一、房地產企業庫存太多怎么辦

房地產企業庫存過多，可以從多個方面進行應對：

一、營銷策略調整

優化定價策略：根據市場需求和競爭狀況，合理調整房價，吸引更多購房者。

加大宣傳推廣：通過多渠道宣傳，提高項目知名度，吸引潛在客戶。

推出優惠政策：如購房折扣、贈送家具等，刺激消費者購買欲望。

二、轉型升級

改為租賃住房：將部分庫存房源轉為租賃住房，滿足市場上對租賃需求，同時為企業帶來穩定收益。

發展旅游地產或養老地產：根據庫存房源的地理位置和特點，可考慮將其改造為旅游度假屋或養老公寓，拓展業務領域。

三、合作與資產處置

與其他房地產企業合作：通過合作開發、股權轉讓等方式，共同消化庫存，降低風險。

資產證券化：將庫存房源打包成資產池，發行房地產信托投資基金（REITs）等產品，實現資產證券化，提高資產流動性。

四、政府政策支持

關注政府相關政策，如購房補貼、稅收優惠等，以減輕庫存壓力。同時，可與政府協商，尋求合適的解決方案，如政府回購部分庫存房源作為保障性住房等。

綜上所述，房地產企業應根據自身實際情況和市場環境，采取多種措施并舉的方式，有效降低庫存壓力，實現企業的可持續發展。

請注意，以上建議僅供參考。在實際操作中，請務必咨詢專業人士的意見，并嚴格遵守相關法律法規。

二、存量房會有啥產權問題

存量房可能存在的產權問題主要包括產權歸屬不明確、產權年限問題、共有權糾紛、產權受限或存在抵押查封等情形。

首先，產權歸屬不明確是指存量房的產權人身份不清晰，可能存在多個產權人或者產權人信息缺失的情況，這會給購房者帶來權屬風險。其次，產權年限問題主要涉及土地使用權的剩余年限，不同地塊的土地使用年限不同，對于購房者來說，了解剩余年限對房屋價值和未來使用有重要影響。此外，共有權糾紛也是存量房常見的產權問題之一，當房屋存在多個共有權人時，未經所有共有權人同意擅自出售房屋可能引發法律糾紛。最后，產權受限或存在抵押查封等情況也會影響房屋的產權狀況，購房者需要仔細核查房屋是否存在這些問題。

買存量房需要注意什么：

1、房屋產權情況；

2、房屋質量；

3、土地使用權；

4、價格和性價比；

5、周邊環境和配套設施；

6、合同條款。

綜上所述，存量房可能存在的產權問題多種多樣，購房者在購買前應充分了解并核實房屋的產權狀況，以避免潛在的法律風險和經濟損失。

【法律依據】：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條

下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

三、樓市去庫存有哪些風險

浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經濟報道表示，從2013年開始，當地樓市的投資熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產企業預支“未來三年”的相關稅費用以救急。如今，“預支稅費”的情況不再出現，因為企業也沒有錢了。

在經濟增速換擋、“房地產依賴癥”癥結難除的背景下，樓市“去庫存”正在由一種市場行為變成一項政治任務。

春節前后，多地出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設立了具體的任務目標，在江西省出臺的政策中，甚至包含對地方政府的“問責”條款。

在中國城市化進程中，房地產不僅是一項民生工程，而且與地方經濟、土地財政、金融體系等緊密聯系在一起。因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲事體大，非“上綱上線”所不能解決。

但現實情況并不樂觀。**證券統計發現，當前全國房地產庫存接近98.3億平方米，去化周期接近10年。多數受訪者認為，這主要是此前幾年“房地產經濟”帶來的必然結果。隨著當前信貸環境的寬松，房地產市場還將迎來一輪交易熱潮，但在日漸分化的市場格局下，市場仍然存在較大風險。

去庫存已成“政治任務”

本輪地方政府紛紛出臺去庫存政策的做法，肇始于去年12月召開的中央經濟工作會議。上述會議指出，2016年結構性改革抓好五大任務，“化解房地產庫存”就是其中之一。

此后，全國多個省份公開做出“去庫存”的表態。截至目前，以省級政府的名義出臺文件的，有江西、內蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨出臺相關政策。

具體的政策措施，包括提高信貸杠桿、稅費減免、優化落戶、房價補貼、政府回購等多個方面，政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進行房價補貼，對符合條件的購房者給予每平方米500元的補貼。

另有一些地方設定了具體的“去庫存”目標。安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;**東營則強調，2016年，全市要實現5.5萬農業轉移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。

江西省出臺的文件中，則明確提出“要加強檢查考核，對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責”。這也是首個將“去庫存”上升為政治任務的省份。

在我國房地產調控史上，與問責掛鉤的做法僅有兩個主要先例：

從2010年到2012年，住建部連續三年與地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》，對于保障房的建設規模、開工時間等進行約定，若完成不力，主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

2013年2月出臺的“新國五條”，要求各地制定房價控制目標，對于未完成上述目標的城市，同樣要予以問責。

“把‘去庫存’上升到政治層面，說明房地產庫存壓力對地方經濟的影響非常大。”**地產首席分析師表示，與上述兩者不同，這是地方政府主動實施問責，更加說明問題的嚴重。

被低估的庫存

在一些機構的分析中，單是庫存規模這一點，就超出了很多人的想象。

根據截至去年十月的數據進行分析指出，房地產行業的真實庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構成：全國商品房待售面積6.86億方、尚未開工的企業拿地面積42.3億方、在建商品房庫存約49.1億方。

其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災區”。

該機構指出，以過去五年年均11.5億平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去化?？紤]到未來幾年銷售面積可能回落至10億平米/年，則相應的去化周期約為9.8年。

這部分庫存對于地方經濟的影響不可小覷。按照很多業內人士的觀點，供應過剩的結果就是企業拿地積極性下降，直接影響到地方的財政收入。根據統計局的數據，2015年全國房地產企業土地購置面積下降31.7%;土地成交價款下降23.9%。

浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經濟報道表示，從2013年開始，當地樓市的投資熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產企業預支“未來三年”的相關稅費用以救急。如今，“預支稅費”的情況不再出現，因為企業也沒有錢了。

2015年10月，一家外地房地產公司因資不抵債而破產，老板在尚未走完破產清算程序的情況下選擇跑路，給當地銀行留下大量壞賬。春節期間，一些業主向政府部門要求退房，但問題仍未解決。

“房地產經濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發展模式。在經濟轉型不力的情況下，房地產市場的降溫更是“雪上加霜”。因此，以去庫存為主的“房地產保衛戰”就顯得尤為重要。

事實上，與中央經濟工作會議的定調相比，地方政府對市場的感知要更早。2013年下半年，山東西南部某城市就曾因市場嚴重過剩而暫停了新區的土地供應，并向公務員攤派賣房任務。隨著行政力量的介入，類似的情況被認為還會出現。

潛在風險隱現

在多數受訪者看來，隨著“房地產保衛戰”的打響，未來將有更多的城市出臺相關政策。張*偉認為，這些政策將以“組合拳”的形式繼續推出，其手段很難超出現有的范疇，但執行力度肯定會加強。

有分析指出，未來甚至不排除中央層面出臺相關的稅費、信貸新政，繼續給房地產市場帶來利好。2月17日，央行、住建部、財政部調高公積金存款利率，即被認為是一項刺激交易的政策。

在寬松的信貸環境下，這些政策“組合拳”可能會發揮一定的作用。

央行的數據顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規模創單月歷史新高，同比多增1.04萬億元。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。

從過往的經驗來看，房地產市場走勢與信貸環境有著直接關系。央行罕見地大規?！胺潘?，無疑會刺激市場成交和房價上漲。

但他也提醒道，這種“放水”有可能出現“前松后緊”的態勢，一旦下半年出現萎縮，就可能導致整體市場的調整。

當前一線城市地價和房價不斷攀高，甚至超出居民購買力。因此，大規模“放水”有可能繼續抬高上述價格，并催生泡沫，這種風險值得警示。

我國房地產市場的區域分化特征，決定了政策手段也會有所不同。該機構認為，為了使得政策的有效性提升，應當采取因地制宜的策略，而不是“全盤通殺”。對于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對于供給嚴重過剩的城市，即使進行拯救效果也不大。

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