聚焦民法典“物權(quán)編”｜楊鳳超：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，物權(quán)是民事主體依法享有的重要財產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法律制度是最重要的民事基本制度之一。 2007年第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了物權(quán)法。民法典“物權(quán)編”
物權(quán)是民事主體依法享有的重要財產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法律制度是最重要的民事基本制度之一。
2007年第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了物權(quán)法。民法典“物權(quán)編”在原物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實需要，進一步完善了物權(quán)法律制度。
律師分享了自己參與的一個案例:
王某1與王某2系姐弟關(guān)系，郭某系二人之母;王某2與趙某系夫妻關(guān)系，育有一子王某3。2021年，王某1將王某2、趙某告上法庭，請求確認對王某2、趙某現(xiàn)居住的北京市西城區(qū)某小區(qū)A房屋享有居住權(quán)。
王某1訴稱，A房屋為涉及拆遷回遷的直管公租房，其與母親郭某曾長期共同居住于該房屋;王某2、趙某也曾居住于A房屋，但于2001年購入B房屋后，二人連帶戶籍從A房屋遷至B房屋，已不再具有A房屋承租資格。后為生活便利，王某2與王某1、郭某互換房屋居住，并與趙某將戶籍重新遷回A房屋。據(jù)原告王某1陳述，王某2為實現(xiàn)置換，與王某1達成了口頭的居住權(quán)協(xié)議，同意王某1及郭某在無任何附加條件下于B房屋免費居住至去世。
2010年，母親郭某因病去世。2020年，王某2意圖將A房屋承租人變更至趙某名下，遭到王某1反對;后又表示，將B房屋留給王某3作婚房，同意王某1重新搬回A房屋居住，并享有其中一間房屋的居住權(quán)，并且雙方就今后共同居住及有關(guān)費用支付等事項達成一致，簽訂了書面協(xié)議。
2021年，王某2將王某1從A房屋趕出，亦阻止其居住B房屋，王某1將王某2、趙某告上法庭。而A房屋租賃合同簽訂于2000年，承租方一直為郭某，從未變更，但合同簽字處由趙某簽名。
楊鳳超表示，民法典第三百六十七條規(guī)定，按照合同約定設(shè)立居住權(quán)，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同”，因此案例中王某1雖然與王某2達成了口頭協(xié)議，但因不符合“居住權(quán)合同須采用書面形式訂立”這一法定形式要件，所以王某1不享有B房屋的居住權(quán)。
本案中法官認為，案涉房屋系公租房，證據(jù)載明其承租人一直為郭某，至今未予變更，即原被告均未取得該公房的承租權(quán)。結(jié)合公有住宅租賃合同及公房管理規(guī)范，公房不得被擅自轉(zhuǎn)借。也就是說，本案中，王某2并非涉案房屋物權(quán)所有人，無權(quán)與他人在該房屋上設(shè)立居住權(quán)，因此，案中王某1的訴請因主體不適格被法院駁回。
此外，依據(jù)A房屋租賃合同，承租人郭某對該房屋享有居住權(quán);郭某去世后，其子女能否繼承該居住權(quán)呢?楊鳳超表示，依據(jù)民法典第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，所以，王某1、王某2無法繼承郭某對A房屋的居住權(quán)。
她表示，民法典規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。也就是說，即便王某1與王某2的居住權(quán)書面協(xié)議被認定合法有效，王某1仍需到登記機構(gòu)完成居住權(quán)登記，該居住權(quán)方設(shè)立生效。
而以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)自繼承開始時設(shè)立。繼承開始后，權(quán)利人可憑遺囑向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。“享有所有權(quán)是居住權(quán)設(shè)立的前提，也就是說物權(quán)所有人才是適格的居住權(quán)設(shè)立主體，而不局限于遺囑方式還是合同方式。”楊鳳超說。
法律分析：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
法律依據(jù)：《民法典》三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
《民法典》第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。
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來源：臨律-聚焦民法典“物權(quán)編”｜楊鳳超：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，
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