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拆遷補償的合理性，如何判斷征地補償標準的合法性與合理性？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-11-01 12:24:04
作者：
圣運律師
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拆遷補償的合理性,如何確定征地補償的合理性,(一)征地和收地的補償標準應當高于市場價值征地是征收集體經濟組織合法擁有的土地所有權，收地是收回土地使用權人合法擁有的土地使用權。改革開放以來，征地和收地的補償標準有所提高，補償范圍也不斷擴大，趨

拆遷補償的合理性，如何判斷征地補償標準的合法性與合理性？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償的合理性,如何確定征地補償的合理性

(一)征地和收地的補償標準應當高于市場價值征地是征收集體經濟組織合法擁有的土地所有權，收地是收回土地使用權人合法擁有的土地使用權。改革開放以來，征地和收地的補償標準有所提高，補償范圍也不斷擴大，趨于合理化，但是還不夠。補償標準應當高于市場價值。

(二)征地和收地的具體實施應當市場化征地和收地的具體實施應當而且已經走向市場化，這是符合市場經濟條件的大勢所趨。具體表現在以下幾個方面：

1、拆遷當事人逐步市場化。隨著用地性質的日益市場化和專業的中介公司進入到拆遷活動中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設成本，選擇總成本較低的選址方案;被拆遷方也可以討價還價，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。

2、拆遷評估逐步市場化。首先是各類房地產估價機構已不再是政府的附屬機構，其性質已由政府部門的咨詢機構轉化為獨立、公正、客觀的價格鑒證機構。估價結果不再只對政府部門負責，而是對各方當事人負責，對社會負責。其次是房地產估價機構不再只為某個政府機構服務，而是面向整個市場，為拆遷雙方當事人服務。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產估價機構，對擬拆遷房屋進行評估。

3、拆遷補償方式和補償價格逐步市場化。補償方式更多地采用回遷安置(舊房換新房、農民私宅換小區商品房)的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇;補償價格也從重置成新價改為市場價格，更加接近于被拆遷房屋的現實收益和預期收益，易于為被拆遷人所接受;補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內裝修和其他構筑物、附屬物也給予補償，臨時安置費、搬遷費、經營損失費補償標準都以市場租金為標準，隨行就市，更為合理;不但房屋所有權人得到補償，用益物權人(租賃人)也得到補償。對于征收土地的原因應該也都有了初步的印象了。征收土地有的是為了國家的基礎設施建設，有的是為了建設一些民生工程。但是無論是哪種原因，都是為了大多數的人利益，但是也不會因為大多數人的利益而損害其他人的利益。

【本文關聯的相關法律依據】

根據《土地管理法實施條例》第二十六條，征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。

二、如何判斷征地補償標準的合法性與合理性？

此問題涉及征地補償標準的合法性和合理性問題。征地補償標準是否合法，需要根據國家對征地補償標準的有關規定來確定，符合則合法，不符合則不合法。對于征地補償標準，在1998年修訂的《土地管理法》中有明確規定，即第四十七條：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”根據以上規定，征地補償中土地補償費達到該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，安置補助費達到該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍，即可認為是合法的。至于合理性，則需要符合“使需要安置的農民保持原有生活水平的”的條件，不滿足此條件的，可以要求提高標準，直到土地補償費和安置補助費的總和達到土地被征收前三年平均年產值的三十倍。問題中所提中央征地補償標準，應該是指與《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發［2004］28號）配套下發的文件《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發〔2004〕238號）中有關征地補償標準的規定，即：“土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規定范圍內確定；按法定的統一年產值倍數計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。”此規定與《土地管理法》中關于征地補償標準的規定并不矛盾，實質上也沒有提高標準，即在確定征地補償標準時，仍應依《土地管理法》中的規定來確定。為確保被征地農民原有生活水平不降低，該文件做出了一項突破性規定，即“土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。”這也是為了保證征地補償標準的合理性而做出的規定。

三、如何確定征地的合理補償呢

確定征地的合理補償需要從以下兩個方面考慮：

1、征地和收地的補償標準應當高于市場價值：改革開放后征地和收地的補償標準有所提高，補償范圍也不斷擴大，趨于合理化，但是還不夠，所以補償標準應當高于市場價值。

2、征地和收地的具體實施應當市場化：征地和收地的具體實施應當而且已經走向市場化，這是符合市場經濟條件的大勢所趨。

如何確定是否有資格分配征地補償

一、資格認定的基本標準　　有資格分配征地補償意味著有集體經濟組織成員資格，判斷一個人是否具有村民資格有三種不同的判斷標準：　　1、登記主義：即以戶籍所在地是否在該村組作為確定是否具有集體成員資格的標準。　　2、事實主義：戶籍是否在本村不重要，但要求長期在本村生活。　　3、折中主義：以戶籍登記為原則，以長期居住的事實狀態為例外。　　最高人民法院采用折中主義的辦法來認定村民資格問題。　　也就是說，有兩種人具有資格，一是有本村戶口的人；另一種是雖然沒有本村戶口，但是長期在村里居住和生活，也盡到了與其他村民相同義務的人。　　二、認定參與土地補償費分配的集體經濟組織成員的時間標準問題　　通常來說，參與土地補償費分配的集體經濟組織成員的時間應是征地補償安置方案確定的時間；在這個時間具有集體經濟組織成員資格的人才能享有分配權利，在這之后成為集體經濟組織成員的人不應參加分配。

最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》

第24條規定　農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。但已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規、自治條例和單行條例、地方政府規章對土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法另有規定的除外。

征地如何補償

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。

征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。

需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。

但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

《土地管理法》第四十七條

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

法律依據

四、土地補償費的補償對象

法律分析：(1)實行統一安置的，土地征收補償標準歸該集體經濟組織。放棄統一安置，實行安置補助費支付給被征地農民，可以分配的土地補償費分配對象為被征地農民;實行平均分配，分配對象為該集體經濟組織全體成員。

(2)已經實行農村土地股份合作制的，可以分配的土地補償費分配對象為該土地股份合作制組織的全體股東。

(3)農村土地沒有實行家庭承包經營，仍然實行統一經營的，其分配對象為該集體經濟組織的全體成員。

(4)征收、征用集體經濟組織采取其他方式承包的果園等土地，可以分配的土地補償費分配對象為該集體經濟組織。

(5)征收、征用集體經濟組織的機動地，可以分配的土地補償費分配對象為該集體經濟組織具有土地承包經營權的新增人口。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。

征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

五、征地補償和安置補償的區別

法律分析：兩者的目的不同。土地補償費是指因國家征用土地對土地所有者和土地使用者因對土地的投入和收益造成損失的補償。安置補助費是指國家在征用土地時，為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活，所給予的補助費用。國家在征用土地進行社會化建設時，被征用的土地的使用者會獲得國家的補償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。