一、大棚拆遷如何評估

針對大棚拆遷的評估方式，一般是對拆遷人對房屋價值評估報告進行審查，主要審查的內(nèi)容是評估機構(gòu)是否具有資質(zhì)、評估機構(gòu)是否依法選擇的、評估機構(gòu)評估方法是否正確、房屋評估時間點是否為房屋征收決定公告之日后，通常有評估表。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

二、遇見拆遷,如何判斷房屋評估報告是否合理

(一)查驗出具評估報告的主體是否合法，即評估機構(gòu)和評估人員是不是具備相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

作為從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。他不僅需要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，還需要取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，每個機構(gòu)都應(yīng)該根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，其中，需要特別注意的是暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事城鎮(zhèn)房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，該暫定期依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十二條第二款之規(guī)定為自新設(shè)立之日起一年。

同時，以評估機構(gòu)名義開展評估活動出具評估報告的估價師，應(yīng)當經(jīng)過注冊登記，取得專職注冊房地產(chǎn)估價師證書，屬于該機構(gòu)的工作人員。

(二)審查所委托的評估機構(gòu)是不是依法產(chǎn)生的

為了確保評估結(jié)果的公正透明，減少不當干擾(尤其是政府方面的干擾)，就需要從源頭——評估機構(gòu)的選擇開始嚴格規(guī)范管理，《征補條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》(下稱《評估辦法》)第四條均規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定”，不能由征收人指定，協(xié)商是確定評估機構(gòu)必經(jīng)工作程序。

(三)房屋征收評估報告形式和內(nèi)容是否符合法定要求

一份完整的評估報告應(yīng)該包含“致委托方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限定條件及估價結(jié)果報告”四個部分內(nèi)容，內(nèi)容的缺失和不完整都會造成評估報告不合格。最為重要的是要有估價公司加蓋公章和不少于兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，且不得以蓋章代替簽字，對此，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三十一條和《評估辦法》第十七條第二款已經(jīng)予以明確規(guī)定。

另外，估價機構(gòu)在進行估價作業(yè)時應(yīng)該堅持客觀、公正、獨立原則，不受任何第三方的不法干擾。遵照市場比較法等估價方法進行估價作業(yè)，本著同房同價原則，評估結(jié)果要符合《征補條例》第十九條要求，“對被征房屋價值的征收補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。

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來源：臨律-大棚拆遷如何評估，