最高法無(wú)證房屋的拆遷補(bǔ)償,城市房屋拆遷案件中對(duì)無(wú)證房屋的處理,老城區(qū)是歷史形成的,老城改造工作中對(duì)無(wú)證照建筑的處理是我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償。無(wú)證照房屋
老城區(qū)是歷史形成的,老城改造工作中對(duì)無(wú)證照建筑的處理是我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償。無(wú)證照房屋包括未登記、確權(quán)和未被登記、確權(quán)的房屋,并不完全都是違章建筑。如果將無(wú)證建筑一律視為違章建筑,實(shí)施無(wú)償拆除,這種作法容易引發(fā)不良的社會(huì)后果:一是容易傷害無(wú)辜者的利益,人為地將合法存在的無(wú)證照房屋列入違章建筑之列,造成上訪、訴訟案件增多,不利于社會(huì)的穩(wěn)定;二是驅(qū)使違章建筑當(dāng)事人違規(guī)辦照,滋生腐敗行為,加大老城改造的成本。因此,對(duì)老城區(qū)無(wú)證建筑的處理,筆者認(rèn)為在法律的框架下,應(yīng)本著尊重歷史面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則處理,具體建議如下:
1、應(yīng)當(dāng)比照有證房屋處理的情形。結(jié)合城市規(guī)劃行政管理工作的演變發(fā)展過(guò)程,應(yīng)有所區(qū)別的對(duì)待無(wú)證房的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題,首先1984年元月《規(guī)劃管理?xiàng)l例》出臺(tái)以前,私自所建的無(wú)證房,應(yīng)按有證房屋的條件,對(duì)其評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償;其次,1984年元月至1990年4月1日《城市規(guī)劃法》開(kāi)始施行期間,所建的無(wú)證房,按對(duì)其評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,扣除建房應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)行補(bǔ)償;再其次,1990年4月1日以后所建的無(wú)證房,若使用居住時(shí),末影響城市規(guī)劃,則按重置價(jià)減去已使用年限折舊后進(jìn)行補(bǔ)償,但要適當(dāng)交納罰款。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定建設(shè),嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,由縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè),限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃,尚可采取改正措施的,由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期改正,并處罰款。據(jù)此,在審查拆除該類房屋的案件時(shí),應(yīng)讓主管拆遷事宜的行政機(jī)關(guān)提供同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定該無(wú)證房屋存在嚴(yán)重影響了城市規(guī)劃結(jié)論,否則,應(yīng)將該類房屋作為有證房屋處理,同時(shí),可在應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中,協(xié)助扣除同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)其課以罰款的數(shù)額。我市也出臺(tái)了類似的雙清政策,對(duì)1997年以前建設(shè)的房屋因各種情況沒(méi)有辦理準(zhǔn)建手續(xù)的,在雙清時(shí)一律視為經(jīng)過(guò)審批,同意補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。故,在拆遷這些房屋時(shí),如果具備當(dāng)時(shí)雙清辦證的條件,還應(yīng)按當(dāng)時(shí)的政策處理,視為有證房屋處理,在補(bǔ)償款中扣除相應(yīng)的雙清辦證費(fèi)用即可。這樣處理,不僅將推動(dòng)老城改造工作的順利進(jìn)行,而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作用,有利于拆遷工作進(jìn)入良性循環(huán)。
2、按違章建筑處理的情形。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定,只要城市房屋拆遷主管部門(mén)能夠提供同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)作出的認(rèn)定被拆房屋屬于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃,并認(rèn)定為違章建筑的結(jié)論,則將其作為違章建筑予以拆除,不予補(bǔ)償;如果沒(méi)有同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定為違章建筑的結(jié)論,城市房屋拆遷主管部門(mén)自行將其作為違章建筑,不予補(bǔ)償,這勢(shì)必會(huì)造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無(wú)休止的上訪,給社會(huì),給政府,給國(guó)家?guī)?lái)更多的負(fù)面影響。采用靈活變通的方法解決歷史遺留問(wèn)題,無(wú)疑會(huì)起到減少被拆遷入的財(cái)產(chǎn)損失,穩(wěn)定社會(huì)的作用。總之,老城改造中的拆遷涉及老百姓切身利益,是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素,我們一定要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)老城改造和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性,認(rèn)真研究拆遷當(dāng)事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題,尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈的,矛盾突出的問(wèn)題,打破方法,讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷,減少拆遷矛盾。確保社會(huì)穩(wěn)定,在穩(wěn)定中方能推進(jìn)改革、發(fā)展,在改革發(fā)展中才能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的長(zhǎng)治之安。
法律分析:無(wú)證房屋并不等于就是違法建筑,尤其是在我國(guó)的廣大農(nóng)村,大量的無(wú)證房屋存在,很多房屋建筑年代較早,是一家人唯一的房產(chǎn),如果按照違法房產(chǎn)拆遷不補(bǔ)償或者壓低補(bǔ)償,則必然導(dǎo)致很多家庭失去唯一居所或者居住條件大幅度降低,因此,對(duì)于無(wú)證房屋,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其形成原因區(qū)分為違法建筑和合法房產(chǎn),對(duì)于無(wú)證的合法房產(chǎn),拆遷當(dāng)中應(yīng)當(dāng)與其他有證房屋一樣,給予公平合理的補(bǔ)償。一般來(lái)說(shuō),農(nóng)村建于2008年之前房屋,家庭的唯一住房,年代久遠(yuǎn)的祖遺房,即便無(wú)證,在征地拆遷時(shí),也應(yīng)當(dāng)給予公平合理的補(bǔ)償。因此,無(wú)證房屋是否應(yīng)該補(bǔ)償,要結(jié)合具體情況來(lái)分析。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。無(wú)證房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無(wú)證房屋的征收補(bǔ)償方案。①嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補(bǔ)償。②房屋建造的時(shí)候是合法的,但沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證明,是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問(wèn)題造成的,且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長(zhǎng)期生活居住,應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。【法律依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條,市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理,對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。
法律分析:無(wú)證房屋拆遷以國(guó)土部門(mén)房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計(jì)算拆遷補(bǔ)償數(shù)額進(jìn)行賠償;以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n,按平方米單價(jià)計(jì)算;以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
1、《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》第24條第2款規(guī)定:市、縣人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。
2、上述規(guī)定增加了征收前對(duì)未經(jīng)登記房屋(即無(wú)證房屋)的認(rèn)定、處理程序。由此可見(jiàn),拆遷實(shí)踐中很多一刀切的做法都存在程序或?qū)嶓w違法的問(wèn)題。
二、案例
案件一:甲與嘉興市南湖區(qū)人民政府行政征收二審行政判決書(shū)
裁判單位:浙江省高級(jí)人民法院
裁判文號(hào):(2014)浙行終字第227號(hào)
裁判摘要:本院認(rèn)為,根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》第24條第2款的規(guī)定:“市、縣人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。”本案中,被上訴人嘉興市南湖區(qū)人民政府在作出被訴房屋征收補(bǔ)償決定前未對(duì)上訴人甲戶涉案未經(jīng)合法登記70平方米建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定,在此情形下僅以上訴人房產(chǎn)證登記的合法建筑面積為129平方米就認(rèn)定前述未經(jīng)登記70平方米建筑不能享受同等補(bǔ)償,該被訴征收補(bǔ)償決定事實(shí)不清、依據(jù)不足。被上訴人及一審判決認(rèn)為上訴人所住房屋因有部分面積已經(jīng)合法登記,故對(duì)其余部分未經(jīng)登記面積可不予認(rèn)定的理解顯然與前述《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》的規(guī)定和實(shí)踐通常理解相違背,本院對(duì)此予以指正。
案件二:乙、丙等與溫州市鹿城區(qū)人民政府行政征收二審行政判決書(shū)
裁判單位:浙江省高級(jí)人民法院
裁判文號(hào):(2014)浙行終字第264號(hào)
裁判摘要:根據(jù)《征補(bǔ)條例》第二十四條規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理,對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。”未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的房屋并非均屬違法建筑,也并非所有違法建筑均須拆除。征收范圍內(nèi)的房屋情況復(fù)雜,尤其是城中村或舊城區(qū),存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑,對(duì)征收范圍內(nèi)的此類建筑,政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。本案中,僅濱江街道辦事處對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑的建造年限進(jìn)行初步調(diào)查和公示,并未由政府組織土地、規(guī)劃等相關(guān)職能部門(mén)依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。且濱江街道辦事處本身不具有對(duì)未經(jīng)登記建筑的合法性作出認(rèn)定和處理的法定職權(quán),即便其根據(jù)初步調(diào)查結(jié)果作出認(rèn)定和處理,亦屬違法或無(wú)效行為。
案件三:A與徐州市泉山區(qū)人民政府行政征收二審行政判決書(shū)
裁判單位:江蘇省高級(jí)人民法院
裁判文號(hào):(2015)蘇行終字第00032號(hào)
裁判摘要:對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。即征收中對(duì)經(jīng)法定程序調(diào)查認(rèn)定的房屋、合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)依法給予補(bǔ)償。本案中,因泉山區(qū)政府認(rèn)定李*順涉案房屋面積的證據(jù),即面積確認(rèn)單系復(fù)印件,內(nèi)容既不清晰、亦不完整,且相關(guān)職能部門(mén)及A均未對(duì)該確認(rèn)單內(nèi)容依法認(rèn)可,故該面積確認(rèn)單復(fù)印件不具有證明A涉案房屋面積的效力。因此,泉山區(qū)政府以該面積確認(rèn)單復(fù)印件記載的A涉案房屋面積為根據(jù),作出的被訴征收補(bǔ)償決定錯(cuò)誤。
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投稿:安佳曉
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