律師如何審查房屋拆遷的合法性

參照的法律條例主要有：憲法和《民法典》。

一、從實體上審查拆遷行為的合法性和必要性，表現為兩點：

(一)了解該項目是否是為了公共利益的需要

如果是為了公共利益的需要并且是必須要實行的拆遷，則認同可以依據法律規定來對土地征收、征用，并由政府來當征收人。這種情況下審查重點為：是否根據法律規定來給被征收人補償安置，不能因為拆遷而使人民群眾的居住條件反而變差，必須使群眾至少能買得起同等水平的房子。

(二)了解該項目是為了非公共利益的拆遷應按市場法則來運作

按照憲法規定的原則，將來非公共利益拆遷的立法傾向是一定要繼續實行許可證制度，并要經過平等協商才能實施。未經許可，任何人不得進入他人住宅(包括拆遷)。

二、從程序上審查拆遷行為的合法性，主要是三個方面：

(一)審查前置程序的要點

現在無論農村征地還是城市房屋拆遷都要求在實施拆遷行為之前完成一系列的行政審批，現在叫行政許可。

1、取得項目立項

按照現在《行政許可法》的規定，所有的行政許可都必須公示，未經公示無效，涉及到老百姓重大利益的必須聽證。

2、取得規劃許可

目前實施規劃管理的手段主要是一書兩證——《項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》，房屋拆遷主要要求有建設用地規劃許可，而建設用地規劃許可依據前面的項目選址意見書，項目選址就要附近的人同意，目前在拆遷訴訟階段，一般會忽略選址意見書。

3、建設用地批準文件

農村征地35公頃以上的由國務院批，在城市中對建設用地是由縣以上政府批準。

(二)拆遷許可證的審查要點

對征收文件和以前的拆遷許可證的審查，重點主要是：

1、前置程序是否一致，也就是這些批文是否一致。防止掛羊頭賣狗肉或少批多征。

2、征收和拆遷是否符合計劃。例如舊城改造，根據法律和國務院的規定，每年各地要把拆遷計劃納入當地的社會經濟發展的計劃當中，通過人大一并審核。

3、征收和拆遷的補償方案是否符合法律規定。對不符合規定的不能實施拆遷。

(三)強制拆除房屋文書的審查重點

強制拆除房屋是一種行政強制手段，其開始于作出裁決或責令交地的決定。這類裁決文書都屬于強制拆除房屋文書。重點審查如下：

1、補償價是否合法合理，強制拆除房屋文書一般都要有一個評估報告作為依據

2、強制拆除房屋文書作出程序是否合法。

3、堅決打擊暴力拆遷。

以上就是有關審查房屋拆遷的合法性的一些方法，如果大家還有不清楚的地方，可以咨詢北京圣運律師網專業拆遷律師。

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內容審核：索建國律師

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