房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解析之可扣除項目,土地增值稅不同于增值稅,土地地增值稅是針對土地的增值而設(shè)置的稅種。計算土地增值稅應(yīng)納稅額并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅,而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅 (
計算土地增值稅應(yīng)納稅額并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅,而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅 ( 這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額 ) 因此要計算增值額首先必須確定扣除項目。<\/span><\/p> 一、稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項:<\/span> (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額 <\/strong><\/span><\/p> 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容:<\/span><\/p> ( 1 ) <\/span>納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款,<\/span><\/p> <\/p> ( 2 ) <\/span>納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。<\/span> (二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。<\/strong><\/span><\/p> 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。<\/span><\/p> <\/p> <\/span>(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用<\/strong><\/span><\/strong><\/p> 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定,這三項費(fèi)用作為期間費(fèi)用,直接計入當(dāng)期損益,不按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)偂?\/span><\/p> 故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際<\/span>發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除,而按《實施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。<\/span><\/p> 《實施細(xì)則》規(guī)定:<\/span><\/p> <\/span> 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000+6000)*5%=650萬元。 (四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金<\/strong><\/span><\/p> 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除 。<\/span><\/p> 需要明確的是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 》 有關(guān)規(guī)定 ,其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中,故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅 ( 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 0.5 ‰ 貼花 ) 允許在此扣除 。<\/span><\/p> 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的印花稅能否扣除?<\/span><\/p> 【說明】根據(jù)2016年12月3日財政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知(財會(2016)22號,全面試行營業(yè)稅改征增值稅后,“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目,該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi);利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調(diào)整為”稅金及附加“項目。<\/span><\/p> 上述規(guī)定自2016年12月3日起施行,國家統(tǒng)一的會計制度中相關(guān)規(guī)定與該文件不一致的,應(yīng)按該文件執(zhí)行。2016年5月1日至該文件施行之間發(fā)生的交易由于該文件而影響資產(chǎn)、負(fù)債等金額的,應(yīng)按該文件調(diào)整。<\/span><\/p> 因此,印花稅不再列入管理費(fèi)用,由于國家稅務(wù)總局沒有跟進(jìn)政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅能否作為稅金及附加扣除存在爭議。<\/span><\/p> <\/p> (五)其他扣除項目<\/strong><\/span><\/p> 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按 《 實施細(xì)則 》 第七條 ( 一 ),( 二 ) 項規(guī)定計算的金額之和,加計20 % 的扣除。<\/span><\/p> 應(yīng)特別指出的是: 此條優(yōu)惠<\/span>只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人<\/span>,除此之外的其他納稅人不適用。這樣的規(guī)定,目的是抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為,保護(hù)正常開發(fā)投資者的積極性 。<\/span><\/span><\/p> 【提示】<\/span><\/p> (1)<\/span>此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效,非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策;<\/span><\/p> (<\/span>2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除。<\/span><\/span><\/p> 【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房,與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定,計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元(不含印花稅)。<\/span><\/p> 計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時,應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項目”的合計金額=10000×(10%+20%)=3000(萬元)。<\/span><\/p> (六)舊房及建筑物的評估價格<\/strong><\/span><\/p> 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,在計征土地增值稅時不允許扣除 。<\/span><\/p> 舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價的含義是: 對舊房及建筑物,按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費(fèi)用計算 建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是: 按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。<\/span><\/p> 例如,一棟房屋已使用近 10 年 ,建造時的造價為 1000 萬元,按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費(fèi)用計算,建同樣的新房需花費(fèi) 5000萬元,假定該房有六成新,則該房的評估價格為: 5000 × 60 % = 3000 ( 萬元 ) 。 <\/span><\/p> 例如,某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元,成新度折扣率為70%,則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400(萬元)。<\/span><\/p> 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),根據(jù)《 土地增值稅暫行條例 》第六條第 ( 一 ),( 三 ) 項規(guī)定的扣除項目的金額 ( 即: 取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價格 ),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5 % 計算扣除 。<\/span><\/p> 計算扣除項目時“每年 \" 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計1年;超過 1 年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為 1年 。<\/span><\/p> 對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為 \" 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除,但不作為加計 5 % 的基數(shù) 。<\/span><\/p> 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條的規(guī)定,實行核定征收。 。<\/span><\/p> 【例】位于縣城的某商貿(mào)公司(增值稅一般納稅人)2016年12月銷售一棟舊辦公樓,取得含增值稅收入1000萬元,繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格,公司提供了購房發(fā)票,該辦公樓購于2013年1月,購價為600萬元,繳納契稅18萬元(能提供契稅完稅憑證)。已知該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅,則該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時,可扣除項目金額的合計數(shù)為( )萬元。<\/span> 【答案】可扣除項目金額的合計數(shù)=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=740.40(萬元)<\/span><\/p> 總結(jié)歸納如下:<\/span><\/p> <\/p> 內(nèi)容來自百家號 查看原文<\/a><\/p> ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目 ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅優(yōu)惠 ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅計入稅金及附加嗎 ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅扣除土地價款 ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土增稅允許扣除項目 ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計稅依據(jù) ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅率一覽表 ●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅優(yōu)惠 ●房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅金扣除 ●房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅 ●房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車庫的永久使用權(quán),增值稅應(yīng)該怎開具發(fā)票:今日談?wù)鞯夭疬w話題
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來源:中國法院網(wǎng)-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解析之可扣除項目,婚前父母贈與的房產(chǎn)離婚時能分割嗎
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<\/span><\/span>例:某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額(不含增值稅,下同)為1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元(能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分?jǐn)偅渲谐^國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅模渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為5%。<\/span><\/span><\/span><\/p>
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