企業(yè)拆遷有哪幾種評(píng)估方法, 一、企業(yè)拆遷有哪幾種評(píng)估方法 1、重置成本法 重置成本法最常見(jiàn)的評(píng)估方式,也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn),假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收,由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值
1、重置成本法
重置成本法最常見(jiàn)的評(píng)估方式,也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn),假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收,由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如,土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值,再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。
2、收益法
如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法,其實(shí)也就是預(yù)估一下未來(lái)預(yù)期收益,選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)體現(xiàn),把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用,意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。
3、市場(chǎng)比較法
需要注意的是,參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國(guó)有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅),商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過(guò)程中需要注意的是屬于什么用地,要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值,主要是參照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多。要預(yù)估出土地開(kāi)發(fā)后的價(jià)值,扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等,所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值。
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評(píng)估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來(lái)最后的價(jià)值,在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。
1、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)
被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu);如何確定評(píng)估機(jī)構(gòu)我們?cè)诘诙诠?jié)目當(dāng)中已經(jīng)講過(guò),包括協(xié)商一致確定、多數(shù)確定、抽簽確定、搖號(hào)確定等方式。
2、簽訂房屋征收評(píng)估委托合同
評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后,由房屋征收部門(mén)作為委托人,與確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同;并向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)。
房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。
3、房屋征收部門(mén)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估房屋的情況等材料
包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對(duì)未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定、處理是有關(guān)部門(mén)在作出房屋征收決定之前就應(yīng)當(dāng)展開(kāi)的一項(xiàng)工作。
對(duì)于已經(jīng)登記的也就說(shuō)有房產(chǎn)證的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
企業(yè)拆遷最佳的評(píng)估方法是委托專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)企業(yè)進(jìn)行拆遷的,企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)拆遷面臨的各項(xiàng)補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估,以確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行的解答。如果需要法律方面的幫助,歡迎到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行法律問(wèn)題咨詢(xún)。
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內(nèi)容審核:李軒教授
來(lái)源:中國(guó)法院網(wǎng)-企業(yè)拆遷有哪幾種評(píng)估方法,
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