一、國務(wù)院房屋拆遷補償95號令,農(nóng)村征地拆遷案件實務(wù)問題的幾點思考

一、關(guān)于征地批準(zhǔn)文件是否可訴的問題。是否應(yīng)當(dāng)受理有兩種意見，一種意見認(rèn)為征地批文是一個具體行政行為，法院應(yīng)當(dāng)受理。另一種意見認(rèn)為，征地批文是省人民政府下達(dá)給市人民政府的，是一個內(nèi)部行政行為，法院不能受理。根據(jù)《土地管理法》第45條規(guī)定，有權(quán)批準(zhǔn)征地的是國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，其作出的征地批準(zhǔn)文件，是一個具體行政行為應(yīng)無爭議。那么，這樣的具體行政行為是否可以向人民法院提起行政訴訟呢？《行政復(fù)議法》第30條第一款規(guī)定，“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地……的所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請行政復(fù)議”。第二款規(guī)定，“根據(jù)國務(wù)院……或者征用土地的決定……的行政復(fù)議決定為最終裁決”。《行政訴訟法》第12條規(guī)定，法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為，不屬人民法院行政訴訟的受案范圍。因此，筆者認(rèn)為當(dāng)事人對征用土地的決定不服，只能申請行政復(fù)議，行政復(fù)議決定為最終裁決，此類糾紛不屬人民法院管轄，不能就此向人民法院提起行政訴訟。

二、拆遷安置補償主體的問題。《土地管理法》第46條及其實施條例第25條的規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門是征地補償、安置的實施機(jī)關(guān)。即市、縣人民政府土地行政主管部門是征地拆遷安置補償?shù)闹黧w。但在實際操作中，土地行政主管部門往往只對征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和地上附著物及青苗進(jìn)行了安置補償，而對地上建筑物即農(nóng)民的住房未進(jìn)行安置補償，由用地單位直接對農(nóng)民的住房進(jìn)行拆遷安置補償。這種運作模式與法律法規(guī)規(guī)定相違背，造成安置補償標(biāo)準(zhǔn)混亂，政府部門應(yīng)予規(guī)范。

三、征地拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)問題。征地拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)存在的問題主要表現(xiàn)在：1、安置補償標(biāo)準(zhǔn)過低，多年未作調(diào)整，不適應(yīng)形勢發(fā)展的需求。就江津市而言，現(xiàn)仍然執(zhí)行的是重慶市人民政府55號令和江津市人民政府（1999）95號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。目前江津市的房價已比1999年上漲了一倍左右。2、由于地區(qū)差異，導(dǎo)致安置補償標(biāo)準(zhǔn)不一。重慶市人民政府55號令僅規(guī)定了主城各區(qū)的安置補償標(biāo)準(zhǔn)，各市、縣的安置補償標(biāo)準(zhǔn)則授權(quán)各市縣自行制定。各市、縣具體情況不同，制定的標(biāo)準(zhǔn)也不一致，各毗鄰市、縣的農(nóng)民相互比較。有的甚至在一個市、縣內(nèi)各鎮(zhèn)鄉(xiāng)的安置補償標(biāo)準(zhǔn)都不一致。3、征地用途不同，安置補償標(biāo)準(zhǔn)各異。如公路等基礎(chǔ)設(shè)施用地的補償大大低于城市建設(shè)和工業(yè)園區(qū)用地。4、各用地單位在對住房實施拆遷安置補償時，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)混亂。有的按城市房屋拆遷的辦法執(zhí)行；有的按征地拆遷的辦法執(zhí)行；有的甚至搞暗箱操作，與被拆遷人背靠背地談判，導(dǎo)致被拆遷人相互攀比，漫天要價，故意拖延。針對以上情況，提出以下建議：1、適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適時調(diào)整安置補償標(biāo)準(zhǔn)；2、嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定，由市、縣人民政府土地行政主管部門作為征地安置補償?shù)闹黧w；3、統(tǒng)一安置補償標(biāo)準(zhǔn)。首先對不同用途的征地，實行相同的補償標(biāo)準(zhǔn)。其次，在一個市、縣內(nèi)應(yīng)只有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)間不應(yīng)有差別，不能機(jī)械地按各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的平均年產(chǎn)值計算安置補助費。4、征地拆遷不能適用《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人進(jìn)行安置，兩者的性質(zhì)截然不同，征地拆遷是在集體土地上進(jìn)行的，由土地管理法調(diào)整，而城市房屋拆遷是在國有土地上進(jìn)行的，由《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整。

二、征地拆遷案件中的應(yīng)對注意事項

（一）要有“證據(jù)意識”，注意搜集和保存有力證據(jù)證據(jù)對于依法維權(quán)至關(guān)重要。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證，也會使自己在談判中處于有利的位置。“以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”是司法活動的基本原則，但在現(xiàn)實生活中，往往由于舉不出證據(jù)，導(dǎo)致不利后果。在整個征收過程中，被征地、拆遷戶應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明實施的相關(guān)證據(jù)，包括雙方簽訂的一些協(xié)議，有時還可以采取錄音、錄像、照相、公證的方式收集證據(jù)。對于如何判斷證據(jù)的有效性，取得有效的證據(jù)，有時需要專業(yè)律師的指導(dǎo)和幫助，但自己必須要有“證據(jù)意識”。如果沒有事先的準(zhǔn)備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的結(jié)果。

（二）申請政府信息公開程序往往是收集維權(quán)證據(jù)的第一步目前信息公開的主要法律依據(jù)是《中華人民共和國信息公開條例》，對信息公開的主體、范圍、時間等都作了明確得規(guī)定。按《土地管理法》的規(guī)定，征地一般應(yīng)由省級政府批準(zhǔn)，想知道征地是否合法，應(yīng)首先向國土資源部門申請征地批文的信息公開，如果沒有批文，那征收肯定違法。通過信息公開程序，往往可以找到征地拆遷過程中的違法點，通過此程序所獲取的證據(jù)材料，可以有針對性的提起復(fù)議或者訴訟程序，依法維權(quán)。對國有土地上房屋拆遷而言，根據(jù)新的《條例》規(guī)定，首先應(yīng)由區(qū)縣人民政府作出“征收決定”，對于是否存在“征收決定”，是否依法公告，是否符合公共利益，是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，這些都可以通過申請信息公開來了解。如果有關(guān)部門不依法進(jìn)行信息公開，可以根據(jù)《行政訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于受理信息公開行政案件的規(guī)定》，對其不履行信息公開法定職責(zé)的行為，提起行政訴訟。

（三）房屋拆遷補償糾紛中需要收集的證據(jù)類型

1、被拆除房屋的所有權(quán)證；

2、證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公和或商用）、房屋的建筑面積等證據(jù)；

3、當(dāng)被拆遷房屋所有權(quán)證上記載的所有人與主張權(quán)利的被拆遷人不同時，還需要提交證明被拆遷人對于被拆遷房屋享有接受補償安置權(quán)利的證據(jù)（包括親屬關(guān)系證明、繼承權(quán)公證書、放棄權(quán)利聲明等）；

4、證明房屋被拆除的時間的證據(jù)。

（四）農(nóng)民在土地維權(quán)中應(yīng)采取的對策面對非法征地拆遷，農(nóng)民在維權(quán)中，要做到理智清醒，依法辦事，以免遭到地方政府的陷害。另外，征地拆遷補償安置不合理，不要輕易簽字，農(nóng)民擁有土地、房屋的合法使用權(quán)和所有權(quán)，地方政府、開發(fā)商的非法占地施工行為，應(yīng)當(dāng)受到法律制裁。荊州的征地補償標(biāo)準(zhǔn)我們就不在這里一一的進(jìn)行列舉了，很多民眾不是說通過本地的官方渠道來了解本地的征收政策，總會覺得，好像是由國家有關(guān)部門統(tǒng)一控制湖北荊州的征地補償標(biāo)準(zhǔn)的，就算在荊州市，荊州市的市民們總該知道征地補償標(biāo)準(zhǔn)不能一概而論的。

三、農(nóng)村征地拆遷糾紛處理實務(wù)

一、拆遷補償?shù)男问接心男磕壳埃瑥母鞯貙嵺`的情況來看，拆遷補償?shù)男问接腥N，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。

（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。是指拆遷人用異地或者原土地上再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換對于拆遷人來說有影響余房率的負(fù)面作用，但是有利于保護(hù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)和其他合法權(quán)益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的。另外，拆除地上附屬建筑物也不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但要付給被拆遷人拆遷補償費。

（二）作價補償。指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。作價補償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開發(fā)初始投資過大。

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合是指在拆遷補償中，對被拆除的房屋一部分實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一部分實行作價補償。這是一種折衷的形式，有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補償形式問題上的分歧。

二、拆遷補償糾紛怎么處理？房屋拆遷中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，房屋及土地被征收后，開發(fā)商將本來用于安置被拆遷人的房屋又賣給第三人，此時，拆拆遷補償糾紛怎么處理？當(dāng)購房者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：

（一）拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進(jìn)行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標(biāo)的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標(biāo)的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人對安置房屋的權(quán)利。

（二）出賣人將標(biāo)的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，有以下幾種情況：

1、如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護(hù)購房者的權(quán)利。

2、如果房屋買賣合同未登記，應(yīng)分別情況處理：一是被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的被拆遷人；二是購房者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房者；三是均未入住的，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護(hù)合同成立在先的權(quán)利人。

四、征地拆遷工作中存在的問題有哪些如何解決

法律分析：征地拆遷的問題如下：1、征地拆遷對象抵觸情緒較大；2、在利益調(diào)整過程中，部分群眾心態(tài)失衡引發(fā)沖突；3、征地拆遷政策還待完善，雖有《土地管理法》、《物權(quán)法》、《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)但還是尚待完善；4、補償標(biāo)準(zhǔn)不一致；5、社會保障措施尚未健全。解決問題可以從做深入細(xì)致的宣傳解釋工作、加強組織領(lǐng)導(dǎo)工作、緊緊的依靠地方政府、完善法律法規(guī)與補償機(jī)制、依法進(jìn)行征地拆遷工作、充分考慮征地拆遷對象的合法權(quán)益等方面入手。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 第二十五條 征用土地的各項費用，應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。

五、征地拆遷矛盾糾紛的處理對策是怎樣的

法律分析：征地拆遷矛盾糾紛的處理對策有：1、強化宣傳教育，營造良好氛圍。2、完善相關(guān)地方性立法，促進(jìn)依法行政。3、體現(xiàn)以人為本，保障群眾利益。4、妥善處理征地拆遷的信訪問題，及時化解矛盾。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】國務(wù)院房屋拆遷補償95號令，拆遷99號文件

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投稿：平藝翔

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