一、原村集體企業(yè)改制為股份制公司

原村集體企業(yè)改制為股份制公司時，原村集體企業(yè)名下的房產，應依法申請轉移登記。辦理轉移登記時，應當提交下列材料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權證；

4、村集體企業(yè)職代會決議；

5、村集體企業(yè)上級主管部門批準文件；

6、改制主管單位的批準文件；

7、產權交易機構出具的《產權交易憑證》。

一、商品房買賣中如何進行房屋權屬登記

對城中村改造中歷史遺留無證房屋，由市規(guī)劃主管部門補辦規(guī)劃手續(xù)后，市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門核發(fā)國有土地上的《房屋所有權證》。違法建設的房屋，不予確認。

（一）申請產權登記時，需提交下列資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、建設用地使用權證明；

4、市規(guī)劃局產權辦理移送表或規(guī)劃許可證副本、規(guī)劃工作聯(lián)系單、報建圖及其他報建資料；

5、質監(jiān)證明或有資質部門的質量檢測報告；

6、房屋測繪報告。

二、原集體經(jīng)濟組織或集體企業(yè)建設的生產安置用房

城中村改造中，原集體經(jīng)濟組織或集體企業(yè)建設的生產安置用房，申請產權登記時，需提交下列資料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、建設用地使用權證明；

4、建設工程規(guī)劃許可證(正本)及附件；

5、房屋竣工驗收證明；

6、房屋測繪報告。

三、村集體企業(yè)注銷

村集體企業(yè)注銷時，原名下的房產應依法處置。處置后，應及時辦理房屋轉移登記，辦理轉移登記時，應當提交下列材料：

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權證；

4、村集體企業(yè)職代會決議；

5、村集體企業(yè)上級主管部門批準文件；

6、產權交易機構出具的《產權交易憑證》。

四、原村集體經(jīng)濟組織名下的房產轉移登記

原村集體經(jīng)濟組織名下的房產，依法處置后，應及時辦理轉移登記。辦理轉移登記時，應當提交下列資料:

1、登記申請書；

2、申請人身份證明；

3、房屋所有權證；

4、村委會和村民代表會決議；

5、村集體經(jīng)濟組織的上級主管部門批準文件。

五、城中村改造中核發(fā)的房屋所有權證

城中村改造中核發(fā)的房屋所有權證，土地為劃撥的，上市流通時，應補交土地出讓金。標準由市國土局確定。

二、村辦集體企業(yè)改制程序

產權界定及國有資產的處置

產權界定主要是指國家依法劃分和認定存在于集體所有制企業(yè)中國有資產的所有權歸屬，并明確國家作為所有者對這部分國有資產行使權利的財產范圍和管理權限。集體企業(yè)中界定的國有資產，其所有權屬于國家，企業(yè)對其擁有法人財產權。除發(fā)生產權轉讓等法定情形外，集體企業(yè)可以繼續(xù)使用，國家不抽回國有資產。

村辦集體企業(yè)改制程序對界定屬于國有資產的，通常由企業(yè)繳納使用費繼續(xù)使用、繳納資產占用費、租賃經(jīng)營、有償轉讓、作價入股等多種方式處置。

確立企業(yè)的改制方案

企業(yè)改制可以根據(jù)實際情況選擇多種改制的類型，如改為股份合作制、有限公司、股份公司等。以改制為有限責任公司為例：首先要確定企業(yè)的總體改組方案。總體改組方案可以企業(yè)自行制定，也可以委托專門的咨詢機構承擔總體改組方案的設計。

改組方案的主要內容包括：

1.改制企業(yè)名稱;

2.負責人，擬成立公司董事會、監(jiān)事會成員名單;

3.原企業(yè)資產及產權《資產評估報告》，無形資產評估、土地使用權的評估、產權界定報告;

4.資產重組方案：國有股權的折股方案，外來投資股權、員工持股方案、總股權結構方案;

5.資產重組后分離部分的歸屬：非經(jīng)營性資產剝離方案、員工安排方案;

6.其它需要明確的問題;

7.新設公司的必備要件、公司章程、驗資報告、稅務登記、納稅核定等;

8.新設公司的管理文件稿、公司經(jīng)營生產發(fā)展計劃、高級管理人員任職情況說明及任免通知;

9.財務部門的設立情況、人員編制及人員任免通知;

10.財務會計管理制度、勞動人事、工資管理制度。

進行資產評估

四、訂立章程

五、報有關部門審核

六、出資并驗資

七、確立法人治理結構

八、召開公司創(chuàng)立大會

九、注冊登記。

三、村辦集體企業(yè)怎么改制

一、什么叫村辦集體企業(yè)改制

依據(jù)國家政策的規(guī)定，參照國家制定的國營企業(yè)改制精神和具體操作規(guī)范，將一個曾經(jīng)隸屬于集體所有制資產的企業(yè)轉變?yōu)楣煞葜苹蚱渌綘I成分的經(jīng)濟實體。

二、可以成功改制的原因

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認識到?jīng)Q策困難，意欲退出決策時，選擇了讓原企業(yè)經(jīng)營者通過購買企業(yè)股權持有大部股份的方式，而不是贈送股權給社區(qū)成員或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工的方式，這完全是由其自身利益決定的，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)濟理性的表現(xiàn)(譚秋成，1999)。這方面已有文獻進行過分析，本文不再贅述。但是需要解釋的是，為什么股權向經(jīng)營者轉讓的過程進行得較為順利。僅有上述交易動機還不足以說明改制順利的原因，其原因恐怕應從以下幾方面來說明。

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)潛在獲利能力的誘惑。

在政府看到經(jīng)營環(huán)境不利，企業(yè)步履維艱的時候，處在內部人位置的經(jīng)營者卻看到企業(yè)潛在的獲利能力。有關企業(yè)獲利能力的信息具有某種私人信息的性質。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有制下，企業(yè)的實際獲利能力因為決策機制、動力機制的問題而受到限制。對這種由體制問題對企業(yè)效益造成的影響，經(jīng)營者有深切體會;對這種影響的程度，他們亦有充分估計。這就相應提高了他們對改制后企業(yè)經(jīng)營績效的預期。在產權界定的演進過程中，資源的新價值是吸引人們花費代價去爭取的動力來源。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制是以徹底界定私人產權為特征的，產權界定越明確，被無償占有的可能性越小，產權的價值就越大。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資源的價值在界定私人產權以后有望提高的預期，為經(jīng)營者出資購買的決策起到?jīng)Q定性的作用，因為它使購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)成為有利可圖的事。另一方面，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的成長，特別是經(jīng)過承包制，一些經(jīng)營者積累了可觀的資金。資產收益最大化的欲望促使他們要求改變資產結構，以多種方式均衡地持有財產，將人力資本收益進一步資本化。

2、節(jié)約交易費用的共同愿望。

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制這場大規(guī)模產權交易中，交易費用的大小影響到交易完成后所得成果的實際價值。除了企業(yè)資產評估等所花費用之外，產權交易過程經(jīng)歷的時間、交易雙方所花費的精力等都有重要的交易費用含義。在改制的過渡時期，因為產權歸屬不確定，企業(yè)的經(jīng)營管理處于真空狀態(tài)，效益多半受到影響。在大規(guī)模改制的早期，一些原來經(jīng)營得不錯的企業(yè)，因為改制經(jīng)歷的時間過長，效益出現(xiàn)下滑。1994年某地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因為改制拖延，一年之中凈資產價值竟減少一半(王紅領，2000)。早期改制的經(jīng)驗教訓提醒人們，改制是有成本的，這個成本就是交易過程付出的代價。這個代價會抵消產權交易的所得，是交易中的虛費。改制經(jīng)歷的時間越長，企業(yè)處于無主狀態(tài)的時間越長，所受損失越大。在改制的中后期，各地政府和經(jīng)營者多意識到這一點，共同希望縮短改制時間。在圍繞交易條件進行的談判中多數(shù)回避了可能拖延交易時間，增加交易困難的某些無形資產評估和交易問題。多數(shù)企業(yè)經(jīng)歷數(shù)月便完成改制。

3、產權的需求價格接近其供給價格。

產權交易的難度往往取決于購買者愿意接受的最高價格與出讓者愿意接受的最低價格之間的差額。如果兩者接近，或者前者大于后者，交易就能順利實現(xiàn)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制這場產權交易中，雖然有交易雙方就交易條件存在嚴重分歧的情況，但是從面上看，絕大多數(shù)企業(yè)交易雙方較有誠意，二者差異較小。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府堅決出售的指導思想起到?jīng)Q定的作用。除了一些企業(yè)以公開招標方式拍賣以外，其余企業(yè)一般按照其凈資產定價出售。為了讓購買者買得起，在付款方式上采取了靈活多樣的辦法，這就大大降低了交易難度。

以上是對村辦集體企業(yè)改制問題的解答。

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