山西省臨汾市人民政府辦公室關于印發臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法的通知

　　臨政辦發〔2020〕33號

　　各縣、市、區人民政府，各開發區、風景區管委會，市直有關部門：

　　《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　臨汾市人民政府辦公室

　　2020年6月11日

　　(此件公開發布)

　　山西省臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法

　　第一章總則

　　第一條 為規范城中村改造行為，維護公共利益，改善人居環境，完善城市基礎設施配套建設，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國村民委員會組織法》《國家鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》《臨汾市國土空間規劃》等相關法律、法規和政策，結合本市實際，制定《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》。

　　第二條 城市中心城區范圍內(155平方公里)的城中村改造，適用《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》。

　　中心城區之外的城郊村和城邊村實施改造，參照《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》。

　　第三條 《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》所稱城中村是指在改造范圍內的行政村(自然村)、村改居后土地屬性仍是集體性質的社區。

　　《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》所稱村民是指享受村民待遇、履行村民義務的人員。

　　《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》所稱城中村改造是指按照經濟社會發展規劃、國土空間規劃和城鎮化要求對城中村進行綜合改造的行為，包括有形改造和無形改造。有形改造是指土地、房屋、集體資產等實物形態的改造;無形改造是指村民轉居民、經濟體制改制、撤村建居、社會保障等非實物形態的改造。有形改造和無形改造應當同步進行。

　　第四條 城中村改造應當充分調動社會各方面的積極性，遵循政府主導、鄉鎮(街道)組織、村級(社區)實施，按照統一規劃、

　　群眾自愿、市場運作、因地制宜、一村一案、安置優先的原則實施改造。

　　第五條 鼓勵和倡導有條件的多個城中村聯片改造，集中建設。

　　第六條 城中村改造應當實行“四議兩公開”辦事程序，依法維護集體利益和村民合法權益。

　　第七條 實施城中村改造應當列入堯都區城中村改造計劃，并編制和報批改造方案。

　　改造方案批復之日起，一年內未實施房屋征收或村民安置房建設的，重新編制和報批改造方案。

　　第八條 城中村改造用地是指村民安置房用地和配套商品房用地，不包括20米以上規劃道路用地和其他不屬于代征代建范圍的公共設施用地。

　　改造用地面積按常住戶籍人口核定：持本村戶籍的，每人按133平方米核定;非本村戶籍有宅基地的，每人按50平方米核定;只有宅基地手續，但沒有建成住宅的不予核定。

　　常住戶籍人口數量，按照改造方案上報時戶籍管理部門登記的人口數量核準。

　　第九條 城中村改造應當充分考慮集體利益，按照規劃和相關規定，在改造用地范圍內配套建設社區用房和集體經濟發展用房。

　　村民按股權份額依法享有經濟發展用房經營收益。

　　第十條 城中村改造用地應當符合國土空間規劃(土地利用總體規劃和城市總體規劃),并以出讓方式供應。

　　第十一條 村民委員會(居民委員會)可以依法設立股份制公司(以下簡稱“集體股份公司”),村民(居民)為集體股份公司股東。

　　集體股份公司應當按照《公司法》和其他相關的法律、法規從事經營活動。

　　第十二條 村民委員會(居民委員會)是城中村改造的實施主體，負責改造項目的組織實施;投資企業是城中村改造的建設主體，負責改造項目的投資建設。

　　城中村改造可由集體股份公司自主投資，也可由集體股份公司與其他企業合作投資。

　　第十三條 集體股份公司與其他企業合作投資改造的，應當通過競爭性談判、競爭性磋商、招商推介會等形式公開招商，并簽訂合作協議。

　　第十四條 城中村改造用地、規劃手續由市規劃和自然資源局按規定程序辦理，其他審批事項全部委托堯都區負責，但法律、行政法規規定必須由市級部門辦理的除外。

　　第十五條 堯都區依法成立的區國有全資公司或控股公司(以下簡稱“區國有公司”),受堯都區政府委托，負責本轄區城中村改造投融資工作。

　　第十六條 市城中村城郊村改造領導組辦公室(以下簡稱“市城改辦")負責協調指導中心城區城中村改造工作。

　　第十七條 堯都區政府是本轄區城中村改造責任主體，堯都區城中村改造領導組辦公室(以下簡稱“堯都區城改辦”),負責監督、管理和指導本轄區城中村改造工作。

　　第二章 改造程序

　　第十八條 實施城中村改造，應當按照下列規定編制和審批改造計劃書：

　　(一)村民委員會(居民委員會)根據本村實際編制改造計劃書。

　　改造計劃書應當包括：編制說明、村莊概況、改造條件、改造模式等內容。

　　(二)村民委員會(居民委員會)按照“四議兩公開"辦事程序通過改造計劃書。

　　(三)鄉鎮政府(街道辦事處)審核改造計劃書。

　　(四)堯都區城改辦初審改造計劃書。

　　(五)堯都區政府審批改造計劃書，并報市城改辦備案。

　　第十九條 城中村列入改造計劃后，應當按照下列規定編制修建性詳細規劃和審批規劃：

　　(一)村民委員會(居民委員會)委托具有相應資質的單位編制城中村改造修建性詳細規劃，編制前應當征詢市規劃和自然資源局意見。

　　(二)村民委員會(居民委員會)按照“四議兩公開”辦事程序就修建性詳細規劃征求村民意見。

　　(三)修建性詳細規劃經堯都區政府審核同意后報市規劃和自然資源局。

　　(四)市規劃和自然資源局審查修建性詳細規劃，報市政府批準后實施。

　　第二十條 城中村改造修建性詳細規劃批復后，應當按照下列規定編制和審批城中村改造方案：

　　(一)村民委員會(居民委員會)根據批復的修建性詳細規劃，結合改造工作具體內容編制改造方案。

　　改造方案應當包括：編制說明、村莊基本情況、改造的必要性和可行性分析、改造工作機構及職責分工、清產核資辦法、經濟體制改制方式、撤村建居辦法、集體土地轉性辦法、改造模式、投資規模及房屋征收貨幣補償投資和村民安置房建設投資、資金來源及籌措方式、房屋征收補償方案、宅基地及房屋面積明細、安置房規劃建設方案及施工計劃、城中村用地范圍及修建性詳細規劃、城中村改造工作安排、經濟效益及社會效益分析等內容。

　　(二)村民委員會(居民委員會)按照“四議兩公開"辦事程序通過改造方案。

　　(三)鄉鎮政府(街道辦事處)審核改造方案。

　　(四)堯都區城改辦組織相關部門和專家對改造方案進行評審，并出具評審意見。

　　(五)堯都區政府審批改造方案，并報市城改辦備案。

　　第二十一條城 中村改造方案批復后，村民委員會(居民委員會)應當按照改造方案和投資需要與投資企業簽訂改造協議。

　　集體股份公司自主投資改造的，由村民委員會(居民委員會)、集體股份公司和受委托的區國有公司共同簽訂“三方”改造協議;

　　集體股份公司與其他企業合作投資改造的，由村民委員會(居民委員會)、集體股份公司、投資企業和受委托的區國有公司共同簽訂“四方"改造協議。

　　改造協議應當包括：投資內容及規模、資金來源、拆遷期限及進度安排、建設主體及質量安全責任主體、建設內容及規模、建設期限及進度計劃、建設標準及質量保證措施、環境保護措施、改造預備金支付辦法及程序、各方責任和義務、違約責任等內容。

　　改造協議由堯都區政府審查后報市城改辦備案。

　　第二十二條 城中村改造協議簽訂后，村民委員會(居民委員會)和相關部門應當按照有關規定開展清產核資、房屋征收補償等有形改造和無形改造各項工作。

　　第二十三條 城中村改造投資企業應當配合村民委員會(居民委員會)和有關部門做好有形及無形改造的各項工作，并根據改造協議約定的建設內容、規模和標準，按照項目建設程序辦理土地、規劃等相關手續，實施項目建設。

　　第三章 規劃編制

　　第二十四條 市規劃和自然資源局負責中心城區城中村改造規劃管理工作。

　　第二十五條 城中村改造修建性詳細規劃，應當根據國土空間規劃(土地利用總體規劃和城市總體規劃)、控制性詳細規劃進行編制。

　　修建性詳細規劃經市政府批準后，任何單位和個人不得擅自改變。

　　第二十六條 《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》施行之前，城中村改造修建性詳細規劃已經批復的，在實施過程中因安置房和商品房建設需要調整規劃的，由堯都區政府提出修改建議，經市政府同意后，按規定程序進行調整。

　　第四章 土地收儲

　　第二十七條 市規劃和自然資源局負責城中村改造土地收儲和出讓工作，并按照統一規劃、統一收儲、統一開發、統一供應、統一管理的原則執行。

　　城中村改造用地及村莊其他土地，應當按照有關規定同步收儲。

　　第二十八條 城中村改造用地及村莊其他土地上的房屋和地上附著物征收補償工作，由堯都區政府負責實施;完成征收補償及

　　土地平整達到凈地后，交由市土地收購儲備中心納入市本級土地儲備庫。

　　市規劃和自然資源局按規定程序組織土地出讓工作。

　　第二十九條 城中村改造優先出讓安置房用地。配套商品房用地，應當在滿足安置房主體工程量達到三分之一的條件和其他規定條件后，方可出讓。

　　第三十條 城中村改造用地應當遵循規劃先行的原則，合理利用土地，嚴禁浪費土地。

　　改造用地涉及到新增建設用地的，應當在土地利用年度計劃中優先供應。

　　第三十一條 城中村改造土地征收補償款，經村民大會或村民代表會議討論通過后，可以由集體股份公司統一經營和管理。村民(居民)按股份享有收益。

　　鄉鎮政府(街道辦事處)應當做好土地征收補償款的監督和管理工作。

　　第五章 房屋征收

　　第三十二條 堯都區政府負責本轄區城中村改造房屋征收與補償工作，制定征收與補償安置辦法。

　　開展房屋征收工作前，應當確定房屋征收部門和房屋征收實施單位。

　　第三十三條 實施房屋征收應當按照下列規定制定房屋征收補償實施方案：

　　(一)房屋征收實施單位根據有關法律、法規，結合本村實際，制定房屋征收補償實施方案;

　　(二)村民委員會(居民委員會)按照“四議兩公開”辦事程序通過實施方案;

　　(三)房屋征收部門審核實施方案;

　　(四)堯都區政府組織相關部門評審實施方案并作出批復。

　　第三十四條 實施房屋征收應當簽訂房屋征收補償協議。

　　征收補償協議應當包括：征收房屋和土地面積、其他地上附著物名稱及規格、補償方式、補償標準、補償金額和支付時間、安置房位置及標準、安置房戶型及面積、安置房建設期限、代收費用事項及標準、雙方責任和義務、違約責任等內容。

　　征收補償協議由堯都區房屋征收部門、房屋征收實施單位、投資企業和村民共同簽訂“四方”協議。

　　堯都區房屋征收部門應當制定統一的征收補償協議及表格，規范房屋征收行為。

　　第三十五條 房屋征收補償資金應當在實施房屋征收前足額到位，并設立專戶管理。

　　投資企業應當在競標投資人時交納改造預備金，預備金包括房屋征收預備金和安置房建設預備金。房屋征收預備金，按照改造方案批復的貨幣補償資金的100%核定;安置房建設預備金，按照改造方案批復的建安工程投資的30%核定。

　　第三十六條 投資企業交納的改造預備金，專項用于房屋征收補償和安置房建設。

　　房屋征收預備金不足時，可以使用安置房建設預備金。因使用房屋征收預備金造成安置房建設預備金不足時，房屋征收實施單位應當通知投資企業在二十日內補足安置房建設預備金。逾期交納的，按日加收不足金額萬分之五的滯納金。

　　改造預備金產生的銀行利息，一并納入預備金統一管理。

　　因特殊情況，在規定期限內沒有補足預備金或交納滯納金的，應當在支付房屋征收成本時一并扣除。

　　第三十七條 房屋征收預備金在房屋征收補償工作結束后退還剩余資金。先建安置房后實施房屋征收的，房屋征收預備金可以在安置房基礎工程驗收合格后全額退還，啟動房屋征收時，投資企業應當在接到堯都區城改辦通知三十日內按原金額交納房屋征收預備金。未按期交納的，不得辦理配套商品房用地出讓手續。

　　安置房建設預備金按照施工進度退還：基礎工程驗收合格后退還20%;主體工程驗收合格后退還30%;室外及公共配套設施工程驗收合格后退還30%;安置房竣工驗收合格并移交后退還20%。

　　第三十八條 堯都區政府應當制定城中村改造預備金管理辦法，做好資金監管工作。

　　第三十九條 實施房屋征收應當按照有關法律、法規規定的程序進行。

　　第六章 安置房建設

　　第四十條 堯都區政府負責本轄區城中村改造安置房建設及管理工作。

　　第四十一條 城中村改造安置房建設標準，應當符合國家相關規定和行政主管部門制定的規范要求。

　　安置房設計方案應當充分征求村民意見。

　　第四十二條 安置房建設期限，從村民簽訂征收補償協議之日起最長不得超過三十六個月。

　　安置房利用村莊壓覆地建設的，根據房屋拆除情況可分期建設，但不得超過二期。

　　安置房利用村莊外其他土地建設的，不得分期建設。

　　第四十三條 安置房主體工程量完成三分之一后，房屋征收實施單位可以進行預分配。

　　預分配時應當制定分配方案，并經村民大會或村民代表大會討論通過。

　　投資企業應當按照批準的設計圖紙施工，任何單位和個人不得擅自提出設計變更或施工要求。

　　第四十四條 安置房應當滿足村民回遷安置，任何單位和個人不得以任何借口違規向外銷售。

　　滿足村民安置之后的房源，在補交安置房建設減免的稅費后，可按法律、法規規定對外銷售。

　　市房地產管理部門應當加強城中村改造房地產市場的監管工作。

　　第四十五條 城中村改造方案和改造協議中明確由企業投資建設的，投資企業應當履行建設義務。

　　改造用地以外的道路和其他公共配套設施，由市政府組織建設。

　　道路及公共配套設施應當與安置房同步建設、同步實施，不得因道路或公共設施不配套影響安置房交付使用。

　　第七章 無形改造

　　第四十六條 堯都區政府負責本轄區城中村無形改造工作。

　　無形改造工作應當與房屋征收和安置房建設等有形改造工作同步推進、同步實施。

　　第四十七條 實施城中村改造應當完成以下無形改造工作：村集體經濟實體改制為股份制經濟實體，村民為股份制經濟實體股東;村集體土地依法轉為國有土地;村民委員會轉為社區居民委員會，村民轉為居民等。

　　第四十八條 村民轉為居民后，應當按照有關規定納入城鎮居民社會保障體系。

　　第四十九條 城中村無形改造工作按照行政職能劃分，需要市相關職能部門批復或備案的，市相關職能部門應當在規定時限內辦結。

　　無形改造工作涉及到的相關部門，應當根據工作職責制定相應的工作方案和辦事程序。

　　無形改造工作應當在村民回遷安置后一年內完成。

　　第八章 優惠政策

　　第五十條 城中村改造用地出讓金，用于支付城中村改造房屋征收成本。

　　改造用地出讓金繳存到市國庫的，根據臨汾市人民政府辦公廳《關于印發臨汾市和市本級債務風險化解中長期實施方案(2018-2020年)的通知》(臨政辦發〔2018〕29號),市財政預留10%的清償資金用于化解債務風險，以及計提國家規定的有關費用后，由堯都區政府測算核定房屋征收成本并上報市政府，市財政局按照市政府批復，以剩余資金為上限撥付房屋征收成本;改造用地出讓金繳存到堯都區國庫的，除國家規定應當扣除的費用外，由堯都區政府用于城中村改造和基礎設施建設。

　　房屋征收成本測算(核定)和劃轉工作，應當在簽訂土地出讓合同后規定的時限內完成。

　　按照《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》第三十六條 規定，在支付投資企業房屋征收成本時，應當扣除的，由堯都區政府一次性扣除。

　　堯都區政府應當制定房屋征收成本核算和支付辦法。

　　第五十一條 城中村改造投資企業未競得改造用地土地使用權的，已投入資金經堯都區政府核定后，由競得土地使用權的企業支付給原改造投資企業，并給予已投入資金10%的經濟補償。

　　第五十二條 城中村改造安置房項目用于還遷安置的房屋減半收取建筑垃圾處置費，免繳城市基礎設施配套費等行政事業性收費，但法律、法規規定必須繳納的費用除外。

　　第五十三條 城中村改造安置房項目用于還遷安置的房屋同時享受棚戶區改造優惠政策。

　　第五十四條 城中村改造安置房用地不配建5%的公租房，免交公租房異地建設資金;不配建住宅面積20%的租賃住房。

　　第九章 原批復項目實施

　　第五十五條 城中村改造方案在《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》執行前已經批復的，有下列情形之一的，經堯都區政府核實原批復一律作廢，重新按照本辦法的有關規定實施城中村改造：

　　(一)沒有啟動房屋征收補償工作，或簽訂補償協議數量沒有超過總量10%的;

　　(二)沒有啟動“133”土地征收補償工作，或土地補償面積沒有超過總量10%的;

　　(三)沒有啟動安置房建設，或基礎樁基數量沒有超過總量10%的。

　　第五十六條 原城中村改造方案批復作廢的，重新確定投資企業時，可優先考慮原投資企業。

　　原投資企業被重新確定為投資企業的，已投入的資金或交存到鄉鎮政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)的資金，經堯都區城改辦核定后計入改造預備金。

　　原投資企業沒有被確定為投資企業的，已投入的資金或交存到鄉鎮政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)的資金及其存款利息，經堯都區城改辦核定后全額退還;已投入資金無法退還的，由重新確定的投資企業承擔退還義務。

　　第五十七條 原城中村改造方案批復沒有作廢的，不再重新確定投資企業。原投資企業應當根據《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》第二十一條規定簽訂“四方”補充協議，并按照本辦法第三十五條、第三十六條和第三十七條規定交納和退還改造預備金。

　　已投入的資金或交存到鄉鎮政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)的資金，經堯都區城改辦核定后計入改造預備金。

　　第五十八條 原城中村改造投資企業已投入的資金，符合下列情形的，經堯都區城改辦核定后計入改造預備金并劃入專戶管理：

　　(一)交存到鄉鎮政府(街道辦事處)和村民委員會(居民委員會)用于城中村改造的資金;

　　(二)支付給村集體或村民的土地及房屋補償款;

　　(三)安置房已完成的工程量投資。

　　第五十九條 原城中村改造投資企業有下列行為之一的，依法解除原改造協議并追究違約責任：

　　(一)安置房達到預分配或移交條件，拒不配合分配或移交的;

　　(二)拒不按規定交納預備金的;

　　(三)拒不申報或辦理安置房用地出讓手續的;

　　(四)拒不辦理安置房規劃、建設等相關手續的。

　　解除原改造協議的，投資企業已投入的資金，由堯都區城改辦核定后按照有關規定退還。堯都區政府應當制定投資核定及退還辦法。

　　第十章 法律責任

　　第六十條 城中村改造過程中采取威脅、辱罵、謾罵、暴力等手段傷害工作人員，煽動鬧事、組織對抗城中村改造工作，涉嫌違法犯罪的，由公安機關依法處理。

　　第六十一條 城中村改造實施中違反土地、規劃等相關法律、法規建設的各類建筑物、構筑物，由市規劃和自然資源局依法處理。

　　第六十二條 城中村改造投資企業有下列情形之一的，由相關部門按法律、法規規定處罰：擅自變更或減少建設內容和規模的;安置房達到預分配或移交條件拒不分配和移交的。

　　第六十三條 城中村改造投資企業違反《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》有關規定，造成嚴重后果的，依法解除改造協議并追究相應責任。

　　第六十四條 城中村改造工作人員弄虛作假、瞞報或篡改數據，造成相關工作嚴重失真的，視情節追究相應責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十五條 城中村改造工作涉及到的相關部門，未能按照《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》有關規定履行工作職責的，或在規定期限內未能完成工作任務的，視情節追究相應責任。

　　第十一章 附則

　　第六十六條 《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》自印發之日起執行。原《堯都區城中(郊)村改造暫行辦法》(臨政辦發〔2011〕67號)、《臨汾市人民政府關于進一步規范市區城中村改造工作的若干補充意見》(臨政發〔2015〕20號)同時廢止。

　　第六十七條 臨汾經濟開發區城中村改造，按《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》執行，開發區對照堯都區履行相關職責;各縣(市、區)城中村改造，可參照本辦法。

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內容審核：王有銀律師

來源：中國法院網-山西省《臨汾市中心城區城中村改造暫行辦法》中心城區155平方公里范圍內的城中村改造適用本辦法，