王先生在遼寧省沈陽(yáng)市某區(qū)經(jīng)營(yíng)了一家大型洗浴會(huì)館。由于城市建設(shè)需要，區(qū)政府決定征收轄區(qū)內(nèi)部分國(guó)有土地上的房屋，王先生經(jīng)營(yíng)的洗浴會(huì)館被納入到征收范圍內(nèi)。

征收過程中，區(qū)城市房屋拆遷管理局委托房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估公司）對(duì)洗浴會(huì)館的裝修、附屬設(shè)施等進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，并向王先生出具了評(píng)估報(bào)告。

在律師的幫助下，王先生將區(qū)政府訴至法院，請(qǐng)求法院撤銷征收方作出的征收補(bǔ)償決定。

法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，本案中，評(píng)估報(bào)告涉及的浴盆、軟化水設(shè)備等設(shè)施、39掛畫等物品作為洗浴會(huì)館的價(jià)值組成部分，評(píng)估公司卻未予評(píng)估，明顯不當(dāng)。最終法院責(zé)令區(qū)政府于判決生效之日起兩個(gè)月內(nèi)重新作出補(bǔ)償決定。

02律師解析評(píng)估報(bào)告中的違法點(diǎn)

前述案例可知，“漏項(xiàng)”必然會(huì)導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額的偏低。對(duì)于征收方以各種名義不給其中的一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用的，被征收人可通過對(duì)補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟來(lái)實(shí)施救濟(jì)。除了該案中應(yīng)當(dāng)注意的評(píng)估問題，還有哪些環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)違法點(diǎn)呢？

第一，評(píng)估報(bào)告不規(guī)范

在實(shí)踐中，有的拆遷方會(huì)僅發(fā)來(lái)一張?jiān)u估單讓我們草草簽字。大家注意，這樣的單子根本不是評(píng)估報(bào)告。正規(guī)的評(píng)估報(bào)告有一本書那么厚，完全不同于評(píng)估單。完整的評(píng)估報(bào)告包括八個(gè)部分，分別是封面，目錄，致委托人函，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告，附件。評(píng)估報(bào)告至少要明確這些內(nèi)容，否則我們的利益就存在被損害的可能。

第二，評(píng)估主體由征收方單方選定。

在圣運(yùn)律師辦案實(shí)踐中，常有征收方私自選定了評(píng)估公司，并且和這家評(píng)估公司密切合作，降低了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，侵害了我們的合法權(quán)益。這種降低房屋實(shí)際價(jià)值、壓縮補(bǔ)償數(shù)額的方式明顯違背法律規(guī)定。為了杜絕這樣的情況發(fā)生，我國(guó)明確規(guī)定了評(píng)估公司的選擇應(yīng)當(dāng)由被征收人參與，一定要保障被征收人的參與權(quán)和選擇權(quán)。

第三，評(píng)估時(shí)點(diǎn)有問題。

評(píng)估報(bào)告也是有一定期限的，法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告的有效期限只有一年的時(shí)間．這也是由于考慮到實(shí)踐中，房屋的價(jià)格波動(dòng)非常大，如果單從征收決定公告之日起確定評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是難以保障我們被征收人得到滿意的貨幣補(bǔ)償，無(wú)法體現(xiàn)公平的原則。如果在出具評(píng)估報(bào)告之時(shí)，評(píng)估師根據(jù)市場(chǎng)的行情，認(rèn)為我們?cè)u(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將發(fā)生很大波動(dòng)，那評(píng)估師應(yīng)當(dāng)縮短評(píng)估報(bào)告的有效期，市縣級(jí)人民政府也應(yīng)在這個(gè)評(píng)估報(bào)告一年的有效期限內(nèi)，盡快與被征收人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，保障被征收人的公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)益。

第四，未進(jìn)行實(shí)際勘測(cè)。

評(píng)估所必需的情況和資料是通過實(shí)地查勘得到的，不是想象出來(lái)或者單純依據(jù)征收方提供的調(diào)查登記結(jié)果計(jì)算出來(lái)的。