一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解析之可扣除項目

土地增值稅不同于增值稅，土地地增值稅是針對土地的增值而設(shè)置的稅種。<\/span><\/h3>

計算土地增值稅應(yīng)納稅額并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅 ( 這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額 ) 因此要計算增值額首先必須確定扣除項目。<\/span><\/p>

一、稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項:<\/span>
<\/p>

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 <\/strong><\/span><\/p>

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容:<\/span><\/p>

( 1 ) <\/span>納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，<\/span><\/p>

<\/p>

( 2 ) <\/span>納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。<\/span>
<\/span><\/p>

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。<\/strong><\/span><\/p>

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。<\/span><\/p>

<\/p>

<\/span>（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用<\/strong><\/span><\/strong><\/p>

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)偂?\/span><\/p>

故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際<\/span>發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。<\/span><\/p>

《實施細(xì)則》規(guī)定：<\/span><\/p>

<\/span>
<\/span><\/span>例：某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額（不含增值稅，下同）為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元（能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分?jǐn)偅渲谐^國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅模渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為5%。<\/span><\/span><\/span><\/p>

該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）*5%=650萬元。
<\/p>

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金<\/strong><\/span><\/p>

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除 。<\/span><\/p>

需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 》 有關(guān)規(guī)定 ,其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅 ( 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 0.5 ‰ 貼花 ) 允許在此扣除 。<\/span><\/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的印花稅能否扣除？<\/span><\/p>

【說明】根據(jù)2016年12月3日財政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會（2016）22號，全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調(diào)整為”稅金及附加“項目。<\/span><\/p>

上述規(guī)定自2016年12月3日起施行，國家統(tǒng)一的會計制度中相關(guān)規(guī)定與該文件不一致的，應(yīng)按該文件執(zhí)行。2016年5月1日至該文件施行之間發(fā)生的交易由于該文件而影響資產(chǎn)、負(fù)債等金額的，應(yīng)按該文件調(diào)整。<\/span><\/p>

因此，印花稅不再列入管理費(fèi)用，由于國家稅務(wù)總局沒有跟進(jìn)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅能否作為稅金及附加扣除存在爭議。<\/span><\/p>

<\/p>

（五）其他扣除項目<\/strong><\/span><\/p>

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按 《 實施細(xì)則 》 第七條 ( 一 )，( 二 ) 項規(guī)定計算的金額之和，加計20 % 的扣除。<\/span><\/p>

應(yīng)特別指出的是: 此條優(yōu)惠<\/span>只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人<\/span>，除此之外的其他納稅人不適用。這樣的規(guī)定，目的是抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開發(fā)投資者的積極性 。<\/span><\/span><\/p>

【提示】<\/span><\/p>

（1）<\/span>此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策；<\/span><\/p>

（<\/span>2）取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。<\/span><\/span><\/p>

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元（不含印花稅）。<\/span><\/p>

計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項目”的合計金額=10000×（10%+20%）=3000（萬元）。<\/span><\/p>

（六）舊房及建筑物的評估價格<\/strong><\/span><\/p>

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除 。<\/span><\/p>

舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價的含義是: 對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費(fèi)用計算 建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是: 按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。<\/span><\/p>

例如，一棟房屋已使用近 10 年 ,建造時的造價為 1000 萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費(fèi)用計算，建同樣的新房需花費(fèi) 5000萬元，假定該房有六成新，則該房的評估價格為: 5000 × 60 % = 3000 ( 萬元 ) 。 <\/span><\/p>

例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。<\/span><\/p>

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)《 土地增值稅暫行條例 》第六條第 ( 一 )，( 三 ) 項規(guī)定的扣除項目的金額 ( 即: 取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格 )，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5 % 計算扣除 。<\/span><\/p>

計算扣除項目時“每年 \" 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過 1 年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為 1年 。<\/span><\/p>

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為 \" 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不作為加計 5 % 的基數(shù) 。<\/span><\/p>

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。 。<\/span><\/p>

【例】位于縣城的某商貿(mào)公司（增值稅一般納稅人）2016年12月銷售一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2013年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元（能提供契稅完稅憑證）。已知該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅，則該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（ ）萬元。<\/span>
<\/p>

【答案】可扣除項目金額的合計數(shù)=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=740.40（萬元）<\/span><\/p>

總結(jié)歸納如下：<\/span><\/p>

<\/p>

內(nèi)容來自百家號 查看原文<\/a><\/p>

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅優(yōu)惠

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅計入稅金及附加嗎

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅扣除土地價款

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土增稅允許扣除項目

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計稅依據(jù)

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅率一覽表

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅優(yōu)惠

●房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅金扣除

●房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車庫的永久使用權(quán)，增值稅應(yīng)該怎開具發(fā)票:今日談?wù)鞯夭疬w話題

●土地增值稅扣除項目金額怎么算詳細(xì)步驟和示例解析！，土地增值稅的扣除項目金額怎么算:今日談?wù)鞯夭疬w話題

●2023年土地增值稅視同銷售收入的情形怎么確定:今日談?wù)鞯夭疬w話題

●企業(yè)政策性搬遷增值稅,企業(yè)政策性搬遷交增值稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造土地增值稅政策,城中村改造土地使用稅是否可以減免:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地拆遷律師,征地拆遷期間土地增值收益如何分配，土地拆遷補(bǔ)償款 增值稅：今日在線拆遷法律咨詢

●土地增值稅稅率計算方法?土地增值稅稅率怎么計算：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●以房地產(chǎn)投資是否征土地增值稅?以房產(chǎn)作價投資是否繳土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●改制企業(yè)土地增值稅優(yōu)惠?改制企業(yè)是否交納土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●轉(zhuǎn)讓在建項目的稅收籌劃?轉(zhuǎn)讓在建項目是否繳納土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●政策性搬遷補(bǔ)償收入的所得稅處理，企業(yè)政策性搬遷增值稅:今日拆遷補(bǔ)償在線咨詢

●政府部門出讓土地使用權(quán)是否繳納增值稅?政府出讓給企業(yè)的土地可以變賣嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地,增值稅如何繳納?企業(yè)可以轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地增值稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎么算，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)要繳納契稅嗎，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎么計算:今日拆遷補(bǔ)償在線咨詢

●在建項目整體轉(zhuǎn)讓稅收?項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)怎樣征收土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值清算的有?什么部門協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●取得土地使用權(quán)所支付的金額含增值稅嗎?取得土地使用權(quán)所支付的金額是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地使用權(quán)贈與要交增值稅嗎?土地使用權(quán)贈予后發(fā)生糾紛怎么辦：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷安置房土地增值稅處理?拆遷安置房如何繳納土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地收儲補(bǔ)償費(fèi)是否計入所得稅?國有土地使用權(quán)收儲補(bǔ)償費(fèi)用可以免增值稅嗎？：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

來源：中國法院網(wǎng)-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解析之可扣除項目，婚前父母贈與的房產(chǎn)離婚時能分割嗎