一、原村集體企業(yè)改制為股份制公司

原村集體企業(yè)改制為股份制公司時，原村集體企業(yè)名下的房產(chǎn)，應(yīng)依法申請轉(zhuǎn)移登記。辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權(quán)證；

4、村集體企業(yè)職代會決議；

5、村集體企業(yè)上級主管部門批準(zhǔn)文件；

6、改制主管單位的批準(zhǔn)文件；

7、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)出具的《產(chǎn)權(quán)交易憑證》。

一、商品房買賣中如何進行房屋權(quán)屬登記

對城中村改造中歷史遺留無證房屋，由市規(guī)劃主管部門補辦規(guī)劃手續(xù)后，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門核發(fā)國有土地上的《房屋所有權(quán)證》。違法建設(shè)的房屋，不予確認(rèn)。

（一）申請產(chǎn)權(quán)登記時，需提交下列資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、建設(shè)用地使用權(quán)證明；

4、市規(guī)劃局產(chǎn)權(quán)辦理移送表或規(guī)劃許可證副本、規(guī)劃工作聯(lián)系單、報建圖及其他報建資料；

5、質(zhì)監(jiān)證明或有資質(zhì)部門的質(zhì)量檢測報告；

6、房屋測繪報告。

二、原集體經(jīng)濟組織或集體企業(yè)建設(shè)的生產(chǎn)安置用房

城中村改造中，原集體經(jīng)濟組織或集體企業(yè)建設(shè)的生產(chǎn)安置用房，申請產(chǎn)權(quán)登記時，需提交下列資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、建設(shè)用地使用權(quán)證明；

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)及附件；

5、房屋竣工驗收證明；

6、房屋測繪報告。

三、村集體企業(yè)注銷

村集體企業(yè)注銷時，原名下的房產(chǎn)應(yīng)依法處置。處置后，應(yīng)及時辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權(quán)證；

4、村集體企業(yè)職代會決議；

5、村集體企業(yè)上級主管部門批準(zhǔn)文件；

6、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)出具的《產(chǎn)權(quán)交易憑證》。

四、原村集體經(jīng)濟組織名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

原村集體經(jīng)濟組織名下的房產(chǎn)，依法處置后，應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列資料:

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權(quán)證；

4、村委會和村民代表會決議；

5、村集體經(jīng)濟組織的上級主管部門批準(zhǔn)文件。

五、城中村改造中核發(fā)的房屋所有權(quán)證

城中村改造中核發(fā)的房屋所有權(quán)證，土地為劃撥的，上市流通時，應(yīng)補交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)由市國土局確定。

二、村辦集體企業(yè)改制程序

產(chǎn)權(quán)界定及國有資產(chǎn)的處置

產(chǎn)權(quán)界定主要是指國家依法劃分和認(rèn)定存在于集體所有制企業(yè)中國有資產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，并明確國家作為所有者對這部分國有資產(chǎn)行使權(quán)利的財產(chǎn)范圍和管理權(quán)限。集體企業(yè)中界定的國有資產(chǎn)，其所有權(quán)屬于國家，企業(yè)對其擁有法人財產(chǎn)權(quán)。除發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等法定情形外，集體企業(yè)可以繼續(xù)使用，國家不抽回國有資產(chǎn)。

村辦集體企業(yè)改制程序?qū)缍▽儆趪匈Y產(chǎn)的，通常由企業(yè)繳納使用費繼續(xù)使用、繳納資產(chǎn)占用費、租賃經(jīng)營、有償轉(zhuǎn)讓、作價入股等多種方式處置。

確立企業(yè)的改制方案

企業(yè)改制可以根據(jù)實際情況選擇多種改制的類型，如改為股份合作制、有限公司、股份公司等。以改制為有限責(zé)任公司為例：首先要確定企業(yè)的總體改組方案。總體改組方案可以企業(yè)自行制定，也可以委托專門的咨詢機構(gòu)承擔(dān)總體改組方案的設(shè)計。

改組方案的主要內(nèi)容包括：

1.改制企業(yè)名稱;

2.負(fù)責(zé)人，擬成立公司董事會、監(jiān)事會成員名單;

3.原企業(yè)資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)《資產(chǎn)評估報告》，無形資產(chǎn)評估、土地使用權(quán)的評估、產(chǎn)權(quán)界定報告;

4.資產(chǎn)重組方案：國有股權(quán)的折股方案，外來投資股權(quán)、員工持股方案、總股權(quán)結(jié)構(gòu)方案;

5.資產(chǎn)重組后分離部分的歸屬：非經(jīng)營性資產(chǎn)剝離方案、員工安排方案;

6.其它需要明確的問題;

7.新設(shè)公司的必備要件、公司章程、驗資報告、稅務(wù)登記、納稅核定等;

8.新設(shè)公司的管理文件稿、公司經(jīng)營生產(chǎn)發(fā)展計劃、高級管理人員任職情況說明及任免通知;

9.財務(wù)部門的設(shè)立情況、人員編制及人員任免通知;

10.財務(wù)會計管理制度、勞動人事、工資管理制度。

進行資產(chǎn)評估

四、訂立章程

五、報有關(guān)部門審核

六、出資并驗資

七、確立法人治理結(jié)構(gòu)

八、召開公司創(chuàng)立大會

九、注冊登記。

三、村辦集體企業(yè)怎么改制

一、什么叫村辦集體企業(yè)改制

依據(jù)國家政策的規(guī)定，參照國家制定的國營企業(yè)改制精神和具體操作規(guī)范，將一個曾經(jīng)隸屬于集體所有制資產(chǎn)的企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜苹蚱渌綘I成分的經(jīng)濟實體。

二、可以成功改制的原因

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)識到?jīng)Q策困難，意欲退出決策時，選擇了讓原企業(yè)經(jīng)營者通過購買企業(yè)股權(quán)持有大部股份的方式，而不是贈送股權(quán)給社區(qū)成員或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工的方式，這完全是由其自身利益決定的，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)濟理性的表現(xiàn)(譚秋成，1999)。這方面已有文獻(xiàn)進行過分析，本文不再贅述。但是需要解釋的是，為什么股權(quán)向經(jīng)營者轉(zhuǎn)讓的過程進行得較為順利。僅有上述交易動機還不足以說明改制順利的原因，其原因恐怕應(yīng)從以下幾方面來說明。

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)潛在獲利能力的誘惑。

在政府看到經(jīng)營環(huán)境不利，企業(yè)步履維艱的時候，處在內(nèi)部人位置的經(jīng)營者卻看到企業(yè)潛在的獲利能力。有關(guān)企業(yè)獲利能力的信息具有某種私人信息的性質(zhì)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有制下，企業(yè)的實際獲利能力因為決策機制、動力機制的問題而受到限制。對這種由體制問題對企業(yè)效益造成的影響，經(jīng)營者有深切體會;對這種影響的程度，他們亦有充分估計。這就相應(yīng)提高了他們對改制后企業(yè)經(jīng)營績效的預(yù)期。在產(chǎn)權(quán)界定的演進過程中，資源的新價值是吸引人們花費代價去爭取的動力來源。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制是以徹底界定私人產(chǎn)權(quán)為特征的，產(chǎn)權(quán)界定越明確，被無償占有的可能性越小，產(chǎn)權(quán)的價值就越大。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資源的價值在界定私人產(chǎn)權(quán)以后有望提高的預(yù)期，為經(jīng)營者出資購買的決策起到?jīng)Q定性的作用，因為它使購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)成為有利可圖的事。另一方面，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的成長，特別是經(jīng)過承包制，一些經(jīng)營者積累了可觀的資金。資產(chǎn)收益最大化的欲望促使他們要求改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以多種方式均衡地持有財產(chǎn)，將人力資本收益進一步資本化。

2、節(jié)約交易費用的共同愿望。

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制這場大規(guī)模產(chǎn)權(quán)交易中，交易費用的大小影響到交易完成后所得成果的實際價值。除了企業(yè)資產(chǎn)評估等所花費用之外，產(chǎn)權(quán)交易過程經(jīng)歷的時間、交易雙方所花費的精力等都有重要的交易費用含義。在改制的過渡時期，因為產(chǎn)權(quán)歸屬不確定，企業(yè)的經(jīng)營管理處于真空狀態(tài)，效益多半受到影響。在大規(guī)模改制的早期，一些原來經(jīng)營得不錯的企業(yè)，因為改制經(jīng)歷的時間過長，效益出現(xiàn)下滑。1994年某地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因為改制拖延，一年之中凈資產(chǎn)價值竟減少一半(王紅領(lǐng)，2000)。早期改制的經(jīng)驗教訓(xùn)提醒人們，改制是有成本的，這個成本就是交易過程付出的代價。這個代價會抵消產(chǎn)權(quán)交易的所得，是交易中的虛費。改制經(jīng)歷的時間越長，企業(yè)處于無主狀態(tài)的時間越長，所受損失越大。在改制的中后期，各地政府和經(jīng)營者多意識到這一點，共同希望縮短改制時間。在圍繞交易條件進行的談判中多數(shù)回避了可能拖延交易時間，增加交易困難的某些無形資產(chǎn)評估和交易問題。多數(shù)企業(yè)經(jīng)歷數(shù)月便完成改制。

3、產(chǎn)權(quán)的需求價格接近其供給價格。

產(chǎn)權(quán)交易的難度往往取決于購買者愿意接受的最高價格與出讓者愿意接受的最低價格之間的差額。如果兩者接近，或者前者大于后者，交易就能順利實現(xiàn)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制這場產(chǎn)權(quán)交易中，雖然有交易雙方就交易條件存在嚴(yán)重分歧的情況，但是從面上看，絕大多數(shù)企業(yè)交易雙方較有誠意，二者差異較小。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府堅決出售的指導(dǎo)思想起到?jīng)Q定的作用。除了一些企業(yè)以公開招標(biāo)方式拍賣以外，其余企業(yè)一般按照其凈資產(chǎn)定價出售。為了讓購買者買得起，在付款方式上采取了靈活多樣的辦法，這就大大降低了交易難度。

以上是對村辦集體企業(yè)改制問題的解答。

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