一、最高法無證房屋的拆遷補償,城市房屋拆遷案件中對無證房屋的處理

老城區(qū)是歷史形成的，老城改造工作中對無證照建筑的處理是我們必須面對的現(xiàn)實問題。我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。無證照房屋包括未登記、確權(quán)和未被登記、確權(quán)的房屋，并不完全都是違章建筑。如果將無證建筑一律視為違章建筑，實施無償拆除，這種作法容易引發(fā)不良的社會后果：一是容易傷害無辜者的利益，人為地將合法存在的無證照房屋列入違章建筑之列，造成上訪、訴訟案件增多，不利于社會的穩(wěn)定；二是驅(qū)使違章建筑當(dāng)事人違規(guī)辦照，滋生腐敗行為，加大老城改造的成本。因此，對老城區(qū)無證建筑的處理，筆者認(rèn)為在法律的框架下，應(yīng)本著尊重歷史面對現(xiàn)實的原則處理，具體建議如下：

1、應(yīng)當(dāng)比照有證房屋處理的情形。結(jié)合城市規(guī)劃行政管理工作的演變發(fā)展過程，應(yīng)有所區(qū)別的對待無證房的拆遷補償問題，首先1984年元月《規(guī)劃管理條例》出臺以前，私自所建的無證房，應(yīng)按有證房屋的條件，對其評估房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行補償；其次，1984年元月至1990年4月1日《城市規(guī)劃法》開始施行期間，所建的無證房，按對其評估的房地產(chǎn)市場價格，扣除建房應(yīng)交納的有關(guān)稅費后進(jìn)行補償；再其次，1990年4月1日以后所建的無證房，若使用居住時，末影響城市規(guī)劃，則按重置價減去已使用年限折舊后進(jìn)行補償，但要適當(dāng)交納罰款。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。據(jù)此，在審查拆除該類房屋的案件時，應(yīng)讓主管拆遷事宜的行政機關(guān)提供同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定該無證房屋存在嚴(yán)重影響了城市規(guī)劃結(jié)論，否則，應(yīng)將該類房屋作為有證房屋處理，同時，可在應(yīng)支付的拆遷補償費用中，協(xié)助扣除同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門對其課以罰款的數(shù)額。我市也出臺了類似的雙清政策，對1997年以前建設(shè)的房屋因各種情況沒有辦理準(zhǔn)建手續(xù)的，在雙清時一律視為經(jīng)過審批，同意補辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。故，在拆遷這些房屋時，如果具備當(dāng)時雙清辦證的條件，還應(yīng)按當(dāng)時的政策處理，視為有證房屋處理，在補償款中扣除相應(yīng)的雙清辦證費用即可。這樣處理，不僅將推動老城改造工作的順利進(jìn)行，而且對社會穩(wěn)定起到積極的作用，有利于拆遷工作進(jìn)入良性循環(huán)。

2、按違章建筑處理的情形。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，只要城市房屋拆遷主管部門能夠提供同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門作出的認(rèn)定被拆房屋屬于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，并認(rèn)定為違章建筑的結(jié)論，則將其作為違章建筑予以拆除，不予補償；如果沒有同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定為違章建筑的結(jié)論，城市房屋拆遷主管部門自行將其作為違章建筑，不予補償，這勢必會造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無休止的上訪，給社會，給政府，給國家?guī)砀嗟呢?fù)面影響。采用靈活變通的方法解決歷史遺留問題，無疑會起到減少被拆遷入的財產(chǎn)損失，穩(wěn)定社會的作用。總之，老城改造中的拆遷涉及老百姓切身利益，是影響社會穩(wěn)定的重要因素，我們一定要充分認(rèn)識到做好拆遷工作對于促進(jìn)老城改造和維護(hù)社會穩(wěn)定的重要性，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)事人關(guān)心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈的，矛盾突出的問題，打破方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，減少拆遷矛盾。確保社會穩(wěn)定，在穩(wěn)定中方能推進(jìn)改革、發(fā)展，在改革發(fā)展中才能實現(xiàn)國家的長治之安。

二、無證房屋拆遷應(yīng)該補償嗎

法律分析：無證房屋并不等于就是違法建筑，尤其是在我國的廣大農(nóng)村，大量的無證房屋存在，很多房屋建筑年代較早，是一家人唯一的房產(chǎn)，如果按照違法房產(chǎn)拆遷不補償或者壓低補償，則必然導(dǎo)致很多家庭失去唯一居所或者居住條件大幅度降低，因此，對于無證房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其形成原因區(qū)分為違法建筑和合法房產(chǎn)，對于無證的合法房產(chǎn)，拆遷當(dāng)中應(yīng)當(dāng)與其他有證房屋一樣，給予公平合理的補償。一般來說，農(nóng)村建于2008年之前房屋，家庭的唯一住房，年代久遠(yuǎn)的祖遺房，即便無證，在征地拆遷時，也應(yīng)當(dāng)給予公平合理的補償。因此，無證房屋是否應(yīng)該補償，要結(jié)合具體情況來分析。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、房屋拆遷時，違章建筑和無證房屋會獲得補償嗎

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。無證房產(chǎn)拆遷補償可以考慮建造的時間、當(dāng)時的立法狀況、當(dāng)時執(zhí)法機關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。①嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償。②房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa償安置。【法律依據(jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

四、無證房屋拆遷怎么賠償

法律分析：無證房屋拆遷以國土部門房屋測繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算拆遷補償數(shù)額進(jìn)行賠償；以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、無證房屋拆遷補償規(guī)定

1、《國有土地上房屋征收和補償條例》第24條第2款規(guī)定：市、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

2、上述規(guī)定增加了征收前對未經(jīng)登記房屋(即無證房屋)的認(rèn)定、處理程序。由此可見，拆遷實踐中很多一刀切的做法都存在程序或?qū)嶓w違法的問題。

二、案例

案件一：甲與嘉興市南湖區(qū)人民政府行政征收二審行政判決書

裁判單位：浙江省高級人民法院

裁判文號：(2014)浙行終字第227號

裁判摘要：本院認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收和補償條例》第24條第2款的規(guī)定：“市、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。”本案中，被上訴人嘉興市南湖區(qū)人民政府在作出被訴房屋征收補償決定前未對上訴人甲戶涉案未經(jīng)合法登記70平方米建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，在此情形下僅以上訴人房產(chǎn)證登記的合法建筑面積為129平方米就認(rèn)定前述未經(jīng)登記70平方米建筑不能享受同等補償，該被訴征收補償決定事實不清、依據(jù)不足。被上訴人及一審判決認(rèn)為上訴人所住房屋因有部分面積已經(jīng)合法登記，故對其余部分未經(jīng)登記面積可不予認(rèn)定的理解顯然與前述《國有土地上房屋征收和補償條例》的規(guī)定和實踐通常理解相違背，本院對此予以指正。

案件二：乙、丙等與溫州市鹿城區(qū)人民政府行政征收二審行政判決書

裁判單位：浙江省高級人民法院

裁判文號：(2014)浙行終字第264號

裁判摘要：根據(jù)《征補條例》第二十四條規(guī)定：“市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。”未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的房屋并非均屬違法建筑，也并非所有違法建筑均須拆除。征收范圍內(nèi)的房屋情況復(fù)雜，尤其是城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑，對征收范圍內(nèi)的此類建筑，政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。本案中，僅濱江街道辦事處對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑的建造年限進(jìn)行初步調(diào)查和公示，并未由政府組織土地、規(guī)劃等相關(guān)職能部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。且濱江街道辦事處本身不具有對未經(jīng)登記建筑的合法性作出認(rèn)定和處理的法定職權(quán)，即便其根據(jù)初步調(diào)查結(jié)果作出認(rèn)定和處理，亦屬違法或無效行為。

案件三：A與徐州市泉山區(qū)人民政府行政征收二審行政判決書

裁判單位：江蘇省高級人民法院

裁判文號：(2015)蘇行終字第00032號

裁判摘要：對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。即征收中對經(jīng)法定程序調(diào)查認(rèn)定的房屋、合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)依法給予補償。本案中，因泉山區(qū)政府認(rèn)定李*順涉案房屋面積的證據(jù)，即面積確認(rèn)單系復(fù)印件，內(nèi)容既不清晰、亦不完整，且相關(guān)職能部門及A均未對該確認(rèn)單內(nèi)容依法認(rèn)可，故該面積確認(rèn)單復(fù)印件不具有證明A涉案房屋面積的效力。因此，泉山區(qū)政府以該面積確認(rèn)單復(fù)印件記載的A涉案房屋面積為根據(jù)，作出的被訴征收補償決定錯誤。

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投稿：安佳曉

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