隨著我國現代化建設不斷深入,越來越多的城市在不斷優化和更新,征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。
隨著我國現代化建設不斷深入,越來越多的城市在不斷優化和更新,征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么面臨拆遷的您,知道在房屋征收中應當如何進行評估嗎?今天圣運律師事務所王有銀主任為大家進行詳細講解。
以案說法
評估數額和拆遷戶的補償金額密不可分,今天就以一起經典案例為大家詳細解讀:
家住貴州省的劉女士,在市中心合法擁有商業用地一塊,該商業用地上有門面房及辦公用房600平方米,劉女士在上又自行建設了鋼混結構房300平方米,用來開辦小超市。2014年5月1日,因此地要建大型娛樂設施項目,劉女士的房屋被列入了征收范圍。
2014年8月1日,劉女士接到當地街道辦的《通知》,方知自己的房屋已經被列入了征收范圍。2014年8月13日,街道辦工作人員請劉女士過去商談補償問題。因對補償方案未談妥,雙方未達成一致意見,劉女士于2015年4月1日委托律師爭取合法權益。
劉女士的律師通過調查了解到:2014年9月29日,區政府已經作出了房屋征收決定并公告,隨后區政府就委托了某房地產評估機構對劉女士的房產進行了評估,并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年的10月15日才收到此份評估報告,且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結構房的價值。
案情分析
律師經過介入,發現本案中區政府在評估階段的違法點重重,這些違法點也是拆遷戶必須要注意的關鍵點:
第一, 房屋評估報告是否過期。
根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條的規定:估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計,不得超過一年。
本案中區政府于2013年的9月29日就對劉女士的房屋進行了評估,但劉女士卻于2014年的10月15日才收到此份評估報告。由此可見,該份評估報告的時效明顯已經過了法定的1年有效期限。
第二,房屋評估機構的選定必須要有拆遷戶的參與。
根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規定:房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。
本案中區政府直接委托某房地產評估機構,對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。
第三, 房屋評估范圍需要注意。
根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規定:市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理,對違反城鄉規劃進行建設的,依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。
本案中的區政府在征收工作的前期,并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結構房的合法性進行認定,而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法,是明顯不合理的。
在現實生活中,房屋征收補償價值的確定,主要是通過房屋征收估價來實現的。故而房屋征收的評估,不同于一般房地產的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業務,受土地和房地產相關法律、法規的影響非常大。因此圣運律師提醒拆遷戶,在房屋征收活動中一定要高度注意此環節。
另外,當拆遷戶對評估結果有異議時,應當要自收到評估報告之日起的10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估,該申請應該以書面的形式提出,并且要指出評估報告中存在的問題。
拆遷戶對房地產價格評估機構的復核結果有異議的,還可以自收到復核結果之日起 10日內 ,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結論。
最后,如果拆遷戶對鑒定結論仍然有異議的,應當及時的咨詢律師。必要時也可以委托專業的律師,代為依法申請行政復議或提起行政訴訟,通過法律途徑來維護自己的合法權益。