安徽省合肥市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施意見(jiàn)的通知

　　合政辦秘〔2020〕49號(hào)

　　各縣(市)、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　2020年9月22日

　　安徽省合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施意見(jiàn)

　　為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府決策部署，改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提升居住品質(zhì)，滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，結(jié)合我市實(shí)際，制定《合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施意見(jiàn)》。

　　一、總體要求

　　(一)指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，從改善人居環(huán)境入手，拓展創(chuàng)新政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的可持續(xù)改造模式，健全共建共治共享機(jī)制，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

　　(二)工作目標(biāo)。編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃，滾動(dòng)推進(jìn)實(shí)施。2023年底前，力爭(zhēng)基本實(shí)現(xiàn)2000年以前建成投入使用的老舊小區(qū)改造和管理服務(wù)“雙提升”;自2024年起，按照“成熟一個(gè)，改造提升一個(gè)”的要求，持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，形成改造提升的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　二、工作原則

　　(一)建管并重，注重長(zhǎng)效。堅(jiān)持改造與管理有機(jī)結(jié)合，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與基層黨組織建設(shè)、社區(qū)治理體系建設(shè)有機(jī)結(jié)合，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的統(tǒng)領(lǐng)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造。

　　(二)居民自愿，多方支持。尊重居民改造意愿，引導(dǎo)、調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性和能動(dòng)性。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持老舊小區(qū)改造，搭建產(chǎn)權(quán)主體與市場(chǎng)主體共建共享平臺(tái)。通過(guò)發(fā)動(dòng)業(yè)主、居民和社會(huì)力量共同參與改造，形成廣泛參與的良好局面。

　　(三)分級(jí)負(fù)責(zé)，屬地主導(dǎo)。政府引導(dǎo)、鼓勵(lì)、扶持老舊小區(qū)改造。實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)與屬地主導(dǎo)相結(jié)合，各縣(市)區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)(以下簡(jiǎn)稱各縣區(qū))落實(shí)屬地主體責(zé)任，既盡力而為又量力而行，科學(xué)確定改造目標(biāo)，合理制定改造方案。

　　(四)點(diǎn)面結(jié)合，統(tǒng)籌推進(jìn)。鼓勵(lì)探索以社區(qū)為基本空間單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。結(jié)合城市及公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃要求，增加公共服務(wù)設(shè)施和公共空間，提升市政公共設(shè)施服務(wù)水平。注重保護(hù)歷史風(fēng)貌和古樹(shù)名木，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時(shí)，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

　　三、實(shí)施范圍

　　在國(guó)有土地上建成、失修失養(yǎng)失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅)，納入改造范圍。其中，對(duì)2000年以前建成投入使用的老舊小區(qū)和政府投資建設(shè)的回遷安置小區(qū)優(yōu)先納入改造。列入城市房屋征收計(jì)劃的住宅小區(qū)，不納入改造范圍。

　　四、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升包括綜合改造和管理服務(wù)“雙提升”。相鄰小區(qū)有相似改造提升需求的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一納入改造規(guī)劃，根據(jù)群眾需求和項(xiàng)目實(shí)際情況，分階段推進(jìn)改造提升。

　　(一)綜合改造提升。分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類。

　　1.基礎(chǔ)類改造。為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、供氣、弱電、道路、消防、安防、圍墻、綠化、照明、生活垃圾分類、雨污水改造、適老設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)、智能快件箱、智能信包箱、非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)(棚)、機(jī)動(dòng)車停車位、拆違拆臨、建筑節(jié)能改造等。

　　2.完善類改造。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造，主要是配套設(shè)施改造建設(shè)、有條件的樓棟加裝電梯等。其中配套設(shè)施改造建設(shè)包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊停車庫(kù)(場(chǎng))、電動(dòng)自行車及汽車充電設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、休閑活動(dòng)設(shè)施、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等。

　　3.提升類改造。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的改造，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。

　　(二)管理服務(wù)提升。因地制宜確定管理模式、服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具備市場(chǎng)化管理基本條件的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)，實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。不具備引入物業(yè)企業(yè)服務(wù)條件的，由項(xiàng)目所在街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))組建“社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心”，并通過(guò)召開(kāi)居民會(huì)議等方式征詢業(yè)主意見(jiàn)后，委派保潔、保安等服務(wù)人員，實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理。不具備成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心”條件的，由項(xiàng)目所在街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者居民會(huì)議等方式，共同決定實(shí)施居民自治物業(yè)管理。

　　五、實(shí)施程序

　　(一)申請(qǐng)與受理。居民愿意承擔(dān)合理出資責(zé)任、后續(xù)物業(yè)管理方式已明確的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)等組織向各縣區(qū)住建部門提出書(shū)面申請(qǐng)，由其受理并納入綜合改造提升項(xiàng)目庫(kù)。

　　(二)申報(bào)與確認(rèn)。

　　1.意見(jiàn)征集。各縣區(qū)住建部門組織對(duì)申請(qǐng)改造的老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底、征詢意見(jiàn)，了解改造需求，同步制定居民資金籌集方案以及物業(yè)維修資金補(bǔ)建續(xù)籌方案，形成項(xiàng)目改造清單并在一定范圍內(nèi)公示。意見(jiàn)征詢時(shí)，凡需業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行表決。

　　2.列入計(jì)劃。公示結(jié)束后，對(duì)符合條件的項(xiàng)目，由縣區(qū)住建部門集中向同級(jí)發(fā)改部門、自然資源和規(guī)劃部門、財(cái)政部門申報(bào)列入下一年度改造計(jì)劃庫(kù)。

　　3.計(jì)劃確定。按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批”的原則，由各縣區(qū)組織對(duì)改造計(jì)劃庫(kù)項(xiàng)目進(jìn)行審查后報(bào)市住房保障部門。在開(kāi)展財(cái)政承受能力評(píng)估后，由市住房保障部門會(huì)同發(fā)改部門、城鄉(xiāng)建設(shè)部門、財(cái)政部門聯(lián)合發(fā)文明確年度改造計(jì)劃。

　　4.制訂方案。各縣區(qū)住建部門組織編制項(xiàng)目建議書(shū)、初步設(shè)計(jì)方案及概算、長(zhǎng)效管理方案。所在街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))在項(xiàng)目范圍內(nèi)對(duì)初步改造方案進(jìn)行公示，公示不少于5個(gè)工作日。

　　5.申請(qǐng)立項(xiàng)。各縣區(qū)住建部門向同級(jí)發(fā)改部門申報(bào)立項(xiàng)工作。

　　(三)實(shí)施與管理。按照年度改造計(jì)劃，由各縣區(qū)住建部門組織落實(shí)方案設(shè)計(jì)、資金籌集方案的審查、招投標(biāo)、工程實(shí)施和監(jiān)管等具體工作。

　　1.方案審查。項(xiàng)目立項(xiàng)文件批復(fù)后，各縣區(qū)發(fā)改部門組織專家對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審并下發(fā)批復(fù)文件。各縣區(qū)住建部門將評(píng)審結(jié)果報(bào)市住房保障部門備案。

　　2.招標(biāo)投標(biāo)?？h區(qū)住建部門按招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定啟動(dòng)招標(biāo)投標(biāo)程序。

　　3.工程實(shí)施和監(jiān)管?？h區(qū)住建部門按照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織實(shí)施，相關(guān)部門、街道等應(yīng)全力配合，為施工提供必要條件。縣區(qū)住建部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)老舊小區(qū)改造提升工作特點(diǎn)，組織業(yè)主代表對(duì)工程全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，落實(shí)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等管理要求。

　　4.項(xiàng)目驗(yàn)收。項(xiàng)目完工后，縣區(qū)住建部門組織社區(qū)、居民代表、參建單位等進(jìn)行項(xiàng)目聯(lián)合竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收通過(guò)后，應(yīng)及時(shí)完成財(cái)務(wù)決算、資料整理、歸檔和項(xiàng)目移交工作。項(xiàng)目接管主體為老舊小區(qū)所在地街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))。

　　5.后續(xù)管理。街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、社區(qū)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照長(zhǎng)效管理方案，落實(shí)小區(qū)管理和服務(wù)，鞏固老舊小區(qū)改造成果。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門做好指導(dǎo)工作。

　　老舊小區(qū)改造過(guò)程中涉及完善和提升部分內(nèi)容的，由建設(shè)單位或居民代表按相關(guān)規(guī)定程序開(kāi)展工作。改變老舊建筑原建筑使用功能的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，并依法取得相關(guān)手續(xù)。支持部分零星用地和既有用房實(shí)施新建、改(擴(kuò))建以及通過(guò)置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購(gòu)等多種方式，增加老舊小區(qū)配套服務(wù)用房。鼓勵(lì)行政事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道、社區(qū)用于老舊小區(qū)養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)。

　　六、資金共擔(dān)

　　老舊小區(qū)的改造資金應(yīng)當(dāng)結(jié)合擬改造項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和改造內(nèi)容，通過(guò)政府資金補(bǔ)助、居民合理出資、管線單位和原產(chǎn)權(quán)單位積極支持、社會(huì)力量以市場(chǎng)化方式參與、金融機(jī)構(gòu)可持續(xù)方式支持等方面，合理確定資金分擔(dān)機(jī)制。

　　1.財(cái)政資金補(bǔ)助。對(duì)基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目，由政府財(cái)政承擔(dān)改造費(fèi)用(不含水電氣管網(wǎng)改造費(fèi)用和弱電管線治理費(fèi)用)。本著“市級(jí)統(tǒng)籌、分級(jí)負(fù)擔(dān)”的原則，按400元/平方米給予補(bǔ)助，市和區(qū)按6:4承擔(dān)，市和縣(市)按3:7承擔(dān)。鼓勵(lì)各縣區(qū)積極申請(qǐng)中央和省補(bǔ)資金，中央和省補(bǔ)助資金作為獎(jiǎng)補(bǔ)資金全部下達(dá)項(xiàng)目所在縣區(qū)財(cái)政，專項(xiàng)用于老舊小區(qū)改造。對(duì)完善類改造項(xiàng)目，屬地政府給予適當(dāng)支持;相關(guān)部門有配套資金的要用于相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)，無(wú)配套資金的可多渠道籌集;非單一產(chǎn)權(quán)既有住宅加裝電梯，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于提升類改造項(xiàng)目，政府不予財(cái)政補(bǔ)助，重點(diǎn)在資源統(tǒng)籌使用等方面給予政策支持。

　　2.個(gè)人出資。水、電、氣改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的部分按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。加裝電梯除政府補(bǔ)貼部分，剩余部分由業(yè)主協(xié)商分?jǐn)?。鼓?lì)居民通過(guò)據(jù)實(shí)分?jǐn)?、合理使用公共收益、補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金、個(gè)人提取公積金、捐資捐物、投工投勞等多方式籌集資金。居民自籌部分資金涉及城鎮(zhèn)低保戶家庭應(yīng)承擔(dān)的部分，各縣區(qū)可以結(jié)合實(shí)際適當(dāng)減免。

　　3.企業(yè)出資。水、電、氣改造費(fèi)用中戶表前主管網(wǎng)改造費(fèi)用及更換或鋪設(shè)管道費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。

　　4.產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人出資。鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金支持;鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人出資改造提升自建的保障性安居工程項(xiàng)目。

　　5.金融機(jī)構(gòu)融資。鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)行地方債券、消費(fèi)貸款、企業(yè)貸款等方式，加大對(duì)老舊小區(qū)改造的金融支持。積極培育老舊小區(qū)改造運(yùn)營(yíng)主體規(guī)?；?、規(guī)范化建設(shè)，為金融機(jī)構(gòu)提供清晰明確的支持對(duì)象。

　　6.拓寬資金來(lái)源渠道。暢通單位捐資、維修基金、小區(qū)公共收益等渠道，拓寬資金來(lái)源;鼓勵(lì)通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作方式吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造提升工程。

　　七、保障措施

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)的老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房保障和房產(chǎn)管理局，成員單位為各縣區(qū)及市直有關(guān)單位、有關(guān)企業(yè)等。各縣區(qū)是轄區(qū)老舊小區(qū)綜合改造提升和管理服務(wù)提升工作的責(zé)任主體，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),認(rèn)真研究制定轄區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作規(guī)劃，分年度編制滾動(dòng)實(shí)施計(jì)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)改造提升工作，形成改造提升長(zhǎng)效機(jī)制。要嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)定，細(xì)化分工、責(zé)任到人，嚴(yán)密組織項(xiàng)目實(shí)施及后期管理。各縣區(qū)審計(jì)部門應(yīng)及時(shí)對(duì)財(cái)政資金使用情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果報(bào)市審計(jì)部門備案。

　　(二)完善政策配套。健全老舊小區(qū)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。結(jié)合工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，開(kāi)辟老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審批“綠色通道”。采取告知承諾、建立豁免清單等方式，簡(jiǎn)化立項(xiàng)、財(cái)政評(píng)審、招標(biāo)、建筑、消防、人防、施工等審批及竣工驗(yàn)收手續(xù)。對(duì)不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動(dòng)的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。鼓勵(lì)各縣區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，扶持老舊小區(qū)物業(yè)管理，提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量，逐步實(shí)現(xiàn)收支平衡。

　　(三)強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。各地各部門要加大宣傳力度，通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的意義、政策、方法步驟和成效，提升人民群眾的參與度、知曉度，引導(dǎo)廣大居民積極參與、支持和配合老舊小區(qū)改造。組織開(kāi)展群眾滿意度調(diào)查等活動(dòng)，保障居民參與老舊小區(qū)改造全過(guò)程監(jiān)督，努力提升群眾滿意率。市住房保障部門會(huì)同有關(guān)單位，對(duì)進(jìn)度快、效果好的優(yōu)秀項(xiàng)目、典型做法，及時(shí)組織宣傳推廣，營(yíng)造良好氛圍。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來(lái)源：臨律-安徽省《合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施意見(jiàn)》將2000年以前建成的老舊小區(qū)和回遷安置小區(qū)優(yōu)先納入改造，