一、提供拆遷評估公司,拆遷補(bǔ)償房屋評估是否可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行

法律分析：

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《拆遷條例》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋評估結(jié)果進(jìn)行。評估應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、公正、公平。法律并沒有規(guī)定評估必須由政府部門進(jìn)行，因此可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

法律依據(jù)：

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第三十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展需要和建設(shè)要求，合理布局城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村、各類建設(shè)用地和公共服務(wù)設(shè)施，協(xié)調(diào)處理城鄉(xiāng)關(guān)系，提高資源利用效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

第六十四條 國家和地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)察制度，對城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)察。城市規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃的編制機(jī)構(gòu)和人員以及其它有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供規(guī)劃編制和實(shí)施過程中的有關(guān)資料。

《拆遷條例》

第十六條 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照房屋評估結(jié)果確定，評估應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、公正、公平。

第二十二條 政府及其工作人員在拆遷中不得索取財物，不得違法侵犯拆遷戶的合法權(quán)益；對拆遷戶應(yīng)當(dāng)尊重其意愿，協(xié)商解決有關(guān)問題。

第二十五條 政府及其工作人員在拆遷中，對拆遷戶的房屋、財物損失應(yīng)當(dāng)依法給予公平、合理的補(bǔ)償；對拆遷戶的人身傷害應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的賠償。

（以上法律依據(jù)摘自《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國拆遷條例》）

二、如何合法評估房屋拆遷

法律分析：評估機(jī)構(gòu)首先要具有一定的資質(zhì)，應(yīng)該按照資質(zhì)規(guī)定的范圍開展評估業(yè)務(wù);其次評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生要有嚴(yán)格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規(guī)定，在由被拆遷人選擇的期限內(nèi)，各評估機(jī)可以適當(dāng)宣傳自己。

法律依據(jù)：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第四條 市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

三、拆遷人單方委托的評估公司評估的結(jié)果是否合法有效

一、單方委托的評估公司評估的結(jié)果是否合法有效

要求程序，內(nèi)容，形式都合法那么就有效，反之無效。

依據(jù)我國法律的規(guī)定，評估報告屬于證據(jù)規(guī)則中鑒定意見的一種，因此評估報告的形成必須具備三要件：內(nèi)容合法、程序合法、形式合法，三者缺一不可。

二、拆遷房屋評估機(jī)構(gòu)入場的依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收入?yún)f(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任柯單位和個人不得干預(yù)。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征牧人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時同內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十二條：對被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：

(一)鑒定人不具備鑒定資格；

(二)鑒定程序嚴(yán)重違法；

(三)鑒定結(jié)論錯誤、不明確或者內(nèi)容不完整。

四、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

從這條規(guī)定可以看出，房屋評估機(jī)構(gòu)并不是由征收方單方說的算，而是通過雙方在協(xié)商的基礎(chǔ)上選定的。并且評估結(jié)果必須公平、公正，任何個人或者組織都不能干預(yù)。

一、拆遷評估注意事項(xiàng)有哪些

房屋評估的主要目的是反映房產(chǎn)真實(shí)的價值，給予被征收人合理的補(bǔ)償。有時候房屋評估報告已經(jīng)作出，但是由于種種原因征收項(xiàng)目遲遲未動工，轉(zhuǎn)眼間過去五六年才開始重新啟動。飛速上漲的房價加上漫長的征收拆遷過程，致使評估報告確定的價值與實(shí)際應(yīng)該獲得的補(bǔ)償相差甚遠(yuǎn)，這顯然是不合理的。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定，被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。

這一規(guī)定顯然考慮到了在漫長征收拆遷過程中房屋市場價值的變化，對被征收人的房屋征收補(bǔ)償更具合理性和公平性。

二、房屋拆遷評估結(jié)果的異議處理

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》有關(guān)規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對房屋評估報告有疑問的，可以申請房屋復(fù)核評估（自收到評估報告之日起10日內(nèi)），如果對該復(fù)核評估報告仍然有疑問的可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定（自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)）。

所以，如果您覺得房屋鑒定結(jié)果過低或者不合理，擔(dān)心征收方與房屋評估機(jī)構(gòu)私下串通操控房屋鑒定結(jié)果，您可以申請對房屋進(jìn)行重新評估，并可以提出鑒定申請。

五、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的選擇

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。”但各地在實(shí)施過程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前拆遷工作的焦點(diǎn)問題。

一、“推舉式”選定估價機(jī)構(gòu)

拆遷人在整個拆遷工作中處于主導(dǎo)地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金是由拆遷人負(fù)責(zé)支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補(bǔ)償金支付權(quán)。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關(guān)系，但從權(quán)利和義務(wù)的質(zhì)量上來區(qū)分，其自然形成了權(quán)利和義務(wù)的主次之分，形成了法律關(guān)系中的主體、客體和內(nèi)容三者關(guān)系。建設(shè)工程項(xiàng)目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個，而拆遷人的相對人，即被拆遷人卻有若干個。如果因?qū)Ρ徊鸱课莸脑u估機(jī)構(gòu)選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個拆遷項(xiàng)目中出現(xiàn)二個或二個以上甚至若干個評估機(jī)構(gòu)參與估價。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價標(biāo)準(zhǔn)的平衡性，不便于實(shí)施過程中的操作性。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公示具有相應(yīng)資質(zhì)等級的評估機(jī)構(gòu)，其公示的內(nèi)容包括：房屋拆遷估價資質(zhì)證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價人員的個人估價資格證書、估價機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)名稱及技術(shù)素質(zhì)情況簡介、規(guī)范的房屋拆遷估價報告樣本等。公示估價機(jī)構(gòu)的目的是便于被拆遷人了解估價機(jī)構(gòu)的合法性、專業(yè)技能及社會信譽(yù)情況。選擇估價機(jī)構(gòu)時，拆遷人應(yīng)當(dāng)組織召開由被拆遷人代表、估價機(jī)構(gòu)、拆遷管理部門組成的“聽證會”，主動推舉合適的估價機(jī)構(gòu)供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數(shù)以上持反對態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價機(jī)構(gòu)，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價機(jī)構(gòu)時，一次只能推舉一個，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作“推舉式”選定。

二、“抽簽式”選定估價機(jī)構(gòu)

當(dāng)拆遷人與被拆遷人選擇估價機(jī)構(gòu)無法達(dá)成一致意見時，則應(yīng)由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權(quán)對拆遷人、被拆遷人、拆遷實(shí)施單位、評估機(jī)構(gòu)施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當(dāng)拆遷人與被拆遷人因估價機(jī)構(gòu)的選定發(fā)生矛盾時，則應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門在已經(jīng)公示的估價機(jī)構(gòu)名錄中抽簽確定估價機(jī)構(gòu)，這就是法律上所講的“救濟(jì)”手段。當(dāng)采取“抽簽式”的方法選定估價機(jī)構(gòu)時，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請司法公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場監(jiān)督，并對抽簽的器具、程序、方法、結(jié)果進(jìn)行全過程的監(jiān)督，抽簽結(jié)果應(yīng)當(dāng)眾宣布，并制作司法公證文書。

三、“自選式”選定估價機(jī)構(gòu)

所謂“自選式”選定估價機(jī)構(gòu)，是指被拆遷人對原估價報告有爭議，經(jīng)申請復(fù)核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價機(jī)構(gòu)，按照同一計算標(biāo)準(zhǔn)重新作出估價報告。自行選擇估價機(jī)構(gòu)的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價資質(zhì)，估價人員必須具備估價資格，執(zhí)行估價標(biāo)準(zhǔn)必須切合實(shí)際，符合被拆房屋所在城市中的類別質(zhì)差、房地產(chǎn)市場基準(zhǔn)值。自行選擇估價機(jī)構(gòu)的前置條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人對原估價結(jié)果提出異議，經(jīng)估價機(jī)構(gòu)解釋、說明仍有異議的，當(dāng)事人方可自行選擇估價機(jī)構(gòu)。“自選式”選定估價機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的后果是，有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價結(jié)果。當(dāng)估價結(jié)果出現(xiàn)不同時，應(yīng)當(dāng)由估價專家委員會鑒定，而不應(yīng)由當(dāng)事人選擇。估價專家委員會鑒定的依據(jù)是：估價的公正性、合理性、客觀性，經(jīng)鑒定產(chǎn)生的結(jié)果不一定是高標(biāo)的估價報告，也不一定是低標(biāo)的估價報告。應(yīng)當(dāng)說，估價專家委員會作出的評判結(jié)論屬權(quán)威機(jī)構(gòu)結(jié)論，具有一定的公正性和合法性。估價專家委員會所處的位置應(yīng)當(dāng)是維護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，維護(hù)兩個估價機(jī)構(gòu)所作出的估價報告的嚴(yán)肅性，其立場等同于裁判員，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)無條件接受裁判員的裁處。經(jīng)估價專家委員會裁判的有效估價報告同樣應(yīng)當(dāng)公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭議，判定其裁判的估價報告生效。

按照目前各地拆遷動態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉(zhuǎn)化為現(xiàn)行的估價矛盾。究其原因有三點(diǎn)：其一是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的不可避免的利益矛盾；其二是人們對物的價值觀念發(fā)生了根本性的變化；其三是人們的法制觀念不斷增強(qiáng)。因此，房屋拆遷估價已經(jīng)成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)必須提高認(rèn)識，盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評估機(jī)構(gòu)的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正；基本程序是先采取“推舉式”，后采用“抽簽式”，再實(shí)施“自選式”。這樣，才能提高評估機(jī)構(gòu)的選定率，確保社會穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。

一、房屋補(bǔ)償?shù)挠嬎惴绞?

1、房屋拆遷補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）

（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

2、房屋拆遷安置費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0；

如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。

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投稿：柳爽爽

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