宜春市住宅物業管理條例2024最新全文

　　(2021年5月21日宜春市第四屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議通過 2021年7月28日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議批準)

　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章　物業管理區域和配套設施

　　第三章 前期物業

　　第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

　　第五章 物業管理服務

　　第六章 物業的使用和維護

　　第七章 法律責任

　　第八章 附則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，保障物業的依法、安全、合理使用，構建共建共治共享和諧宜居社區，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理工作適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，為業主提供服務，維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他物業管理人。

　　第三條 本市物業管理堅持黨建引領、政府監管、居民自治、行業自律、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。

　　鼓勵和支持業主委員會、物業服務企業按照黨的章程設立黨的組織，發揮黨建引領作用。

　　第四條 市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理活動的監督管理工作的組織領導，將物業管理納入現代服務業發展規劃和基層社會治理體系。建立健全住房和城鄉建設、發展改革、城市管理、公安、市場監管、消防救援、自然資源、生態環境、衛生健康、人防、民政等部門參加的聯席會議等綜合協調機制，統籌解決物業管理工作中的重大問題。

　　第五條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，應當履行下列職責：

　　(一)指導、協助街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會，成立業主委員會;

　　(二)物業服務企業服務質量、物業服務招投標、物業服務合同簽訂的監督管理;

　　(三)建筑物及其附屬設施的維修資金和物業質量保修金的交存、使用的監督管理;

　　(四)受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴;

　　(五)指導物業管理行業協會制定和實施自律性規范;

　　(六)實施物業管理方面的其他監督管理職責。

　　各類開發區(園區)、城市新區、風景名勝區等管理機構，在其管理區域內，依法承擔前款規定的職責。

　　第六條 市、縣(市、區)人民政府有關部門在對物業管理活動進行監督管理時應當履行下列職責：

　　(一)自然資源主管部門負責對列入住宅小區建設項目規劃條件和設計方案的基礎設施、配套公共服務等設施的規劃審查，對住宅裝飾裝修活動中擅自改變外立面、加層、擴建或者拆改等違反規劃的行為予以認定;

　　(二)城市管理部門履行物業管理區域內的城市管理職責，查處破壞市政公用設施、雨污水錯接、漏接、混接至市政管網以及住宅裝飾裝修中擅自改變外立面、加層、擴建、拆改等違法行為;

　　(三)公安機關負責對物業管理區域內安全防范工作的監督檢查，對業主飼養犬類動物進行監督管理，指導物業管理區域內道路停車管理，查處物業管理區域內違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品影響公共安全以及影響公共秩序的違法行為;

　　(四)市場監督管理部門負責物業管理區域內特種設備的安全監察工作，查處物業管理區域內提供虛假資料取得市場主體登記、無照經營、侵害消費者合法權益、價格違法等違法行為;

　　(五)消防救援機構負責對物業管理區域內消防安全管理的監督檢查，查處違反消防安全法律、法規的行為;

　　(六)生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理，查處經營性餐飲油煙排放不達標、噪音污染等違法行為;

　　(七)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督等工作;

　　(八)人民防空主管部門負責物業管理區域內人防工程建設和維護管理的監督檢查，查處侵占、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為;

　　(九)民政部門負責物業管理區域內社區居家養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查;

　　(十)財政、審計部門負責對建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用進行監督檢查。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。

　　第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，明確物業管理工作機構和管理人員，履行下列職責：

　　(一)指導、協調業主大會成立和業主委員會選舉換屆，組建物業管理委員會，并指導業主委員會辦理相關備案手續;

　　(二)指導、監督業主大會、業主委員會及其成員、物業管理委員會依法履行職責，撤銷其作出的違反法律法規和違背公序良俗的決定;

　　(三)參加物業承接查驗，指導監督物業管理項目的移交和接管;

　　(四)指導、協調物業服務人依法履行義務，調處物業管理糾紛，統籌協調物業管理活動;

　　(五)首次業主大會籌備金的交存和使用的監督管理;

　　(六)依法查處侵占和破壞綠化設施、環衛設施以及破壞環境衛生的違法行為;

　　(七)法律、法規規定的其他職責。

　　居(村)民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展具體工作，協助處理業主、業主委員會和物業服務人之間的矛盾糾紛;協調解決物業服務人退出和交接過程中出現的問題;發現本區域內違反物業管理規定的行為，應當立即制止，及時向有關部門報告。

　　第八條 支持物業管理、專業評估機構等行業協會依法制定和組織實施自律性規范，實行自律管理，編制團體標準，調解行業糾紛，組織業務培訓，維護會員合法權益，推動行業健康有序發展。

　　支持、鼓勵物業服務企業加入行業協會。

　　第九條 配套設施不齊全、環境質量較差且未實行物業管理的老舊小區，所在地的縣(市、區)人民政府應當區分情況采取措施進行整治改造，逐步實行規范管理。

　　支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理。

　　第二章 物業管理區域和配套設施

　　第十條 物業管理區域的劃定應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素，以利于服務便利、資源共享、協商議事。

　　城市公共道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業管理區域。

　　第十一條 建設項目土地使用權劃撥、出讓前，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見，市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門應當將物業管理區域的劃分意見納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

　　開發建設單位應當在房屋買賣合同中明示登記的物業管理區域和物業共用部位場所、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第十二條 已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會同市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設等部門，結合物業管理實際需要，征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

　　第十三條 開發建設單位應當按照物業總建筑面積的千分之二的標準，在物業管理區域內配置物業管理用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。分期開發建設的項目，應當在先期開發的區域，按照總建筑面積的千分之二的標準，配置物業管理用房。物業交付時，物業管理用房由開發建設單位交付物業服務企業代管。

　　物業管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能;沒有配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于四層。物業管理用房的位置和面積，開發建設單位應當在房屋預售時予以公布。

　　物業管理用房歸全體業主所有，無償專用于物業管理、服務工作，不得挪作他用，不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。

　　第十四條 市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求，列入住宅區建設項目的規劃條件：

　　(一)停放汽車的車位、車庫;

　　(二)摩托車、自行車、電動自行車停車場，以及新能源汽車、電動自行車充電設施;

　　(三)社區居家養老服務設施和社區管理服務設施;

　　(四)全民健身設施;

　　(五)物業管理用房;

　　(六)其他應當列入規劃的設施設備。

　　第十五條 住宅區建設項目土地使用權出讓前，市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門應當明確列入規劃的車位、車庫等配套設施的配套標準、首次權屬登記等事項，并將其作為住宅區建設項目國有土地使用權出讓合同的約定內容。

　　第十六條 住宅區內按照規劃建設的地上停車庫以及不屬于人民防空工程的地下停車位，開發建設單位依法取得專有部分權屬登記后，方能出售、出租，并應當優先滿足本住宅區業主需求。

　　第十七條 開發建設單位應當在物業管理區域內的出入口、主要通道和主要公用設施區域、公共電梯等場所，按照規劃設計要求安裝視頻監控圖像信息系統。

　　鼓勵已建成住宅區安裝視頻監控圖像信息系統。

　　第十八條 開發建設單位應當將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營設施設備及其施工圖紙，移交給相關經營單位維護管理。經營單位應當接收相關設施設備，負責維修、養護和更新，確保其安全運轉和正常使用。

　　第三章 前期物業

　　第十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位承擔前期物業服務責任。

　　市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導開發建設單位在房屋銷售前，通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。分期開發的項目，其前期物業管理招投標，應當以全部物業管理區域為范圍。投標人少于三人的，經市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門批準，開發建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　前期物業服務合同應當以書面形式簽訂，并就前期物業服務期限、是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，合同期限一般不超過兩年。未約定合同期限或者合同期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　前期物業服務合同期限屆滿后，尚未選聘新物業服務人的，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當會同物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主自行管理或者選聘物業服務人。

　　物業服務企業應當自簽訂前期物業服務合同之日起十日內，向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況抄送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第二十條 開發建設單位應當在房屋銷售前制定臨時管理規約。臨時管理規約由開發建設單位在售房時向買受人明示并經買受人書面確認。

　　開發建設單位制定的臨時管理規約，不得損害買受人的合法權益。

　　開發建設單位應當自制定臨時管理規約之日起十日內，向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況抄送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第二十一條 新建住宅物業實行質量保修金制度。

　　開發建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬首次登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門設立的物業質量保修金專門賬戶交存物業質量保修金。

　　物業質量保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。開發建設單位在辦理不動產權屬首次登記時，應當提供專戶銀行出具的物業質量保修金全額交存證明。物業質量保修金保證的保修責任期限，自開發建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據開發建設單位的申請退還。物業質量保修金全部退還后，開發建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第二十二條 物業服務企業與開發建設單位應當在市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下，對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗并作記錄。對前期物業承接查驗中發現的問題，開發建設單位應當及時整修，由物業服務企業復驗并作記錄。

　　物業服務企業和開發建設單位應當在物業管理區域內顯著位置公示承接查驗情況和開發建設單位整修情況，并書面報告市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　前期物業承接查驗的費用，由開發建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由開發建設單位承擔。

　　第二十三條 前期物業承接查驗時，開發建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、管線、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內，持開發建設單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況抄送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

　　第二十四條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)依法自行管理物業;

　　(二)接受物業服務人按照物業服務合同約定提供的服務;

　　(三)提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(四)提出制定和修改臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(五)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(六)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(七)監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作;

　　(八)監督物業服務人履行物業服務合同;

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權和收益權;

　　(十)監督建筑物及其附屬設施的維修資金的管理和使用;

　　(十一)法律、法規規定的其他權利。

　　業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。

　　業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　第二十五條 業主應當履行下列義務：

　　(一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;

　　(四)配合物業服務人實施物業管理;

　　(五)按照規定交納建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)按照約定支付物業費;

　　(七)遵守國家、省、市有關房屋裝飾裝修的規定，履行房屋安全使用責任;

　　(八)分類投放生活垃圾;

　　(九)法律法規規定的其他義務。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第二十六條 開發建設單位交付房屋時，應當核對業主身份，收存業主簽署的本人及緊急狀況聯系人的聯系方式確認書。非業主的物業使用人入住住宅區，應當向業主委員會或者物業服務企業登記本人身份信息，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯系人的聯系方式確認書。

　　前款所稱的聯系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。業主或者物業使用人變更聯系方式的，應當及時告知開發建設單位、業主委員會或者物業服務企業。

　　開發建設單位、業主委員會、物業服務企業不得泄露、擅自使用業主或者物業使用人個人信息。

　　第二十七條 一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑總面積達到百分之五十以上的，開發建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告。

　　開發建設單位未及時書面報告以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到書面報告或者書面要求后的六十日內，會同市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門依法組織成立業主大會會議籌備組，籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公示。

　　開發建設單位或者其委托的物業服務企業應當依法向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議必要的資料。開發建設單位未依法報送或者開發建設單位注銷的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構申請查詢，不動產登記機構應當無償提供。

　　第二十八條 召開首次業主大會會議所需籌備經費由開發建設單位承擔，具體標準由市人民政府住房和城鄉建設主管部門會同發展改革部門制定。開發建設單位應當在辦理不動產權屬首次登記前將首次業主大會會議籌備經費交存至物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府設立的專用賬戶，供首次業主大會會議籌備組使用。原有住宅小區召開首次業主大會會議所需籌備經費由業主承擔。

　　第二十九條 業主大會依照法律、法規的規定召開，決定以下事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他物業管理人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營活動以及所得收益的分配和使用;

　　(九)調整物業服務項目、服務費標準;

　　(十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主大會決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定第一款規定的事項。

　　第三十條 業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式或者手機短信、電子郵件、即時通信軟件等電子數據形式。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

　　第三十一條 業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同;

　　(三)與合同終止的物業服務人進行交接;

　　(四)組織和監督建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集和使用;

　　(五)督促業主按照約定支付物業費，監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

　　(六)監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

　　(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

　　(八)定期向業主通報工作情況，公示業主委員會成員支付物業費、以及應當負擔的物業管理其他相關費用的情況;

　　(九)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(十)配合、支持行政執法機關、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會依法履行職責;

　　(十一)業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應當在業主大會成立之日起三十日內，就業主大會成立事項向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當出具備案證明，備案證明應當載明業主大會名稱，業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。

　　第三十二條 業主委員會作出違反法律、法規、業主大會議事規則和管理規約的決定，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，拒不改正的，依法撤銷其決定，并公告業主。

　　業主委員會不依法履行職權，損害業主權益的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第三十三條 業主大會籌備組中的業主代表，以及業主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平;

　　(三)遵守有關法律、法規，遵守業主大會議事規則、管理規約或者臨時管理規約;

　　鼓勵和支持符合條件的中共黨員、人大代表、政協委員、居(村)民委員會成員通過法定程序成為業主代表、物業管理委員會成員、業主委員會成員。

　　鼓勵具有法律、財務、建筑等專業知識的業主通過法定程序成為業主委員會成員。

　　第三十四條 業主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止，由業主委員會在物業管理區域內顯著位置公示并告知其本人：

　　(一)不具備業主身份的;

　　(二)不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第三十五條 業主委員會成員在任職期間出現以下情形之一的，業主委員會應當決定中止其成員資格，在物業管理區域內顯著位置公示，并提請下一次業主大會會議終止其成員資格：

　　(一)本人、配偶以及直系親屬與物業服務人產生直接利益關系，在本物業服務企業中任職，或者存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系的;

　　(二)利用其成員資格，索取或者收受開發建設單位、物業服務人或者有關單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(三)無正當理由三次不參加業主委員會會議的;

　　(四)在住宅區違法搭建，非法侵占業主共有部位、設施設備及場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的;

　　(五)存在不適合繼續擔任業主委員會成員的其他情形的。

　　業主委員會未按照前款規定中止相關成員資格的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會同市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門調查核實后，應當責令暫停該成員履行職務。

　　擬被中止資格或者暫停履行職務的成員可以進行申辯，但是在業主委員會作出決定時應當回避。

　　第三十六條 業主大會與業主委員會的活動經費從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定，并報市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會活動經費收支情況應當每年在物業管理區域內的顯著位置公示，接受業主的監督。

　　第三十七條 有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組建物業管理委員會：

　　(一)不具備成立業主大會條件;

　　(二)具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立;

　　(三)業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會。

　　物業管理委員會作為臨時機構，代行業主大會和業主委員會職責，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

　　物業管理委員會由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會委員人數的二分之一。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任。

　　物業管理委員會組建及管理的具體辦法，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

　　第五章 物業管理服務

　　第三十八條 業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理;委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。

　　電梯、消防、人防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。

　　第三十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面的物業服務合同。物業服務合同應當載明下列內容：

　　(一)物業管理區域范圍、基本情況和項目負責人;

　　(二)服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、物業服務合同期限;

　　(三)各分項服務的標準;

　　(四)物業服務標準的評估方式;

　　(五)調整物業服務收費的約定;

　　(六)業主和物業服務人的權利和義務;

　　(七)利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法;

　　(八)物業服務用房的管理和使用、物業服務用房和業主委員會辦公室用房的分配;

　　(九)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(十)物業使用中對禁止性行為的管理措施;

　　(十一)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;

　　(十二)法律、法規規定的其他事項。

　　只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意，業主可以直接選聘物業服務人并簽訂物業服務合同。

　　物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十日內，向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況抄送街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十條 物業服務人應當提供下列基本服務項目：

　　(一)物業共用部位和共用設施設備的使用、管理和維護以及車位、車庫、電梯、變配電房、視頻監控系統、防雷裝置、人防設備、消防設施和器材的日常安全管理;

　　(二)公共綠地、林木以及綠化設施的養護、管理，排水管網、化糞池等設施的疏通、維護;

　　(三)公共環境衛生維護;

　　(四)對外來人員和車輛登記、定期巡邏;

　　(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;

　　(六)物業裝飾裝修管理，對業主使用物業產生的糾紛進行調解;

　　(七)物業及其附屬設施設備維修、更新、改造、檢測、檢驗和養護費用的賬務管理;

　　(八)物業服務、財務檔案和物業檔案的保管。

　　物業服務人可以將前款規定的基本服務項目中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業管理區域內的全部物業管理事項一并委托給他人。

　　鼓勵物業服務人拓展服務范圍，為業主提供專有部分專項服務或者特約服務工作。

　　第四十一條 物業服務人在物業服務活動中享有下列權利：

　　(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定管理物業;

　　(二)依照物業服務合同約定收取物業費;

　　(三)勸阻、采取合理措施制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為;

　　(四)法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。

　　第四十二條 物業服務人應當履行下列義務：

　　(一)按照物業服務合同和國家、省、市有關物業服務的規范提供物業服務;

　　(二)按照物業服務合同約定，定期對物業的共用部位和電梯、視頻監控系統、防雷裝置、人防設備、消防設施和器材等共用設施設備進行養護、維修，并將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等在物業管理區域內顯著位置予以公示;

　　(三)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，為業主、物業使用人提供免費查詢服務;

　　(四)按照法律、法規規定和物業服務合同約定，落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，并協助有關部門做好物業管理區域內的安全防范工作;

　　(五)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的垃圾清運，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類，維護物業管理區域的環境衛生;

　　(六)對物業管理區域內違法搭建建筑物、構筑物、侵占和破壞綠化設施、市政公用設施、環衛設施、排水設施及破壞環境衛生等行為，進行勸導、采取合理措施制止并及時向有關部門報告;

　　(七)實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;

　　(八)聽取業主委員會、業主的意見，改進和完善物業服務;

　　(九)配合行政執法機關、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會做好社區管理相關工作;

　　(十)法律、法規規定的其他義務。

　　物業服務人未履行或者不完全履行物業服務合同約定以及相關行業規范確定的義務，造成公共綠地、林木、電梯等業主共有物業損毀，損害業主共同利益的，業主、業主委員會可以要求物業服務人承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第四十三條 物業服務人不得有下列行為：

　　(一)擅自改變住宅區內公共建筑、物業管理用房以及其他共用部位場所和共用設施設備的用途;

　　(二)擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區內道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設置廣告、開展經營等活動，損害業主共同利益;

　　(三)騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(四)前期物業服務合同、物業服務合同終止前，擅自停止物業管理;

　　(五)違反合同約定或者法律、法規規定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重復收費;

　　(六)未按照合同約定和法律、法規規定履行物業維護、管理義務;

　　(七)接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費用時，向業主收取手續費等額外費用;

　　(八)限制業主進出住宅區、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，或者對業主實施暴力、停水停電停氣等侵害業主合法權益的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第四十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由開發建設單位或者業主大會與物業服務人參考物業服務標準、服務規范情況，根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

　　市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當組織起草物業服務規范和等級標準，發展改革部門應當會同住房和城鄉建設主管部門根據物業服務等級標準制定相應的物業服務收費參考價格，定期向社會公布。市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設、市場監管主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量、收費項目、收費標準的監督檢查。物業管理行業協會可以根據本行政區域經濟社會發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格。

　　共用電梯、公共照明、消防設施、人防工程、視頻監控、公共綠地、公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養護、管理費用，以及住宅區內公共環境清潔費用、安全保衛費用，應當納入物業費項目，不得要求另行分攤。

　　第四十五條 物業服務合同有效期內，物業服務人提出調整物業服務事項、服務質量或者收費項目、收費標準的，應當將其與業主委員會協商草擬的調整方案在物業管理區域內顯著位置公示三十日，經依法召開業主大會并按照本條例第二十九條有關規定通過業主表決后，方可與業主委員會簽訂物業服務變更協議。

　　物業服務人應當自物業服務變更協議簽訂之日起十日內，向市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置公示，市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況抄送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第四十六條 房屋交付前的物業費，由開發建設單位承擔。房屋交付后的物業費，由業主承擔?？罩梅课飿I費可以由業主和物業服務人在物業服務合同中約定減免。

　　物業服務人不得以部分業主拖欠物業費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量。物業服務人擅自增加物業服務收費項目或者提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕。

　　物業服務人已經按照合同約定和法律、法規規定提供服務的，業主不得以未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業服務相關費用。

　　第四十七條 業主未按照合同約定支付物業費以及應當負擔的物業管理其他相關費用，經書面催告逾期不支付的，物業服務人可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會組織調解，申請仲裁或者提起訴訟。

　　物業服務人不得采取停止供水、供電、供熱、供氣等方式催交物業費。

　　第四十八條 物業服務合同終止時，物業服務人應當按照法律、法規規定和合同約定辦理退出手續，移交下列資料和財物：

　　(一)物業承接查驗資料;

　　(二)物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案;

　　(三)物業管理用房等物業共用部位、共用設施設備和物業服務期間業主出資配置的固定設施設備;

　　(四)移交清算預收、代收和預付、代付的有關費用及相關賬冊、票據;

　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

　　物業服務人辦理交接時，交接各方應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下，對物業管理區域內電梯、消防、安防監控、人防等共用設施設備的使用維護現狀進行確認。業主委員會或者新選聘的物業服務人應當將交接情況報送市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況抄送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　物業服務人不得以物業管理中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

　　第四十九條 物業服務人退出物業管理區域，業主大會尚未選聘新物業服務人或者決定自行管理的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門確定應急物業服務人，提供保安、保潔、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過六個月，服務費用由全體業主承擔。

　　應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門組織業主共同決定選聘新的物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十條 業主、物業使用人裝修、使用物業，禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，以及危及房屋安全的其他行為;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(四)十二時至十四時、二十時至次日八時在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的裝飾裝修;

　　(五)進行家庭娛樂等活動時發出超過規定標準的噪聲;

　　(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品，或者排放有毒、有害物質;

　　(七)損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道、屋頂等場地部位和共用的照明、消防等設施設備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、人防工程進出口;

　　(八)在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口為新能源汽車、電動自行車充電;

　　(九)亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物;

　　(十)違反規定飼養動物;

　　(十一)亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行;

　　(十二)法律、法規和管理規約或者臨時管理規約禁止的其他行為。

　　第五十一條 業主或者物業使用人裝修物業的，應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將物業裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人，并將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。

　　第五十二條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

　　第五十三條 物業服務人應當履行物業管理區域的消防安全責任。未選聘物業服務人的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、組織、督促業主和物業使用人履行消防安全責任。

　　第五十四條 在不影響消防安全、道路通行的前提下，經業主大會或者其授權的業主委員會決定，可以利用住宅區內業主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業主大會或者其授權的業主委員會決定是否收取停車費。占用業主共有的道路等場地的停車泊位，屬于業主共有。

　　利用物業共用部位場所、共用設施設備設置廣告、開展經營等活動的，應當經業主大會或者其授權的業主委員會以及有利害關系的業主同意，并按照規定辦理有關手續。

　　業主大會或者業主委員會應當將利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備施劃停車泊位、設置廣告、開展經營等活動的情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營收益屬于全體業主共有，主要用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金，也可以按照業主大會決定使用。業主大會或者其授權的業主委員會決定委托物業服務人代收費的，物業服務人可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協商約定。

　　第五十五條 住宅區內依法配建的人民防空工程，應當在入口處設置顯著標志并明示區域。

　　禁止買賣或者變相買賣住宅區內依法配建的人民防空工程。經人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區業主、物業使用人出租。停車位租賃費收取方應當承擔人民防空工程的日常維修、養護、管理責任及費用，使其保持正常使用狀態。

　　第五十六條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期滿后，專有部分的維修責任由該業主承擔，全體業主共有部分的維修責任由全體業主承擔。共有物業遭人為損壞的，物業服務人、業主委員會應當要求責任人承擔修復或者賠償責任。

　　第五十七條 業主交存的建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　物業保修期滿后，出現下列影響房屋安全使用等緊急情況的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金：

　　(一)電梯故障危及人身安全的;

　　(二)二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用的;

　　(三)共用消防設施中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障的;

　　(四)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用的;

　　(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的;

　　(六)房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全的;

　　(七)發生其他緊急情況，影響房屋安全使用的。

　　第七章 法律責任

　　第五十八條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會或者相關部門及其工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本條例規定，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　(一)未依法指導、協助籌備、組織成立業主大會;

　　(二)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;

　　(三)發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;

　　(四)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的行為。

　　第五十九條 開發建設單位、物業服務企業違反本條例第二十二條第一款規定，未進行前期物業承接查驗、整修并作記錄的，由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　開發建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十條 開發建設單位或者物業服務人違反本條例第十九條第五款、第二十條第三款、第二十三條第二款、第三十九條第三款、第四十五條第二款、第四十八條第二款規定，未按時將相關材料報送備案的，由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十一條 違反本條例第四十八條規定，物業服務合同終止后，物業服務人有下列行為之一的，由市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門依照下列規定處罰：

　　(一)拒不退出的，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(二)不按要求移交資料和財物的，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十二條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第八章 附 則

　　第六十三條 本市行政區域內非住宅物業管理參照本條例執行。

　　第六十四條 本條例自2021年10月1日起施行。

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內容審核：郭建煒律師

來源：中國法院網-宜春市住宅物業管理條例2024最新全文，