集體土地征地拆遷，安徽省某區某村村民張先生，其房屋所在地為集體土地，位置緊挨著縣城。且其房屋緊鄰著街道，張先生利用門面房的優勢，做起了買賣，小日子有滋有味。但是這一切，在2014年2月1日，發生了改變，為了打造改革發展試驗區，區國土局張貼了
安徽省某區某村村民張先生，其房屋所在地為集體土地，位置緊挨著縣城。且其房屋緊鄰著街道，張先生利用門面房的優勢，做起了買賣，小日子有滋有味。但是這一切，在2014年2月1日，發生了改變，為了打造改革發展試驗區，區國土局張貼了《征地拆遷告知書》，張先生的房屋在拆遷范圍內。本來是一件利國利民的好事，但對于張先生而言，猶如一場災難。
張先生的房屋雖然是在集體土地上，可是其緊鄰縣城，或者說就是在縣城范圍之內，因為其地理位置優越，門前就是主街道，人來人往，張先生的生意做得還算不錯，收入不菲。2015年1月4日，當地政府發布了《征收土地公告》，在安置方案中，給予張先生的補償是每平方米700元。而張先生緊挨著的商品房已賣到每平米2700元，門面房更是高達每平米近5000元。看著政府給出的補償價格，張先生欲哭無淚。這點錢，別說在附近買同等面積的門面房，就是買住宅房，也是異想天開。也就是說，如果同意了補償協議，張先生自此將無家可歸、流浪街頭。找政府協商，對方卻答道，他們是嚴格按照政府政策執行。張先生認為，政策都是對老百姓好的，但是這種補償方式卻讓老百姓沒辦法生存，在與政府協商無果的情況下，走投無路的張先生求助于**圣運律師事務所。
【法律條文】
涉及集體土地的征收問題，我們查閱到以下法律、法規及相關文件：
第一，《中華人民共和國土地管理法》第47條規定：“被征收地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定”。
第二，《安徽省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第37條規定：“房屋及其他附著物的補償費標準，由省人民政府規定。”。
第三，《國土資源部關于進一步做好征地管理的通知》(國土資發[2010]96號)規定：“住房拆遷要進行合理補償安置。征地中拆遷農民住房應給予合理補償，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農戶居住問題。在城市遠郊和農村地區，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規定的征地補償標準。”
第四，2011年3月17日，中紀委辦公廳、監察部辦公廳下發的《關于加強監督檢查進一步規范征地拆遷行為的通知》(中紀辦[2011]8號)規定：“在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執行”。
【法律啟示】
本案的焦點在于張先生的房屋納入城市規劃區后，應按照何種標準對張先生予以補償安置?是參照《國有土地上房屋安置與補償條例》的相關規定，參照國有土地上的房屋進行拆遷補償，還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定，按農村征地房屋補償安置標準予以補償?
上述法律、法規及相關文件雖然對集體土地上房屋征收與補償進行了表述，但都僅限于原則上的規定，缺乏具體的、可操作性的內容。根據以上文件，我們很難斷定張先生應當按照何種方式進行補償。雖然張先生的房屋處在集體土地上，但是其被劃入城市規劃區之內。根據2011年8月7日《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》法釋(2011)20號第十二條第二款規定：“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”可知，應當參照《國有土地上房屋安置與補償條例》的相關規定予以張先生補償。另外《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》中，也明確提出，應當參照國有土地上房屋征收補償標準執行。
張先生的房屋應當參照《國有土地上房屋安置與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”進行補償。拆遷方的安置方案顯然是違法前述法律規定，屬于違法行為。
一、補償對象
被拆遷人以合法有效的房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。
二、被拆房用途和面積
以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。
征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當事人協商議定。
拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。
三、拆遷居住房屋補償
1、征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。
前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
房屋建安重置價（房屋重置價格）是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。
2、征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應當按下列規定對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人予以補償安置：
（1）具備易地建房條件的區域，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
（2）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。
本條第一款第一項規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。
被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農村住房建設的有關規定執行。
3、拆遷居住房屋，還應當補償拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
4、拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。
5、征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。
四、拆非居住房補償
1、拆遷非居住房屋實行貨幣補償。
拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。
本條第二款規定的被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。
2、還應當補償被拆遷人下列費用：
（1）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；
（2）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；
（3）因拆遷造成停產、停業的適當補償。
法律分析：集體土地是指農民集體所有的土地，也稱作是勞動群眾集體所有的土地。集體土地是中國土地所有制的一種形式。中國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有。拆遷對集體土地是不賠償的，只對土地上的附作物進行賠償，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
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內容審核：王四新律師
來源：頭條-集體土地征地拆遷，
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