拆遷還房稅收政策如何詳解

目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中拆遷補(bǔ)償主要有3種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。就產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式而言，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，因此，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷還房行為所涉及營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)分別作如下不同處理。

一、營業(yè)稅按同類房屋成本價(jià)確定計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)〔1995〕549號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔1998〕771號)及國稅函〔2007〕768號的規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。基于拆遷房屋行為的特殊性，在營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確定上，區(qū)分以下兩種情形。

(一)對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

(二)?對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。

二、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確定

拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題中，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場價(jià)格確認(rèn)收入的同時，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

三、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的確定

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條及此前的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2002〕172號)規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》(國家稅務(wù)總局令第6號)第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時，應(yīng)確認(rèn)視同銷售所得。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的“拆一還一”屬于以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換性，屬于應(yīng)稅行為，但在計(jì)稅營業(yè)額的確定上，應(yīng)特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對待。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷還房稅收政策如何詳解，