一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車庫的永久使用權(quán)，增值稅應(yīng)該怎開具發(fā)票

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請問：<\/span><\/strong><\/span><\/p>

房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車庫的永久使用權(quán)，增值稅？應(yīng)該怎么開具發(fā)票？<\/span><\/span><\/p>

答復(fù)：<\/span><\/strong><\/span><\/p>

房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車庫的永久使用權(quán)，雖然沒法過戶，但是按照財(cái)稅【2016】36號文件的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)銷售了，而非不動(dòng)產(chǎn)租賃。<\/span><\/span><\/p>

因此開具發(fā)票和繳納增值稅都是按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”處理。<\/span><\/span><\/p>

參考：<\/span><\/strong><\/span><\/p>

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號）附件1：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋第三條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。”<\/span><\/span><\/p>

注意：<\/span><\/strong><\/span><\/p>

銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位，在計(jì)算增值稅時(shí)，不得扣除土地價(jià)款。<\/span><\/span><\/p>

參考：<\/span><\/strong><\/span><\/p>

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第五條規(guī)定：“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：<\/span><\/span><\/p>

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款 ”<\/span><\/span><\/p>

2、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第五條規(guī)定：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。<\/span><\/span><\/p>

一、地下人防車位概述<\/span><\/strong><\/span><\/p>

我國《人民防空法》第二十二條的規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”所謂人防停車位就是房地產(chǎn)開發(fā)商利用住宅小區(qū)配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）改建用于停車的場所。<\/span><\/span><\/p>

本文引用《財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)》<\/span><\/span><\/p>

地下人防停車位與地上或地下單獨(dú)建設(shè)的車庫車位和利用公共配套設(shè)施使用的車庫車位的產(chǎn)權(quán)形式不同。目前業(yè)界討論有三種說法：一是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商；二是產(chǎn)權(quán)歸人防部門；三是產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定《中華人民共和國人民防空法》，對于人民防空有關(guān)設(shè)施可以按照規(guī)定予以優(yōu)惠，同時(shí)國家也特別鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、組織及個(gè)人進(jìn)行人防工程的投資與建設(shè)，投資人防工程及建筑物的管理人為投資者，其收益也全歸管理人所有。<\/span><\/span><\/p>

《物權(quán)法》第五十二條明確規(guī)定國防資產(chǎn)屬國家所有。根據(jù)中共中央文件的規(guī)定（《關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》）（中發(fā)〔2001〕9號）規(guī)定：“遵循社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對現(xiàn)有人民防空設(shè)備設(shè)施，在保持和增強(qiáng)戰(zhàn)備功能、安全保密的前提下，積極開發(fā)利用。要研究制定人民防空國有資產(chǎn)使用和管理辦法，明晰人民防空設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)的分離，把使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)推向市場，有償出租、轉(zhuǎn)讓，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。”根據(jù)建設(shè)部對于商品房銷售的面積計(jì)算公式及公共建筑面積的分?jǐn)傄?guī)定，人防工程的地下面積允許不計(jì)入公共面積，同時(shí)也不會(huì)將其作為公共建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂ｏ@然，未列入公攤面積的人防工程也不屬于業(yè)主所有。<\/span><\/span><\/p>

由此可見，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國家所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利用人防工程所改建的地下停車位具有收益權(quán)和管理權(quán)，而無所有權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售人防停車位也僅是轉(zhuǎn)讓長期使用權(quán)行為。<\/span><\/span><\/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防車位的會(huì)計(jì)核算<\/span><\/strong><\/span><\/p>

現(xiàn)實(shí)中大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取一次性出售永久使用權(quán)的方式銷售人防地下停車位，房地產(chǎn)企業(yè)與購房人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將人防停車位的實(shí)際使用權(quán)利轉(zhuǎn)移給房屋購買人，同時(shí)也將房屋購買人購買車位的款項(xiàng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用之中，作為非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，并按照不動(dòng)產(chǎn)銷售進(jìn)行計(jì)稅。<\/span><\/span><\/p>

根據(jù)我國稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的相關(guān)處理辦法的規(guī)定，凡企業(yè)單獨(dú)建造停車場所者，該停車場所需作為單位核算對象進(jìn)行核算，而如果是將地下基礎(chǔ)設(shè)施作為停車場進(jìn)行使用，則該地下基礎(chǔ)設(shè)施需按照配套公共設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。實(shí)踐操作中，稅務(wù)局并不認(rèn)為公共配套設(shè)施一次性扣除的計(jì)算方法，要求人防車位成本按照可售地下車位成本分?jǐn)偪鄢?\/span><\/span><\/p>

案例概述：2014年1月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)新建一處精裝修電梯公寓小區(qū)，2015年9月30日該小區(qū)竣工并交付小區(qū)業(yè)主使用。該小區(qū)具有4.5地上容積率，有15萬平方米建筑面積可用于銷售。其中需要計(jì)入容積建筑面積的住宅面積有11萬平方米，無需計(jì)入容積建筑面積且可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理的地下車位和儲藏空間有4萬平方米。該小區(qū)所有開發(fā)成本中土地征用和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用有3.5億元，工程前期費(fèi)用3000萬元，各項(xiàng)建筑安裝及工程費(fèi)用5億元，開發(fā)總成本達(dá)10億元。<\/span><\/span><\/p>

（地上單獨(dú)承擔(dān)成本1.6億元，地上、地下共同承擔(dān)混合成本3.3億元，由地下部分單獨(dú)承擔(dān)的成本總計(jì)1000萬元，此外還有基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用0.4億元、配套的公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用0.2億元、所有間接開發(fā)費(fèi)用約0.3億元、借款費(fèi)用0.3億元。<\/span><\/span><\/p>

自竣工并交付業(yè)主使用之日（2015年9月30日），該住宅小區(qū)宣告售罄，平均銷售價(jià)格為12000萬元每平方米，住宅銷售總收入達(dá)13.2億元。此外，擁有產(chǎn)權(quán)證的地下車位（每個(gè)車位按35平方米計(jì)算）單價(jià)為15萬元，但到2015年12月31日止，停車位的銷售量僅占地下總停車位的百分之四十，銷售量僅有400個(gè)，銷售總額0.6億元。剩余600個(gè)地下停車位，在小區(qū)交付使用后的3年內(nèi)按均價(jià)13萬\/個(gè)售盡，銷售總額0.78億元。<\/span><\/span><\/p>

地下人防5000平方米，可劃人防車位100個(gè)，單個(gè)車位面積35平方米，已銷售50個(gè)，剩余50個(gè)計(jì)劃3年內(nèi)全部銷售，銷售均價(jià)都為12萬元\/個(gè)。<\/span><\/span><\/p>

按上述之案例所列數(shù)據(jù)，該小區(qū)地下停車位成本計(jì)算為：<\/span><\/span><\/p>

1.土地征用和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：<\/span><\/strong>因地下停車位面積無需計(jì)入容積率，所以該小區(qū)土地成本全數(shù)攤?cè)氲厣辖ㄖ娣e的做法比較合理。<\/span><\/span><\/p>

2.建筑工程安裝費(fèi)：<\/span><\/strong>該成本項(xiàng)目包括了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目地上、地下的建筑安裝工程費(fèi)用，若將原本與地下停車位毫無關(guān)系的地上建筑相關(guān)費(fèi)用（工程費(fèi)、安裝費(fèi)、裝修裝飾費(fèi)以及景觀綠化費(fèi)）統(tǒng)統(tǒng)計(jì)入地下停車位的成本之中，<\/span><\/span><\/p>

由地上、地下合計(jì)建筑面積共同分?jǐn)偅`背成本核算的基本原則，導(dǎo)致收入與成本不配比，因此可分為地上建筑單獨(dú)承擔(dān)部分、地下建筑單獨(dú)承擔(dān)部分以及地上、地下共同承擔(dān)的部分。<\/span><\/span><\/p>

混合部分，計(jì)算公式為：<\/span><\/span><\/p>

地下應(yīng)分?jǐn)偨ò渤杀?地下車位建安成本+地上、地下混合建安成本÷（住宅可售面積+地下車位可售面積）×地下車位可售面積<\/span><\/span><\/p>

地下應(yīng)分?jǐn)偨ò渤杀?1000+33000÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=10350（萬元）<\/span><\/span><\/p>

3.其他開發(fā)成本費(fèi)用：<\/span><\/strong>工程前期款項(xiàng)、基礎(chǔ)設(shè)施建造款項(xiàng)、配套公用設(shè)施款項(xiàng)、間接開發(fā)款項(xiàng)、借款費(fèi)用，上述五個(gè)計(jì)入成本的項(xiàng)目都具有一個(gè)性質(zhì)，就是共同費(fèi)用，而這些費(fèi)用都與地下停車場關(guān)系密切，所以在進(jìn)行地下停車位成本核算的時(shí)候需要分配計(jì)入。<\/span><\/span><\/p>

地下應(yīng)分?jǐn)偟钠渌杀举M(fèi)用=成本費(fèi)用發(fā)生額÷（住宅可售面積+地下車位可售面積）×地下車位可售面積<\/span><\/span><\/p>

地下應(yīng)分?jǐn)偟钠渌杀举M(fèi)用=（3000+4000+2000+3000+3000）÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=4250（萬元）<\/span><\/span><\/p>

地下總成本：土地成本0+建安成本10350萬元+其他成本4250萬元=14600萬元<\/span><\/span><\/p>

地下單位成本：14600萬元÷4.35萬平方米=3356元\/平方米<\/span><\/span><\/p>

已售地下車位成本=有產(chǎn)權(quán)地下車位成本+人防地下車位成本=3356× 400×35+3356×50×35=5285.7萬元<\/span><\/span><\/p>

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防車位的涉稅處理<\/span><\/strong><\/span><\/p>

（一）營改增后增值稅的征收。<\/span><\/strong>《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法中銷售不動(dòng)產(chǎn)注釋：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。<\/span><\/span><\/p>

（二）企業(yè)所得稅的征收。<\/span><\/strong>地下人防車位應(yīng)當(dāng)在取得銷售收入時(shí)一次性計(jì)入征稅收入，成本根據(jù)會(huì)計(jì)核算的單位地下成本按照配比原則在收入當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)。<\/span><\/span><\/p>

（三）土地增值稅的征收。<\/span><\/strong>由于人防車位有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，征納雙方存在一定的爭議，各省稅務(wù)局的規(guī)定各有差別。山東省的稅務(wù)局沒有相關(guān)文件，而青島市的地方稅務(wù)局在這方面做了比較明確的規(guī)定。在青島市的地方稅務(wù)局有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及土地增值稅等業(yè)務(wù)方面的文件中指出：凡將地下基礎(chǔ)設(shè)施用于停車場所使用，且房地產(chǎn)開發(fā)公司與房屋購買人簽訂了購買合同，將地下停車場所在法律規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給房屋購買者的，并向房屋購買車收取買賣費(fèi)用的，該費(fèi)用將被視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，計(jì)為普通住宅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。而將地下基礎(chǔ)設(shè)施作為地下停車場使用，并與房屋購買者簽訂一定期限的使用及租賃合同的，該地下停車場可以作為配套公用設(shè)施計(jì)入會(huì)計(jì)并予以扣除，而房地產(chǎn)企業(yè)所收取的停下停車場租賃費(fèi)用，不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用進(jìn)行計(jì)入。<\/span><\/span><\/p>

可以認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人防車位轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)取得的收入計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅，相應(yīng)成本準(zhǔn)予扣除；轉(zhuǎn)讓一定期限租賃使用權(quán)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按照租賃收入計(jì)征增值稅、房產(chǎn)稅，成本按照公共配套一次性扣除。<\/span><\/span><\/p>

（四）契稅的征收。<\/span><\/strong>房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不涉及契稅，同時(shí)購買方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，也不需要繳納車位契稅。<\/span><\/span><\/p>

（五）房產(chǎn)稅的征收。<\/span><\/strong>人防車位作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售產(chǎn)品不征收房產(chǎn)稅，但如果房地產(chǎn)企業(yè)作為自用的話，將涉及到房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的征收。根據(jù)財(cái)政部對具備房屋使用功能的地下建筑的房產(chǎn)稅征收通知的規(guī)定：凡具有房屋使用功能的地下設(shè)施及建筑，并且該設(shè)施建筑在房地產(chǎn)稅費(fèi)征收范圍內(nèi)的，包括地下室、地下衍生建筑等在內(nèi)的建筑、人防設(shè)施等都需按照規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)征收。此外還規(guī)定：對于地下停車場所、與地上建筑相通的地下商場等應(yīng)該將其與地上建筑視為統(tǒng)一整體，并按照地方建筑及設(shè)施、房屋等計(jì)算方法進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)征收。<\/span><\/span><\/p>

• 來源：稅之光<\/span><\/span><\/p><\/li>

• 作者：稅之光<\/span><\/span><\/p><\/li><\/ul>

  • 圖文編輯：沐林財(cái)訊<\/p><\/li><\/ul>
    

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    來源：臨律-房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下車庫的永久使用權(quán)，增值稅應(yīng)該怎開具發(fā)票，醫(yī)療事故責(zé)任的構(gòu)成要件是什么