廠房拆遷評(píng)估要注意些什么,廠房拆遷評(píng)估要注意些什么(一)拆遷準(zhǔn)備階段:⑴因工廠的客戶(hù)得知該企業(yè)拆遷的消息,從而對(duì)其交貨能力缺乏信心,因此定單會(huì)逐步減少轉(zhuǎn)移;⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會(huì);⑶由于工廠將要拆遷
廠房拆遷評(píng)估要注意些什么
(一)拆遷準(zhǔn)備階段:
⑴因工廠的客戶(hù)得知該企業(yè)拆遷的消息,從而對(duì)其交貨能力缺乏信心,因此定單會(huì)逐步減少轉(zhuǎn)移;
⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會(huì);
⑶由于工廠將要拆遷,對(duì)原材料的定貨將逐步減少,這勢(shì)必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位;
⑷由于工廠將要拆遷,企業(yè)管理層必然為此投入精力,因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;
(5)工廠新址建設(shè)的一系列費(fèi)用,包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個(gè)階段,企業(yè)所受到的影響和損失是從零開(kāi)始,并曲線上升。
(二)拆遷階段:
在搬遷階段,工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零,但,企業(yè)的另一些開(kāi)支仍需要支付,包括:
⑴生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中仍需要支付的費(fèi)用:
A、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時(shí)、還需要保障職工的后勤需求;B、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提的折舊費(fèi)用;C、管理費(fèi)用;D、不在搬遷范圍內(nèi)的銷(xiāo)售、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開(kāi)支(房租費(fèi)等)。
(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用:
因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段,拆遷對(duì)企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線上升,可能達(dá)到峰值。
(三)拆遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段:
在這一階段,設(shè)備的安裝調(diào)試工作將逐步完成,生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復(fù);客戶(hù)對(duì)企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復(fù);原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;最后使工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到拆遷前的水平,或因工廠新址各種條件的改善,而超過(guò)了過(guò)去。在這個(gè)階段,企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的,直至零。
從法律角度應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是最容易被忽視的,從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,自行選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)同政府私自選點(diǎn)的機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果最多的相差一倍還多。
2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。路*強(qiáng)律師在實(shí)際辦案過(guò)程中發(fā)現(xiàn),很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒(méi)有對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估的,這一項(xiàng)在整個(gè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償結(jié)果中占有相當(dāng)大的比重,一般按照經(jīng)營(yíng)效益、營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)額等條件確定。
3、評(píng)估漏項(xiàng)。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識(shí),在評(píng)估報(bào)告中漏項(xiàng)是最常見(jiàn)的問(wèn)題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項(xiàng)。
4、什么時(shí)候評(píng)估。有些地方政府在拆遷過(guò)程中,總是想先跟企業(yè)施壓,絕口不提評(píng)估事宜,也不出具征收決定和征收補(bǔ)償安置方案決定,這也是需要密切注意的違法行為。
大部分廠房在拆遷評(píng)估的時(shí)候都不太重視,結(jié)果最終造成一定的損失,對(duì)廠房或企業(yè)帶來(lái)的危害也比較多。本網(wǎng)上面還有律師長(zhǎng)期駐留,要弄清楚廠房拆遷各個(gè)內(nèi)容,可以直接在線咨詢(xún)北京圣運(yùn)律師網(wǎng)拆遷律師團(tuán)。
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內(nèi)容審核:馮興元教授
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