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一、土地使用權人一定是房屋所有權人嗎

土地使用權人不一定是房屋所有權人。具體分析如下：

從法律概念來講，土地使用權是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。而房屋所有權是指房屋所有人對自己的房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權利。

在實際情況中，存在多種二者不一致的情形。例如，在土地出讓后，開發(fā)商取得土地使用權，但在房屋建成銷售前，開發(fā)商是土地使用權人，購房者并非土地使用權人；當房屋進行買賣交易時，可能出現(xiàn)房屋所有權已轉移給新業(yè)主，但土地使用權的變更登記尚未完成的過渡階段，此時二者主體不同；還有一些特殊情況，如通過租賃等方式使用土地上的房屋，土地使用權人并非房屋所有權人。

綜上，土地使用權人與房屋所有權人之間不存在必然的等同關系。

二、土地使用權賣了2手怎么處理

土地使用權二手轉讓的處理，需依據(jù)相關法律法規(guī)和具體情況進行。

其一，確認轉讓的合法性。轉讓方須擁有合法的土地使用權，且符合土地出讓合同及相關法規(guī)對轉讓的條件要求，例如已按約定支付全部土地出讓金、取得土地使用權證書等。若存在非法轉讓情形，該轉讓行為可能被認定無效。

其二，辦理相關手續(xù)。買賣雙方應簽訂書面的土地使用權轉讓合同，明確雙方權利義務。之后，需向土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續(xù)，提交相關材料，如轉讓合同、原土地使用權證書等，經(jīng)審核通過后，方能完成土地使用權的變更登記，受讓人依法取得土地使用權。

其三，繳納相關稅費。在轉讓過程中，雙方應按照規(guī)定繳納土地增值稅、契稅等相關稅費，避免因稅務問題引發(fā)法律風險。

三、土地使用權是否包括地下部分

關于土地使用權的范圍問題，在未有特別條例或闡釋的情況下，土地登記通常需要涵蓋到地面以上以及以下立體空間的地界四至界定以及所有的地上、地下資源。換言之，我們有理由認為，土地使用權應囊括地表、地上及地下所有地塊的使用權。

根據(jù)實際情況，有時必須對地表使用權、地下使用權與地上使用權進行具體區(qū)分并加以標記。

《中華人民共和國民法典》第三百四十六條

設立建設用地使用權，應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設立的用益物權。

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內(nèi)容投稿：姜錦鵬

內(nèi)容審核：圣運律師

來源：臨律-土地使用權是否包括地下部分，土地使用權包括土地承包經(jīng)營權嗎