房的折舊費處理，需注意以下幾點：

根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，企業按照規定計算的固定資產折舊，在計算應納稅所得額時，準予扣除。這意味著保障性住房的折舊費用可以在企業所得稅前扣除，降低企業稅負。

折舊費用的計算需遵循相關會計準則和稅法規定，確保準確、合規地反映保障性住房的價值損耗。

對于已足額提取折舊仍繼續使用的固定資產，不得再計算折舊扣除。因此，在保障性住房達到預定使用年限后，即使仍在使用，也不再計提折舊費用。

綜上所述，保障性住房的折舊費是企業根據固定資產使用情況計提的費用，用于反映資產價值隨時間的損耗。其計算和處理需遵循相關法律法規和會計準則，以確保準確、合規地反映企業的財務狀況和經營成果。

二、保障性租賃住房政策

保障性租賃住房的新政策是指國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。對象和標準：主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題；以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；租金低于同地段同品質市場租賃住房租金；準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設。一、保障性租賃住房政策有哪些1.土地支持政策:利用集體經營性建設用地發展保障性租賃住房，相關用地使用權出租、出讓及其最高年限，轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照住宅用途的國有建設用地執行。2.金融支持政策:支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。支持銀行業金融機構向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。3.稅費支持政策:利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房可選擇適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房的，按4%的稅率征收房產稅；新開工建設的保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。4.價格支持政策：取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民階梯價格標準執行。5.簡化審批流程：依托工程建設項目審批管理系統，保障性租賃住房項目審批時限壓縮在40個工作日以內。落實聯合驗收制度，全面推行“統一受理、并聯推進、一口出件”。保障性租賃住房新政策二、保障性租賃住房的定位保障性租賃住房與公租房、共有產權房共同構成了我國住房保障體系的“三駕馬車”。發展保障性租賃住房，是“十四五”住房建設的重點任務。這類住房，具體租給：新市民，如進城務工人員；青年人，如剛畢業大學生；優先保障從事基本公共服務的住房困難群眾。三、保障性租賃住房的五種建設方式：1.利用集體經營性建設用地建設2.利用企事業單位自有閑置土地建設3.利用產業園區配套用地建設4.利用非居住存量房屋建設5.適當利用新供應國有建設用地建設鼓勵把保障性租賃住房建到交通比較方便的區域，重點要利用存量土地、存量房屋，在老城區、園區或者交通便利的區域建設保障性租賃住房，避免出現選址偏遠問題四、發展保障性租賃住房會帶來哪些積極影響1.有利于促進以人為核心的新型城鎮化，緩解新市民、青年人的住房困難2.有利于推動加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度3.有利于緩解住房租賃市場結構性供給不足。彌補住房租賃市場缺少小戶型、低租金房源的問題4.有利于培育和發展住房租賃企業5.有利于促進房地產市場平穩健康發展法律依據《中華人民共和國民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

三、固定資產房屋折舊率

法律主觀：固定資產折舊方法，指將應提折舊總額在固定資產各使用期間進行分配時所采用的具體計算方法。固定資產折舊的方法年限平均法：概述平均年限法又稱直線法，是最簡單并且常用的一種方法。此法是以固定資產的原價減去預計凈殘值除以預計使用年限，求得每年的折舊費用。計算公式：年折舊率=（1－預計凈殘值率）÷預計使用壽命（年）×100%月折舊額=固定資產原價×年折舊率÷12年限平均法不足：首先，固定資產在使用前期操作效能高，使用資產所獲得收入比較高。根據收入與費用配比的原則，前期應提的折舊額應該相應的比較多。其次，固定資產使用的總費用包括折舊費和修理費兩部分。通常在固定資產使用后期的修理費會逐漸增加。而平均年限法的折舊費用在各期是不變的。這造成了總費用逐漸增加，不符合配比的原則。再次，平均年限法未考慮固定資產的利用程度和強度，忽視了固定資產使用磨損程度的差異及工作效能的差異。最后，平均年限法沒有考慮到無形損耗對固定資產的影響。年限平均法優點：平均年限法最大的優點是簡單明了，易于掌握，簡化了會計核算。因此在實際工作中得到了廣泛的應用。固定資產折舊方法工作量法：工作量法，又稱變動費用法。是根據實際工作量計提折舊額的一種方法。它的理論依據在于資產價值的降低是資產使用狀況的函數。根據企業的經營活動情況或設備的使用狀況來計提折舊。假定固定資產成本代表了購買一定數量的服務單位(可以是行駛里程數，工作小時數或產量數)，然后按服務單位分配成本。這種方法彌補了平均年限法只重使用時間，不考慮使用強度的特點。計算公式：單位工作量折舊額=固定資產原價×（1－預計凈殘值率）/預計總工作量某項固定資產月折舊額=該項固定資產當月工作量×單位工作量折舊額工作量法的缺點:首先，同平均年限法一樣，未能考慮到修理費用遞增以及操作效能或收入遞減等因素。再次，資產所能提供的服務數量也難于準確的估計。最后，工作量法忽視了無形損耗對資產的影響。工作量法的優點:當然，由于工作量法自身的特點，在有些情況下使用工作量法反而比較合理。當有形損耗比無形損耗更重要量。或在各個期間資產使用不均衡的。不經常使用，因此其使用程度與產品的生產工作量有關。在這些條件下，可以選擇工作量法。適用范圍：實際工作中，在運輸企業和其他的專業車隊和客貨汽車。某些價值大而又不經常使用或季節性使用的大型機器設備中，可以用工作量法來計提折舊。固定資產折舊方法加速折舊法：加速折舊法也稱為快速折舊法或遞減折舊法。其特點是：在固定資產有效使用年限的前期多提折舊，后期則少提折舊。從而相對加快折舊的速度，以使固定資產成本在有效使用年限中加快得到補償。類型：在具體實務中，加速折舊方法又包括年數總和法和雙倍余額遞減法兩種。加速折舊方法在理論上有其合理性：首先，固定資產的凈收入在使用期是遞減的。固定資產在前期效能高，創造的收入也大。同時，固定資產的大部分投資者在投資初期會加大對固定資產的利用程度。其次，固定資產的維修費用逐年增加。再次，未來凈收入難于準確估計，早期收入比晚期收入風險小。最后，加速折舊法考慮了無形損耗對固定資產的影響。因此采用加速折舊方法的優點有：①最初幾年工作效能高，收入大，相應的折舊費用大，符合成本與收入的配比原則。同時，早期多提折舊也符合謹慎性原則。②通過提高折舊水平可及早收回投資，即可減少無形損耗，通貨膨脹帶來的投資風險。③可以用遞減的折舊費抵補遞增的維修費，使企業利潤在正常生產年份保持穩定。④可以加快固定資產設備的更新，促進企業技術進步，刺激生產和經濟增長，從而增加國家財政收入。⑤折舊具有“稅收擋板”的作用，由于遞延了稅款，企業可以獲得一筆無息貸款。這是政府鼓勵投資，刺激生產，推動經濟增長的一種政策性舉措。適用范圍：加速折舊法具有其科學性和合理性，根據其特點適用于技術進步快，在國民經濟中具有重要地位的企業。如電子生產企業，船舶工業企業，飛機制造企業，汽車制造企業，化工醫藥等。3.1雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法，是指在不考慮固定資產預計凈殘值的情況下，根據每期期初固定資產原價減去累計折舊后的金額（即固定資產凈值）和雙倍的直線法折舊率計算固定資產折舊的一種方法。計算公式：年折舊率=2÷預計使用壽命（年）×100%月折舊額=固定資產凈值×年折舊率÷12由于每年年初固定資產凈值沒有扣除預計凈殘值。因此，在雙倍余額遞減法下，必須注意不能使固定資產的凈值低于其預計凈殘值以下。通常在其折舊年限到期前兩年內，將固定資產凈值扣除預計凈殘值后的余額平均攤銷。3.2年數總和法年數總和法，又稱年限合計法，是將固定資產的原價減去預計凈殘值的余額乘以一個固定資產尚可使用壽命為分子、以預計使用壽命逐年數字之和為分母的逐年遞減的分數計算每年的折舊額。計算公式：年折舊率=尚可使用壽命/預計使用壽命的年數總和×100%月折舊額=（固定資產原價－預計凈殘值）×年折舊率÷12某設備預計使用5年，則預計使用壽命的年數總和為15（5+4+3+2+1）。第2年時尚可使用壽命為4，此年的年折舊率為4/15。

四、住房折舊的計算方法

法律主觀：年限平均法的計算公式如下： 年折舊率=(1-預計凈殘值率)/預計使用壽命(年)×100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=固定資產原價×月折舊率 【例1】甲 公司 有一幢廠房，原價為5000000元，預計可使用20年，預計報廢時的凈殘值率為2%。該廠房的折舊率和折舊額的計算如下： 年折舊率=(1-2%)/20=4.9% 月折舊率=4.9%/12=0.41% 月折舊額=5000000×0.41%=20500(元) 本例采用的是年限平均法計提固定資產折舊，其特點是將固定資產的應計折舊額均衡地分攤到固定資產預計使用壽命內，采用這種方法計算的每期折舊額是相等的。 2.工作量法 工作量法的基本計算公式如下： 單位工作量折舊額=固定資產原價×(1-預計凈殘值率)/預計總工作量 某項固定資產月折舊額=該項固定資產當月工作量×單位工作量折舊額 【例2】某企業的一輛運貨卡車的原價為600000元，預計總行駛里程為500000公里，預計報廢時的凈殘值率為5%，本月行駛4000公里。該輛汽車的月折舊額計算如下： 單位里程折舊額=600000×(1-5%)/500000=1.14(元/公里) 本月折舊額=4000×1.14=4560(元)本例采用工作量法計提固定資產折舊，工作量法是指根據實際工作量計算每期應提折舊額的一種方法。 3.雙倍余額遞減法 雙倍余額遞減法的計算公式如下： 年折舊率=2/預計使用壽命(年)×100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=每月月初固定資產賬面凈值×月折舊率 【例3】某企業一項固定資產的原價為1000000元，預計使用年限為5年，按雙倍余額遞減法計提折舊，每年的折舊額計算如下： 年折舊率=2/5×100%=40% 第1年應提的折舊額=1000000×40%=400000(元) 第2年應提的折舊額=(1000000—400000)×40%=240000(元) 第3年應提的折舊額=(600000—240000)×40%=144000(元) 從第4年起改用年限平均法(直線法)計提折舊。 第4年、第5年的年折舊額=[(360000-144000)-4000]/2=10600(元) 每年各月折舊額根據年折舊額除以12來計算。 本例采用了雙倍余額遞減法計提固定資產折舊，雙倍余額遞減法是指在不考慮固定資產預計凈殘值的情況下，根據每期期初固定資產原價減去累計折舊后的金額和雙倍的直線法折舊率計算固定資產折舊的一種方法。采用雙倍余額遞減法計提固定資產折舊，一般應在固定資產使用壽命到期前兩年內，將固定資產賬面凈值扣除預計凈殘值后的凈值平均攤銷。 4.年數總和法 年數總和法計算公式如下： 年折舊率=(預計使用壽命-已使用年限)/預計使用壽命×(預計使用壽命+1)/2×100% 或者： 年折舊率=尚可使用年限/預計使用壽命的年數總和×100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=(固定資產原值-預計凈殘值)×月折舊額

五、什么是保障性住房

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。中國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。保障房主要分類具體如下：1、經濟適用房。經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭；2、廉租房。廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房；3、公共租賃房。指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼；4、定向安置房。安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征地拆遷房屋的農戶；5、兩限商品房。6、安居商品房。法律依據：《中華人民共和國保障性住房管理辦法》第三條 保障性住房的建設和管理，應當適應產城一體的城鎮化發展需要，與經濟發展和公共服務相統籌，與產業功能、城市功能和生態功能相協調，堅持統籌規劃、合理布局，政府主導、社會參與，管辦分開、市場運作，保障基本、動態管理，租補分離、并軌運行，公開公正、嚴格監督的原則。

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投稿：俞夢儀

內容審核：馮興元教授