但從法律意義上來講，小產(chǎn)權(quán)房是違法違規(guī)的，很多人也擔(dān)心其無法辦理產(chǎn)權(quán)證、被強(qiáng)拆等問題，那么小產(chǎn)權(quán)房到底能買嗎?值得購買嗎?

小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。

這種房子沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?

首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：

一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。

另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢?

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。

所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。

由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

同時(shí)，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和升值也有很大影響。

所以在這里要提醒各位購房者注意，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價(jià)拋售，在買房時(shí)一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)和細(xì)節(jié)

●買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)呢

●買小產(chǎn)權(quán)房要注意哪些

●買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)問題

●買小產(chǎn)權(quán)房需要注意哪些方面

●買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)注意哪些問題

●買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該注意哪些問題

●買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)呢

●買小產(chǎn)權(quán)房要注意什么手續(xù)

●買小產(chǎn)權(quán)房要注意些什么

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●拆遷房的買賣?拆遷房買賣應(yīng)注意哪些問題：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本?土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)期限是多久?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●政府征收集體土地審批時(shí)應(yīng)注意哪幾點(diǎn)?市政府征收集體土地需要哪些手續(xù)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●集體土地房屋拆遷管理?集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷合同簽字應(yīng)注意哪些?房屋拆遷合同簽訂需要注意什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●征地拆遷協(xié)議書?簽訂征地拆遷協(xié)議應(yīng)注意哪些方面的問題：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷簽協(xié)議應(yīng)注意什么?拆遷協(xié)議簽訂流程：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地買賣雙方都有罪嗎?雙方買賣土地是應(yīng)注意什么手續(xù)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷安置補(bǔ)償房屋?在拆遷補(bǔ)償安置階段中應(yīng)注意哪些事項(xiàng)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷簽協(xié)議應(yīng)注意什么?簽訂拆遷協(xié)議的三大注意事項(xiàng),您了解嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●購買企業(yè)土地使用權(quán)應(yīng)注意問題?企業(yè)購買土地使用權(quán)的方式有什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●房屋補(bǔ)償協(xié)議的合法性?簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意的事項(xiàng)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷協(xié)議都要簽字?簽訂拆遷協(xié)議應(yīng)注意些什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷補(bǔ)償協(xié)議有什么用?拆遷補(bǔ)償協(xié)議中應(yīng)注意哪幾點(diǎn)：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●申請勞動(dòng)仲裁有什么風(fēng)險(xiǎn),提交仲裁申訴書后應(yīng)注意什么,申請勞動(dòng)仲裁注意哪些問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地補(bǔ)償協(xié)議中居民應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？,征地補(bǔ)償協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●審理農(nóng)村土地承包合同糾紛時(shí)應(yīng)注意哪些問題,審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件中的三個(gè)問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●房屋過戶后,宅基地沒過戶,動(dòng)遷有影響沒?農(nóng)村宅基地過戶后遇到拆遷應(yīng)注意哪些問題：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷簽協(xié)議應(yīng)注意什么?簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí),要注意哪些問題：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：劉超律師

來源：臨律-買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)，