一、北京回遷房能買嗎

一、回遷房

回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

二、北京回遷房買賣及注意事項

(一)業主已經取得該商品小區的《房產證》

北京回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監督的。因此有《房產證》的北京回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

(二)一定要約定房產過戶和交房的時間

簽訂北京回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

(三)買方不要一次性付全款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

(四)嚴防“一房多賣”的發生

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。

二、北京回遷房到底能不能買

法律主觀：

回遷房 是可以買的，回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷民的房子； 商品房 就是由發展商自己出售的房子。 每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。 回遷房，商品房都出 房產證 了，那交易都一樣。 沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。 回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算。 回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷民的房子； 商品房就是由發展商自己出售的房子。 如果回遷房，跟商品房都 辦理房產證 了，那交易都一樣。 如果沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。 但回遷房一般來說都比商品房要便宜，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算。

法律客觀：

《房屋登記辦法》第八十六條 房屋所有權 依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料： (一)登記申請書； (二)申請人的 身份證 明； (三)房屋所有權證書； (四) 宅基地使用權 證明或者集體所有建設用地使用權證明； (五)證明房屋所有權發生轉移的材料； (六)其他必要材料。 申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。 農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

三、北京的回遷房能不能買

法律分析：

在征收土地、回遷房的過程中，房產商向住戶賠償的房子就是回遷房，它與一般商品房地理位置、房屋等情況是不同的。回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》 第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

衍生問題：

回遷房買賣注意事項是什么？1、回遷房在辦理了房屋產權證書后才可進行買賣,無法辦理房產證,不能過戶。2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明。3、要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設定抵押權。4、須查明該房是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。

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內容審核：王四新律師

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