北京土地增值稅計算方法，法律主觀：應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。 1、而公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額;(
應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。 1、而公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)開發土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉讓房地產有關的稅金;(5)財政部規定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：序號增值率=增值額/扣除項目金額稅率速算扣除系數。
土地增值稅 清算 鑒證業務準則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。 1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。納稅人實際占用的面積，是指市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。具體按下列辦法確定：
1、凡由市人民政府確定的單位組織測定的土地面積的，以測定的土地面積為準；
2、未經組織測定，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；
3、尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積，待核發土地使用證書后再作調整。
一、北京市城鎮土地使用稅繳納標準如何？
北京市城鎮土地使用稅的六個納稅等級具體為：每平方米年納稅額一級土地30元、二級土地24元、三級土地18元、四級土地12元、五級土地3元、六級土地1.5元。
部分土地分級范圍：
一級土地：復興門北大街、西四東大街、景山前街、東三環中路、建國路、東長安街等；所圍地區及邊界路段外側地區。
二級土地：東直門外斜街、農展館北路、東四環中路西側、崇文門西大街等；所圍地區除一級地區外的地區及邊界路段外側地。
三級土地：西三環北路、中關村北大街、科薈東路、朝陽公園西路等；所圍地區除一、二級地區外的地區及邊界路段外側地區。
四級土地：西四環北路、清華西路、清華東路等；所圍地區除一至三級地區外的地區及邊界路段外側地區。
五級土地：朝陽、海淀、豐臺、石景山區除一至四級土地以外的其他地區。
六級土地：市域范圍內，除一至五級以外的其他地區。
二、城鎮土地使用稅減免稅優惠主要有：
(一)按照《城鎮土地使用稅暫行條例》和(88)國稅地字第015號等文件的規定，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄用地，從使用的月份起免稅5年至10年。開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明文件為依據確定；具體免稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局在規定的期限內自行確定。
(二)企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，可以比照由國家財政部門撥付事業經費的事業單位自用的土地，免征土地使用稅。
(三)按照規定，對于企業征用耕地，凡是已經繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿一年后開始征收城鎮土地使用稅，在此以前不征收城鎮土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應從批準之次月起征收城鎮土地使用稅。
此外，現行稅法還規定：
(1)企業關閉、撤銷、搬遷后，其原有場地未作他用的，可由省、自治區、直轄市地方稅務局批準暫免征收城鎮土地使用稅。
(2)企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，經各省、自治區、直轄市地方稅務局審批暫免征收城鎮土地使用稅。
三、土地使用稅的征收時間：
按《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定：城鎮土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。(如何分期繳納應問一問你企業的稅務專管員)；以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，土地面積計量標準為每平方米。納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：
1、由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測量土地面積的，以測定的面積為準。
2、尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準。
3、尚未核發土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以后再作調整。
城鎮 土地使用稅 根據實際使用土地的面積，按稅 法規 定的單位稅額交納。其計算公式如下： 應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額 一般規定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。”。 房產稅 、車船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。 例子：武泰鋼材進出口公司擁有自用房產原值600000元，允許減除20%計稅，房產稅年稅率為1.2%；小汽車2輛，每年每輛稅額300元；載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元；占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元；稅務部門規定對房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。 月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750（元）
《城鎮土地使用稅暫行條例》
第四條
土地使用稅每平方米年稅額如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
《城鎮土地使用稅暫行條例》
第三條
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。
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內容審核：黃旭暉律師
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