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關(guān)于農(nóng)村集體土地拆遷的補(bǔ)償，集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-10-11 14:17:00
作者：
圣運(yùn)律師
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關(guān)于農(nóng)村集體土地拆遷的補(bǔ)償,集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償,一、集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒ㄞr(nóng)村集體土地上房屋征收有兩種情形:1、城中村即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收的情形,由于房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)范圍,周邊房?jī)r(jià)已商品化,如果仍按原

關(guān)于農(nóng)村集體土地拆遷的補(bǔ)償，集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

一、關(guān)于農(nóng)村集體土地拆遷的補(bǔ)償,集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償

一、集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒?

農(nóng)村集體土地上房屋征收有兩種情形:

1、城中村

即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收的情形,由于房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)范圍,周邊房?jī)r(jià)已商品化,如果仍按原來(lái)的農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償,難以解決農(nóng)民的居住問(wèn)題。所以很多城市專門(mén)出臺(tái)了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收補(bǔ)償辦法。最高人民法院行政審判庭《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》時(shí)明確::行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后,被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán),房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的,應(yīng)當(dāng)參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置條例》對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

2、集體土地被征收時(shí)房屋作為土地附著物被征收

農(nóng)村土地及房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)行法律依據(jù)為《土地管理法》。但我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的主要是對(duì)土地補(bǔ)償,并未規(guī)定房屋的補(bǔ)償。集體土地上房屋在法條的表述上為附著物。且當(dāng)下《土地管理法》是2004年8月修訂的，《土地管理法》第47條第3款規(guī)定:被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定,即農(nóng)村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市各自規(guī)定，但實(shí)踐中，許多地方的省級(jí)政府將此項(xiàng)權(quán)利進(jìn)一步下放至市、縣一級(jí)的政府部門(mén)來(lái)制定相應(yīng)的規(guī)范,行使此項(xiàng)權(quán)力。以至于各地在制定這些標(biāo)準(zhǔn)時(shí)隨意性較大，安置方式也不盡相同，各地都處于摸索過(guò)程中。此外，雖然《土地管理法》第2條規(guī)定了國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。但各地實(shí)施的集體土地上房屋拆遷辦法中,絕大多數(shù)未規(guī)定公共利益作為征收農(nóng)村集體土地的前置條件。

二、《土地管理法(修正案)》四大內(nèi)容

1、刪除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。

魏莉華指出，這是此次修改最大的亮點(diǎn)?，F(xiàn)行土地管理法除允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因?yàn)槠飘a(chǎn)兼并導(dǎo)致土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)之外，禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，這樣的規(guī)定使農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能同國(guó)有建設(shè)用地同等入市，同權(quán)同價(jià)。修訂草案刪除了現(xiàn)行土地管理法第43條和63條的規(guī)定，增加規(guī)定國(guó)家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股的方式由用地單位和個(gè)人使用，取得的這些經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

2、對(duì)農(nóng)村土地征收制度進(jìn)行多方面完善。

取消了年產(chǎn)值倍數(shù)法與區(qū)片綜合地價(jià)作為計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的依據(jù);在征地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用中增加了對(duì)被征地農(nóng)民的住房補(bǔ)償和社會(huì)保障的費(fèi)用;完善了征地程序，把原來(lái)的批后公報(bào)改為批前公報(bào)。

3、完善農(nóng)村宅基地制度，保障和落實(shí)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。

在城市規(guī)劃區(qū)人均土地少無(wú)法實(shí)現(xiàn)一戶一宅的地區(qū)，縣級(jí)人民政府要采取措施，保障農(nóng)村居民實(shí)現(xiàn)戶有所居的權(quán)利。同時(shí)改革宅基地審批制度，下放宅基地審批權(quán)限，并對(duì)宅基地自愿有償退出作了原則性規(guī)定。

4、將多年來(lái)土地管理改革的成熟做法吸收至法律草案中。

比如，將國(guó)家土地督查制度上升為法律規(guī)定，同時(shí)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相銜接，明確國(guó)家對(duì)土地、房屋、陵墓等實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

法律依據(jù)：

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。

《土地管理法》第四十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。

制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償；

并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。

被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、請(qǐng)問(wèn)集體土地上的房屋被征收如何補(bǔ)償？

集體土地上宅基地房屋征收拆遷，根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征用宅基地的，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，被征收土地上的附著物，也由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。即具體的宅基地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還需根據(jù)地域的劃分參見(jiàn)各地方的立法。當(dāng)?shù)卣畷?huì)公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上按公布標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，全國(guó)并沒(méi)有全國(guó)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償安置有一個(gè)基本原則，就是保障居民的生活會(huì)平不降低。特別提醒：如果認(rèn)為補(bǔ)償不合理，一定不要簽訂任何補(bǔ)償協(xié)議，可以通過(guò)申請(qǐng)復(fù)議和行政訴訟等法律程序爭(zhēng)取提高補(bǔ)償，如有疑惑請(qǐng)電話咨詢律師做進(jìn)一步解答。

四、集體土地上的房屋怎樣進(jìn)行征收補(bǔ)償

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地上的房屋根據(jù)被拆遷地區(qū)的房屋建設(shè)成本價(jià)格，結(jié)合宅基地面積及國(guó)土部門(mén)實(shí)際房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)，確定被拆遷房屋的具體補(bǔ)償數(shù)額。有些地市會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情形作出具體的政策性規(guī)定。比如有的地市會(huì)規(guī)定農(nóng)村集體土地房屋補(bǔ)償?shù)纳舷蓿怯蟹课菟袡?quán)證書(shū)證明房屋面積，否則對(duì)超過(guò)面積上限的部分不予補(bǔ)償?shù)鹊取?

五、集體土地上的房屋拆遷如何辦

根據(jù)土地管理法及其實(shí)施條例可知，農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償依據(jù)區(qū)片綜合地價(jià)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房屋作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。在拆遷的過(guò)程中，具體補(bǔ)償方式為：

（1）如果有宅基地安置條件的，優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另補(bǔ)償房屋重建成本價(jià)，即批地建房；

（2）選擇純貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償包括宅基地的補(bǔ)償和對(duì)房屋的補(bǔ)償兩部分。宅基地參考當(dāng)?shù)氐膮^(qū)片綜合地價(jià)確定，對(duì)房屋的補(bǔ)償即重建成本價(jià)；

（3）選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，按照合法房屋實(shí)際面積和安置房屋面積1：1的比例進(jìn)行安置，比例可以更高，但不能低于1：1。無(wú)論采取哪種補(bǔ)償方式，也都會(huì)補(bǔ)償搬遷、臨時(shí)安置所需費(fèi)用。