一、保障性住房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響

保障性住房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

增加住房供應(yīng)，緩解住房壓力：

保障性住房建設(shè)直接增加了市場上的住房供應(yīng)量。這包括住房公積金制度支持的購房、經(jīng)濟適用房和廉租房等，它們共同為不同收入層次的居民提供了多樣化的住房選擇。

通過增加供應(yīng)，保障性住房有助于緩解城市居民的住房壓力，特別是對新市民、青年人等群體，從而降低了住房需求的緊迫性，對房地產(chǎn)市場的供需平衡起到積極作用。

調(diào)控房地產(chǎn)價格，穩(wěn)定市場預(yù)期：

保障性住房的大量供應(yīng)有助于調(diào)控房地產(chǎn)價格。由于保障性住房的價格通常低于市場價格，它們的存在對周邊房價產(chǎn)生一定的抑制作用，防止房價過快上漲。

穩(wěn)定的房價有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，減少市場投機行為，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

引導(dǎo)住房消費，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)：

保障性住房政策通過提供不同類型的住房產(chǎn)品，引導(dǎo)居民進行合理的住房消費。例如，住房公積金制度鼓勵居民通過長期儲蓄購房，而經(jīng)濟適用房和廉租房則為中低收入群體提供了適宜的住房解決方案。

這種引導(dǎo)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，使市場更加關(guān)注普通居民的實際住房需求，而非過度投機和投資。

促進住房租賃市場發(fā)展，完善住房體系：

保障性租賃住房政策是住房保障體系的重要組成部分。通過提供低于市場價格的租賃住房，政府鼓勵居民選擇租房作為解決住房問題的方式之一。

這有助于促進住房租賃市場的發(fā)展，增加租賃住房的供應(yīng)量，提高租賃市場的穩(wěn)定性。同時，租賃市場的發(fā)展也為居民提供了更多元化的住房選擇，進一步完善了住房體系。

提升城市競爭力，吸引人才流入：

完善的住房保障體系是提升城市競爭力的重要因素之一。通過提供多樣化的住房選擇，城市能夠吸引更多的人才流入，特別是那些對住房條件有較高要求的年輕人和專業(yè)人才。

人才流入進一步促進了城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展，形成了良性循環(huán)。

綜上所述，保障性住房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響是全方位的，它不僅增加了住房供應(yīng)、調(diào)控了房地產(chǎn)價格，還引導(dǎo)了住房消費、促進了住房租賃市場發(fā)展，并提升了城市的競爭力。這些影響共同促進了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、保障性住房建設(shè)對民生方面的影響

加強保障性質(zhì)的住宅動工，有利于有用保證和改進民生展開。住宅問題是觸及廣大人民大眾特別是中低收入性困難家庭團體的實踐性民生問題。社會保證性安居工程動工歸于國家為緩解住宅壓力處理住宅問題而針對住宅困難家庭實施的住宅優(yōu)惠方針和民生工程。

社會主義銷售經(jīng)濟體系下，政府宏觀調(diào)控在住宅資源配置方面發(fā)揮著重要的根底性效果，作為一項德政工程，加強保障性質(zhì)的住宅動工，處理鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民低收入家庭住宅困難，是保證和改進民生的首要途徑。

保障性質(zhì)的住宅是指政府在對中低收入家庭實施分類保證進程中所供給的約束供給方針、動工標(biāo)準(zhǔn)、出價格格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保證性質(zhì)的住宅。保證性安居工程首要是指城市的廉租住宅、城市的經(jīng)濟適用住宅，也包含在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦員工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民久居工程。

人民大眾的寓居水平緩寓居質(zhì)量明顯進步，可是近年來，中低收入家庭的住宅問題日益杰出，成為各級政府都分外重視的嚴(yán)峻民生問題.我國政府先后擬定了一系列方針，對保證人民大眾標(biāo)準(zhǔn)住宅需求、安穩(wěn)產(chǎn)品住宅價格和構(gòu)建社會主義調(diào)和社會部具有非常嚴(yán)峻的含義.

安得廣廈千萬間，大庇全國寒士俱歡顏，人居現(xiàn)已成為一個世界性論題，盡管世界各國大都建社會保障性質(zhì)的住宅準(zhǔn)則，構(gòu)成了各具特色的社會保障性質(zhì)的住宅法令體系，但低收入家庭的住宅問題仍然是一個亟待處理的難題.所謂安居條件樂業(yè)，民生問題觸及到人民大眾生發(fā)日子的方方面面，而住宅問題是人類生計的基本需求，實施住宅保證準(zhǔn)則，處理低收入家庭住宅困難是改進民生問題的重要內(nèi)容。

一、經(jīng)濟適用房與商品房有何區(qū)別？

(一)定價原則不同

經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)定價，而商品房的價格則由市場決定。經(jīng)濟適用房的最終售價與市場上同地段、同檔次的商品房相比，價格要相對便宜許多。這是因為經(jīng)濟適用住房的銷售對象是廣大中低收入者，它實際上是國家推出的具有半福利性質(zhì)的住房，所以確定經(jīng)濟適用住房售價時，實行的是政府指導(dǎo)價，國家對于參與建設(shè)經(jīng)濟適用房的開發(fā)商的利潤限定為微利，即按保本微利的原則，由建設(shè)成本加上3%的開發(fā)建設(shè)利潤確定。而同時政府對開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房建設(shè)中所涉及的規(guī)劃、建設(shè)、應(yīng)繳資金等方面給予一定的政策扶持和傾斜，給予一定的稅費減免和其他的優(yōu)惠，如各種配套費減半征收；所有的行政事業(yè)的收費減半，小區(qū)的建設(shè)配套費不攤?cè)胱≌某杀尽Ｓ辛诉@三項優(yōu)惠政策，經(jīng)濟適用房的價格，就比商品房價格優(yōu)惠了很多。更重要的一點是政府對于經(jīng)濟適用房不征收國有土地使用權(quán)出讓金，這就使經(jīng)濟適用住房能以“適中”的價格出售。目前，本市市銷售的經(jīng)濟適用房的價格在2350？4450元丨平方米之間，平均價為3250平方米。而商品房的定價則主要由市場決定，其價格往往受到多種因素的影響，相比而言，要比同區(qū)域的經(jīng)濟適用房高600？1000元/平方米，根據(jù)2001年1~7月本市市場的統(tǒng)計，內(nèi)銷商品住宅平均價為4385元丨平方米。

(二)銷售對象不同

經(jīng)濟適用房主要是針對中低收人家庭，而商品房的銷售對象是不特定的。從個人購房對象看，經(jīng)濟適用住房主要面對的是中低收入家庭，如：政府公務(wù)員、教師、國企職工或政府實施重點工程需拆遷的拆遷戶。

商品房的銷售對象則沒有限定，任何負(fù)擔(dān)得起房款的個人或團體均可購買商品房。

三、保障性住房成為新的期待

保障性住房成為百姓的新期待，將保障基本住房問題。

近年來，隨著國家對保障性住房建設(shè)的政策傾斜，經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房等供應(yīng)力度加大，越來越多的中低收入者住房問題得到解決，像陳三里一樣實現(xiàn)了安居愿望。

政策框架初步形成，百姓受益保障房建設(shè)

過去幾年間，我國住房保障制度初步形成，對保障性住房的投入力度前所未有。

2007年8月，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，強調(diào)把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。同時，進一步明確住房保障范圍、保障標(biāo)準(zhǔn)。

為了解決有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小以及部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等問題，2010年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，彌補了長期以來夾心層住房政策缺位。

現(xiàn)在，以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為主要形式的住房保障制度初步形成。

過去幾年間，國家對保障性住房建設(shè)的資金投入不斷加大，保障房建設(shè)規(guī)模不斷擴大。十一五期間，中央安排保障性安居工程專項補助資金達到1336億元。如今，通過各類保障性住房建設(shè)，全國1500萬戶城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題得到解決。

僅在2010年，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套;農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。

實施保障性安居工程，關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。針對低收入住房困難家庭的保障性住房建設(shè)，是當(dāng)前工作的首要任務(wù)、重中之重。住有所居的目標(biāo)有條件、有能力實現(xiàn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說。

惠及民生，保障房建設(shè)加速跑

今年，我國保障房建設(shè)將加速跑：與去年實際開工590萬套相比，今年全國將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造房，成為我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程建設(shè)年。目前，這一任務(wù)已經(jīng)分配到各地，各地政府也已制定明確的保障房建設(shè)目標(biāo)。

在山東，省級財政對公共租賃房、廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的獎補資金從去年的1.3億元增加到5億元，山東省政府要求各市、縣政府也要大幅度增加財政投入，確保完成32萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)。

在青海，實施保障性安居工程建設(shè)的規(guī)模將進一步擴大，今年計劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房17.62萬套，實施農(nóng)村危房改造4萬戶和游牧民定居工程3萬戶，實施農(nóng)村獎勵性住房工程10萬戶。

在江蘇，今后3年經(jīng)濟適用房的保障對象將由目前收入最低的20%人群增加1倍至收入偏低的40%人群。也就是說，收入排在后面40%的群眾今后都將擁有經(jīng)適房購買權(quán)。

在云南，將通過新建、改建、購買和長期租賃等方式，完成40萬套城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)任務(wù)。

保障房建設(shè)力度如此之大，讓更多中低收入人群看到了安居愿望實現(xiàn)的希望。但同時，實現(xiàn)這些目標(biāo)還面臨不少挑戰(zhàn)。

亞洲開發(fā)銀行中國代表處高級經(jīng)濟學(xué)家莊健說：最主要的困難是資金問題。保障房租金或售價低于商品房，利潤空間有限會導(dǎo)致資金來源動力不足，能否順利進行很大程度上取決于地方政府的責(zé)任心。

有人測算，1000萬套保障房共需投資約1.4萬億元，相當(dāng)于去年全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20，僅僅依靠政府財政投入，難以保證保障性安居工程的可持續(xù)性。

如此大規(guī)模的保障房建設(shè)，確保土地供應(yīng)至關(guān)重要。此外，如何讓中低收入者住上放心房、舒心房也是保障房建設(shè)要面臨的一大考驗。

更為重要的是，在保障房建成之后，能否確保已有房屋公平公開地配置給真正的困難戶，是決定政府惠民扶困政策能否真正得到落實的關(guān)鍵。

各地簽下軍令狀，資金土地配套力保安居工程

在近日舉行的全國保障性安居工程工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部代表國務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團簽訂了2011年的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書。

國務(wù)院有關(guān)部門要求，在簽訂目標(biāo)責(zé)任書以后，各地要早謀劃、早動手，盡快將任務(wù)落實到具體項目，并盡快落實資金和土地。今年計劃建設(shè)的項目，要盡早開工。

財政部門表示，將努力籌措保障性安居工程資金，切實加大市縣財政預(yù)算安排用于保障性安居工程建設(shè)的資金規(guī)模;確保將住房公積金增值凈收益和土地出讓凈收益按規(guī)定用于保障性安居工程。中央財政將進一步加大對地方的補助力度。省級財政也將加大投入力度，對財政困難市縣給予傾斜。

在土地供應(yīng)方面，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》提出了比以往更加具體的用地供應(yīng)管理目標(biāo)，強調(diào)在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。

在房屋質(zhì)量方面，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前正式將確保保障性住房建設(shè)質(zhì)量列入2011年工程質(zhì)量安全監(jiān)管工作要點，強調(diào)要以落實工程質(zhì)量安全責(zé)任為核心，突出對保障性住房建設(shè)工程的質(zhì)量安全監(jiān)管。對于落實住房保障和穩(wěn)定房價工作不力的，一定要實行問責(zé)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，國務(wù)院已經(jīng)進一步細(xì)化了約談問責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

一、公租房的法律特征有哪些？

第一，保障性。發(fā)展公共租賃住房是我國政府繼廉租住房、經(jīng)濟適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。

第二，政策支持性。公共租賃住房不是在房地產(chǎn)市場中自發(fā)生成的，而是由國家推動出現(xiàn)的，是國家為了住房保障的目的人為設(shè)計的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。同時，基于公共租賃住房的保障性特質(zhì)，國家也有責(zé)任通過政策支持來推動公共租賃住房的發(fā)展。對此，

第三，租賃性。這是公共租賃住房的核心特征，也是公共租賃住房與經(jīng)濟適用房的最大區(qū)別。經(jīng)濟適用房是為目標(biāo)群體提供的低于市場價格的產(chǎn)權(quán)住房，而公共租賃住房則是向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來保障其住有所居。

第四，專業(yè)性。這是公共租賃住房與個人出租住房最大的區(qū)別。傳統(tǒng)的個人出租住房的首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。

第五，供應(yīng)群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對象是最低收入群體，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象是中等收入群體。公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應(yīng)群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應(yīng)對象由戶籍人口擴大為常住人口，并且不設(shè)收入限制。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：頭條-保障性住房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響，