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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與征收的區(qū)別,土地流轉(zhuǎn)和土地征收的區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-29 07:02:48
作者：
圣運(yùn)律師
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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與征收的區(qū)別，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指在農(nóng)村集體范圍內(nèi)，將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）進(jìn)行雙方之間的流轉(zhuǎn)，一般僅限于使用在農(nóng)業(yè)用途上面。而土地征收是以政府為實(shí)施主體，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，并且土地征收的用途國(guó)家將依據(jù)城市建設(shè)以及公益

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與征收的區(qū)別,土地流轉(zhuǎn)和土地征收的區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與征收的區(qū)別

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指在農(nóng)村集體范圍內(nèi)，將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）進(jìn)行雙方之間的流轉(zhuǎn)，一般僅限于使用在農(nóng)業(yè)用途上面。而土地征收是以政府為實(shí)施主體，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，并且土地征收的用途國(guó)家將依據(jù)城市建設(shè)以及公益事業(yè)的需要上。

一、集體土地承包權(quán)將不得流轉(zhuǎn)嗎

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），被稱為為首部針對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的全國(guó)性指導(dǎo)文件。該《意見》明確將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)分離出來，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了分類指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)指出：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易以農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體林地經(jīng)營(yíng)權(quán)為主，且不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。

專家表示，由于農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，適用的規(guī)則也不同，《意見》在農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上進(jìn)行了分類指導(dǎo)，旨在落實(shí)決策層提出的“三權(quán)分置”理論，防止農(nóng)民因流轉(zhuǎn)而失地。

此外，《意見》對(duì)能進(jìn)場(chǎng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種進(jìn)行了明確規(guī)定，主要包括：農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、“四荒”使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、小型水利設(shè)施使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。值得一提的是，《意見》明確指出，交易品種將不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。

二、非法買賣土地具體行為表現(xiàn)

1、以租代征

通過“以租代征”擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是近年來凸現(xiàn)的一種違法新形式，是一種嚴(yán)重的土地違法行為。所謂“以租代征”，即未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用或占用農(nóng)民集體農(nóng)用土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的土地違法行為。

“以租代征”這種行為的實(shí)質(zhì)違反了土地用途管制制度，未經(jīng)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃、計(jì)劃之外非法擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)。這種行為會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國(guó)家實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)的目標(biāo)。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》[2006]31號(hào)文件規(guī)定：禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限制在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。同時(shí)明確了法紀(jì)：未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，應(yīng)當(dāng)依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、非法轉(zhuǎn)讓集體土地

按照現(xiàn)行土地法律法規(guī)，農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，除因依法使用集體土地的企業(yè)由于破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓外，不允許轉(zhuǎn)讓(包括出租)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。若違反了上述法律規(guī)定，就屬于非法轉(zhuǎn)讓集體土地。非法轉(zhuǎn)讓的具體形式，除買賣外，還有其他一些形式，如以買賣房屋連同土地買賣，以土地入股聯(lián)辦企業(yè)名義轉(zhuǎn)讓土地等形式；其主體是享有集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的農(nóng)村集體，多為村委會(huì)或者村干部。這種非法轉(zhuǎn)讓集體土地的行為會(huì)造成集體耕地資源減少，人地矛盾進(jìn)一步加劇。

3、非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地，是指國(guó)家給用地單位無償提供的土地。劃撥土地不能直接進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，如進(jìn)入市場(chǎng)，要依法補(bǔ)辦出讓手續(xù)并且補(bǔ)交出讓金后才能進(jìn)行。將國(guó)家無償提供的劃撥土地使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)讓或者以其他方式隱形交易，如以買賣房屋名義轉(zhuǎn)讓土地，或以土地使用權(quán)入股聯(lián)辦企業(yè)分紅，或聯(lián)建住宅分成等，都為法律所禁止。

三、土地承包合同的備案的法定依據(jù)是什么

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十一條規(guī)定，承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

二、土地流轉(zhuǎn)和征收的區(qū)別

法律主觀：

土地流轉(zhuǎn)后征收土地款項(xiàng)一般按下列標(biāo)準(zhǔn)確定歸屬，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。土地補(bǔ)償費(fèi)由農(nóng)村集體組織獲得。法律規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

法律客觀：

根據(jù)《土地管理法》第四十八條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

三、土地流轉(zhuǎn)和土地征收的區(qū)別

法律分析：土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。流轉(zhuǎn)到期后，在土地承包期內(nèi)使用權(quán)仍然屬于農(nóng)民。土地征收是指國(guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。征收后，不再享有使用權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十三條農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長(zhǎng)三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長(zhǎng)。國(guó)家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

第十四條土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。