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一、房屋征收補償按成本價嗎2025,房屋拆遷補償：農村房屋拆遷補償按重置成本核算合理

多數街道辦事處、各級開發(fā)區(qū)設立的房屋拆遷安置公司將農村房屋拆遷補償確定在每平方米400~500元的價格區(qū)間，北京某律師自媒體設問，農村房屋拆遷補償400~500元/米合理嗎？對該問題回答的依據不同，答案也不相同。根據《土地管理法》規(guī)定，農村房屋拆遷補償按重置成本核算合理。

今日說法：房屋拆遷補償

一、街道辦事處、開發(fā)區(qū)設立拆遷安置企業(yè)的原因

討論街道辦事處、開發(fā)區(qū)設立拆遷安置企業(yè)的原因，首先要依法確定前述組織機構的性質。

根據2022年3月第六次修訂的“地方各級人民政府組織法”第八十六條規(guī)定，街道辦事處在本轄區(qū)內辦理派出它的人民政府交辦的公共服務、公共管理、公共安全等工作，依法履行綜合管理、統(tǒng)籌協調、應急處置和行政執(zhí)法等職責，反映居民的意見和要求。據此，從行政法角度分析，街道辦事處的主要職能是行政執(zhí)法。

“地方各級人民政府組織法”沒有規(guī)定開發(fā)區(qū)的設立，或者設置。開發(fā)區(qū)取得行政執(zhí)法主體地位僅是司法解釋規(guī)定，如，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第二十一條賦予了各級開發(fā)區(qū)行政訴訟主體地位。從立法法的角度分析，前述司法解釋違反了《立法法》第十一條的規(guī)定，即，人民政府產生、組織和職權只能制定法律規(guī)定，其中，人民政府當然包括其職能部門。

組織機構的性質決定編制。在行政實踐中，不少地方將街道辦事處等同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的編制從其設立時確定，并由國務院批準。據此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府沒有與上級人民政府對應的部門，當前多數街道辦事處的財政供養(yǎng)人員遠遠超編。既然沒有“地方各級人民政府組織法”授予，各級開發(fā)區(qū)人員也就沒有所謂的行政、事業(yè)編制。

上述超編人員的供養(yǎng)深刻影響著我國的拆遷政策。例如，經國務院批準的行政編制，以及經國務院編制機構審核的事業(yè)編制，地方政府可通過財政預算對編制內的人員實行財政供養(yǎng)。超編人員僅能通過土地財政供養(yǎng)，如，設立拆遷安置企業(yè)等。超編人員的待遇也是如此，不少發(fā)達地區(qū)普通職工的退休待遇偏低，超編是主要原因之一。

例如，我今年3月退休，工作38年，省保障廳給我核定的基礎工資僅為7,124.33元，而我繳納養(yǎng)老工資的收入遠遠超過“基礎工資”。據此，對正式在編人員的基礎工資核算尚且如此，對普通工人退休待遇的核算可以想象！目前，退休待遇問題已進入政府信息公開程序。#深度好文計劃#

發(fā)達地區(qū)普通職工退休待遇偏低的原因

二、房屋拆遷補償的規(guī)定

在我國，房屋拆遷補償主要有兩個法律和一個行政法規(guī)規(guī)定。這里的兩部法律，是指《民法典》和《土地管理法》，一個行政法規(guī)，是指《國有土地上房屋征收與補償條例》。其中，《民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定，據此，農村房屋拆遷適用《土地管理法》，而國有土地房屋拆遷適用《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》。

《土地管理法》第四十八條第四款第二句規(guī)定：“對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。”

重新安排宅基地建房是農村住宅拆遷的“首選”方式，由于超編人員需要提供資金供養(yǎng)，多數農村住宅拆遷適用《民法典》的相關規(guī)定。其目的主要之一是處置農村集體經濟組織集約的住宅用地，如，街道辦事處、開發(fā)區(qū)設立拆遷安置企業(yè)經營住宅用地，其“技巧”是轉為國有建設用地。

重新安排宅基地建房的補償方式便是對重建成本進行核算，房地產未漲價前，農村房屋拆遷補償400~500元/米合理，目前核算可能需要考慮建筑材料、人工工資等漲價的因素。多數村民可能認為，農村住宅拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》對村民有利，對前述認識還需考慮以下因素：

第一，農村拆遷安置房的成本主要是宅基地的補償費構成，而宅基地補償款屬于農村集體經濟組織所有。以農村住宅面積拆遷滿足了部分村民，以及非本集體經濟成員的利益，但損害了農村集體經濟組織以及部分村民的利益，如，非本集體經濟組織成員以成員身份分配拆遷安置房。

第二，按農村住宅面積拆遷，《土地管理法》第四十八條第一款的規(guī)定“落空”，即，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。其中，“長遠生計”有保障的途徑是，農村住宅拆遷集約的集體住宅用地。

三、農村房屋拆遷標準差異的后果

農村房屋拆遷標準差異，是指農村房屋拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》，或者《土地管理法》的規(guī)定顯現出不同結果。

按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》標準拆遷，其結果是村民盡量擴張房屋的面積，將每個可利用的宅基地新建住宅，或者附屬設施，甚至占用他人宅基地，或者公共地新建住宅，如，目前的違章建設不斷上升，以致村莊規(guī)劃不能實施。

多數村民因違章建設獲得的利益可能自認為滿足，卻建設物面積的多寡不同而造成了貧富差距，同時，集體經濟組織的利益受損，如，集約的宅基地被他人利用，村民長遠利益得不到保障。

農村房屋拆遷標準差異的后果

按《土地管理法》標準拆遷，村民因建筑物面積不同，其差異僅是重置成本。拆遷保障了農村村民居住的權利和合法的住房財產權益，或者改善其居住環(huán)境和條件，村莊規(guī)劃不因利益驅使而不被遵守。

農村集體經濟組織和農民可以利用集約的宅基地和其他建設用地從事開發(fā)經營，興辦企業(yè)，從而保障村民的長遠利益。據此，農村住宅拆遷補償應按《土地管理法》標準核算，即，農村房屋拆遷補償按重置成本合理，從而實現村民共同富裕。

二、增駕期間被扣分有什么影響

房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費。注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。房屋拆遷補償的項目是非常多的，跟拆遷房屋的類型有直接關系，如果是商業(yè)性質的房產拆遷需要支付的賠償比住宅類的房屋拆遷價格要高得多，另外如果涉及到房屋的裝修和其它方面的項目賠償所需要認定的情況還有很多。在計算拆遷補償時，應當嚴格按照相關規(guī)定來進行。

三、房屋拆遷按重置成本補償

國土部要求同地同價完善征地補償款預存制度昨天，國土部發(fā)布的《關于進一步做好征地管理工作的通知》要求，房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規(guī)定的征地標準補償。同時，征地補償應做到同地同價。

《通知》明確提出，拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規(guī)定的征地標準補償。在城市遠郊和農村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。在城鄉(xiāng)接合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要采取貨幣或實物補償的方式，由被拆遷農戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。

在征地批后實施時，市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用；應支付給被征地農民的，要直接支付給農民個人，防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。

《通知》要求，為防止拖欠征地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善征地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據征地規(guī)模與補償標準，測算征地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存征地補償款；對于城市建設用地和以出讓方式供地的單獨選址建設項目用地，由當地政府預存征地補償款。用地經依法批準后，根據批準情況對預存的征地補償款及時核算，多退少補。

《通知》提出，在今后的征地過程中，要全面實行征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價，做到征地補償同地同價。此舉是完善征地補償機制的重要舉措，也是提高征地補償標準、維護農民權益的必然要求，各類建設征收農村集體土地都必須嚴格執(zhí)行。對于新上建設項目，在用地預審時就要嚴格把關，確保項目按照公布實施的征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價核算征地補償費用，足額列入概算。

四、法律規(guī)定農村房屋拆遷補償如何計算

法律分析：(1)房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

五、房屋拆遷補償重置的價格怎么計算？

房屋拆遷重置價格房屋類別價格（元/㎡）主要條件框架610鋼筋砼結構、鋁合金門窗、內外抹灰、鋼砼樓地面、水電衛(wèi)設施、室內裝修齊全，每缺一項扣除10元/㎡。局部框架550底層框架或內部框架結構、鋁合金門窗、內外抹灰、鋼砼樓地面、水電衛(wèi)設施、室內裝修齊全，每缺一項扣除10元/㎡。磚混460磚混結構、鋁合金門窗、內外抹灰、鋼砼樓地面、水電衛(wèi)設施、室內裝修齊全，每缺一項扣除10元/㎡。磚木310磚木結構、鋼（木）門窗、內外抹灰、木樓地面、水電衛(wèi)設施、室內裝修齊全，每缺一項扣除10元/㎡。木220木結構、鋼（木）門窗、木樓地面、水電設施、室內裝修齊全，每缺一項扣除10元/㎡。簡易結構70簡易磚、木（竹）結構、木門窗、內外抹灰、其他樓地面、水電設施，每缺一項扣除10元/㎡。由于農村一般無小區(qū)配套，因此上述房屋重置價格不包括小區(qū)配套設施費，若確實有則應加上100元/㎡。房屋具體價格按評估確定。房屋成新率：

（1）有合法建房審批手續(xù)的或者被有關部門認定為合法的房屋，折舊評估根據房屋使用年限給予折舊，年折舊率1.4%，最大折舊率為50%。

（2）1978年之前無合法建房手續(xù)的房屋重置價格按實際折舊計算，并給予地基安置；1979年之后無合法建房手續(xù)的房屋按實際折舊率（同1）給予補償，但不予地基安置。

【本文關聯的相關法律依據】

《土地管理法》

第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

六、房屋拆遷各項補償如何計算

法律分析：房屋拆遷各項補償的計算：(1)房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：苗澤延

內容審核：劉偉濤律師