重慶農村宅基地拆遷政策,重慶宅基地政策細則,第一章 總則 第一條為進一步規范我區農村宅基地用地建房申請審批工作,切實保障農村村民居住權益,根據《中華人民共和國土地管理法》、《重慶市城鄉規劃條例》、《農業農村部自然資源部關于規范農村
第一章 總則
第一條為進一步規范我區農村宅基地用地建房申請審批工作,切實保障農村村民居住權益,根據《中華人民共和國土地管理法》、《重慶市城鄉規劃條例》、《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔
2019〕6號)、《重慶市土地管理規定》(重慶市人民政府令第53號)、《重慶市人民政府辦公廳關于印發重慶市農村村民住宅規劃建設管理暫行辦法的通知》(渝辦發〔2011〕372號)及《重慶市林業局辦公室關于轉發〈建設項目使用林地審核審批管理辦法〉等規定的通知》(渝林資〔2015〕118號)等法律法規規章和政策,結合我區實際,制定本辦法。
第二章 適用范圍及申報主體
第二條本區行政區域內集體土地上的農村宅基地審批管理適用本辦法。
第三條本辦法所稱農村宅基地,是農村村民以戶為單位申請并經依法批準,用于建設住宅及其附屬設施的集體用地,包括住房和庭院等用地。
第四條本辦法中的申請人,指以戶為單位申請建房的農村村民。
第三章 職責分工第五條區農業農村主管部門負責全區農村宅基地現狀和需求情況統計調查,將每年新增需求通報區規劃自然資源主管部門;指導全區農村宅基地合理布局;負責全區農村宅基地分配、使用、流轉的行業管理和違法用地查處工作;依照法定職責對鎮人民政府(街道辦事處)審核批準的農村宅基地進行備案;參與編制國土空間規劃和村莊規劃;負責法律法規規定的農村宅基地管理的其他工作。
第六條區規劃自然資源主管部門負責全區國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可管理工作,在國土空間規劃中統籌安排農村宅基地規模和布局,滿足農村宅基地的合理需求;依法辦理農用地轉用審批(審查)和集中居民點規劃許可手續;依照法定職責對鎮人民政府(街道辦事處)審核批準的農村宅基地審批成果予以備案;指導鎮人民政府(街道辦事處)做好新建、擴建農村宅基地踏勘選址“三線”(生態紅線、基本農田和城鎮擴展邊界)審查管控工作;負責法律法規規定的農村宅基地審批管理的其他工作。
第七條鎮人民政府(街道辦事處)負責本行政區域內農村宅基地踏勘選址、規劃用地審批管理(集中居民點規劃許可除外)、農房風貌和質量安全屬地管理、建房用地協調等工作。鎮人民政府(街道辦事處)應當成立農村宅基地審批領導小組,落實
1名鎮領導負責宅基地審批管理工作,具體由鎮街規劃建設管理辦公室負責,實行一個窗口對外,一條龍服務。
第八條區住房城鄉建設主管部門負責農房風貌可選擇圖集式樣以及農村房屋風貌建設指導工作。
第九條區林業、經濟信息、交通、環保、水利、通信、電力、燃氣等部門(單位)依法配合農村宅基地審批管理工作。
第十條區不動產登記中心負責宅基地使用權及房屋所有權不動產登記工作。
第四章 審批原則及內容
第十一條審批原則。農村宅基地及建設住宅審批管理應當遵循以下原則:
(一)節約集約利用土地,在尊重村民意愿的基礎上適度集中布局。
(二)符合國土空間規劃和村規劃。
(三)盡可能不占林地、耕地或少占林地、耕地,嚴禁占用永久基本農田,盡量使用原有宅基地和村內空閑地。涉及確需占用林地的,應優先選擇在林地邊沿、荒地、無立木林地及林分質量差的林地,不得占用單位面積蓄積高的林地,嚴格限制使用自然保護地(即自然保護區、森林公園、風景名勝區等)及生態區位重要、生態脆弱地區的林地。
(四)符合有關鄉村風貌的規劃設計要求,體現地方和農村特色,與自然環境協調,安全、適用、美觀、經濟,鼓勵采用通用圖集。
(五)位于公路的建筑控制區、鐵路彎道內側、平交道口和人行過道附近及河道、湖泊管理范圍內的,應符合相關法律法規規定;不符合的,應當遷建。
(六)位于自然保護區、森林公園或風景名勝區的核心保護區的,應當符合相關法律法規規定;不符合的,應當遷建。
(七)禁止在地質災害危險區、地質災害直接威脅區域內建設村民住宅;位于地質災害高易發區、中易發區和低易發區的,應當符合相關法律法規規定。
(八)不得危及電力、石油、天然氣等設施的安全。
(九)法律、法規禁止建設的其他區域。
第十二條審批內容。(一)嚴格農用地轉用審批。宅基地占用農用地的要納入土地利用年度計劃,并依法辦理農用地轉用手續。
(二)嚴格新增農村宅基地管理。鎮人民政府(街道辦事處)每年底向區農業農村主管部門報告下一年度新增農村宅基地用地預計指標,區農業農村主管部門向區規劃自然資源主管部門提出宅基地新增建設用地需求,區規劃自然資源部門將區農業農村主管部門提出的宅基地新增建設用地需求納入土地利用計劃,實行應保盡保。
(三)嚴格一戶一宅管理。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,住宅建設原則上不得超過三層,建筑高度不得超過12米。農村宅基地房基用地標準為每人不超出25平方米、建筑面積標準為每人不超出75平方米,3人以下戶按3人計算,4人戶按4人計算,5人以上戶按5人計算。農村村民改變、擴大原有宅基地建設住宅的,擴建面積應連同原有面積合并計算,不得超出規定的宅基地房基用地標準和建筑面積標準。
(四)嚴格宅基地申請人正負面條件管理。農村宅基地申請人符合正面條件情形之一,并不具有負面條件情形之一的,具備申請人資格。
1.申請人資格正面條件:
(1)家庭在集體經濟組織擁有承包地,長期在集體經濟組織生產、生活并實際居住,集體經濟組織認定其為集體經濟組織成員,戶口一直登記在農村集體經濟組織的常住人員。
(2)因法定婚姻、法定收養、自然出生、政策性移民將戶口登記在農村集體經濟組織的人員。
(3)因被大中專院校錄取將戶口從農村集體經濟組織遷入就讀學校,且建設住宅申請之日尚未畢業的在校大中專學生(含連續就讀的碩士、博士研究生)。
(4)因應征入伍將戶口從農村集體經濟組織注銷,建設住宅申請之日正在服役的義務兵和服現役不滿12年且不符合安排工作、退休安置、國家供養安置條件的士官。
(5)因服刑將戶口從農村集體經濟組織注銷,且建住宅申請之日戶口尚未登記的人員。
(6)因戶籍制度改革轉戶后戶口登記在本鎮街農轉城集體戶,且宅基地和承包地未退出的人員。
(7)法律、法規、規章規定其他符合資格的人員。
2.申請人資格負面條件:
(1)無法定婚姻關系或撫養、贍養關系將戶口遷入農村集體經濟組織且無承包地的人員。
(2)建設住宅申請之日已死亡或宣告死亡、宣告失蹤未注銷戶口的人員。
(3)已享受征地住房統建安置、住房貨幣安置的人員。
(4)因其他原因等非正常遷入農村集體經濟組織的人員。
(5)已享受戶籍制度改革政策退出宅基地的人員。
(6)已通過復墾政策退出宅基地的人員;確因法定情形需新申請宅基地的,應當扣除原宅基地復墾面積或以有償方式取得。
(7)法律、法規、規章規定其他不符合資格的人員。
(五)嚴格宅基地申請人資格正負面條件管理。具備農村宅基地申請人資格,符合申請正面條件情形之一,并不具有申請負面條件情形之一的,可以申請農村宅基地。
1.申請人申請正面條件:
(1)需要新建住宅無宅基地,或現有宅基地面積尚未達到規定限額標準需擴建的。
(2)因發生或防御自然災害,需要進行住宅遷建的。
(3)因國家或集體建設,需要拆遷原住宅進行異地遷建的。
(4)政府引導的扶貧性搬遷或新農村建設,需要進行異地遷建的。
(5)法律、法規、規章規定其他可以申請宅基地的。
2.申請人申請負面條件:
(1)宅基地面積已經達到或超過本辦法規定限額標準的。
(2)將原住宅出賣、出租、流轉、贈與或改作生產經營用途的。
(3)年齡未滿16周歲或已滿16周歲未滿18周歲無法定單獨居住情形而單獨申請建設住宅的。
(4)以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后,不具備分戶條件或不合理分戶的。
(5)對原住宅應拆未拆、所占宅基地未交回集體經濟組織的。
(6)法律、法規、規章規定其他不予批準宅基地的。
第五章 審批流程第十三條農村村民新申請宅基地或擴建原有宅基地進行住宅建設的,應當申請辦理鄉村建設規劃許可證、農村宅基地批準書。農村村民在原有宅基地上改建住宅的,應當辦理鄉村建設規劃許可證。
第十四條農村村民新申請宅基地建設住宅或擴建原有宅基地建設住宅的審批程序。
(一)申請人向戶籍所在地或建設住宅所在地村民小組提出書面申請,并填寫《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)申請表》,征求相鄰權人意見,作出農村宅基地使用承諾并提交承諾書;沒有設村民小組的,申請人向村民委員會或村級集體經濟組織(以下稱村級組織)申請。
(二)村民小組在3個工作日內召開村民小組會議討論,并在本小組范圍內將宅基地申請人名單、戶籍人口、占地面積和位置等張榜公示7個工作日;公示無異議或異議不成立的,將申請人的申請書、村民小組會議記錄(復印件)、簽署明確意見的《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)申請表》等材料送交村級組織審查;沒有設村民小組、申請人直接向村級組織申請的,經村民代表會議討論通過并在本村級組織范圍內公示7個工作日。
(三)村級組織重點審查提交的材料是否真實、所用地建設住宅是否符合村莊規劃、是否征求相鄰權人意見等,在3個工作日內審查;審查通過的,在《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)申請表》上簽署明確意見并加蓋公章,連同申請書、村民小組會議記錄(復印件)、農村宅基地使用承諾書等材料送交鎮街規劃建設管理辦公室。
(四)申請人填寫《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)審批表》,提交身份證明材料、原有宅基地的房地產權證(限新建、擴建);鎮街規劃建設管理辦公室在7個工作日內到現場實地踏勘、委托第三方技術單位采集地理坐標、制作附圖。
1.涉及占用農用地的,由鎮街牽頭準備相關資料向區規劃自然資源部門按規定辦理農用地轉用審批手續;涉及占用林地的,應先行審批;占用耕地的,按要求落實耕地占補平衡。
2.涉及占用自然保護地林地的,由區林業部門在7個工作日內依法辦理林地占用審批手續。
3.涉及其他法定前置手續的,由相關部門先行辦理相關手續。
(五)鎮街規劃建設管理辦公室在5個工作日內審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地是否經過村組審核公示等,在《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)審批表》上簽署意見,提出審批建議報鎮人民政府(街道辦事處)。
(六)鎮人民政府(街道辦事處)在7個工作日內審核批準,出具鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書。
(七)申請人領取鄉村建設規劃許可證、農村宅基地批準書后,在開工前申請鎮街規劃建設管理辦公室到現場進行開工查驗,實地丈量批放宅基地,確定建設住宅位置。
(八)申請人建設住宅完工后,鎮街規劃建設管理辦公室實地檢查申請人是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地,是否按照批準面積和規劃要求建設住宅,并出具《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。
(九)通過驗收的住宅,申請人應向所在轄區規劃自然資源所申請土地房屋權屬調查,并向不動產登記部門申請辦理不動產登記。在農村宅基地審批中,原則上由一個窗口受理,相關部門聯審聯辦。
第十五條農村村民在原有宅基地上改建住宅的審批程序。
(一)申請人征求鄰權人意見后向戶籍所在地或建設住宅所在地村民小組提出書面改建申請,并填寫《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)申請表》;沒有設村民小組的,申請人向村級組織申請。
(二)村民小組負責人召開村民小組會議或村級組織負責人召開村民代表會后在《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)申請表》上簽署明確意見,連同申請人申請書送交村級組織審查。
(三)村級組織審查后,在《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)申請表》上簽署明確意見并加蓋公章,連同申請書等材料送交鎮街規劃建設管理辦公室。
(四)申請人填寫《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)審批表》,提交身份證明材料、原有宅基地的房地產權證;鎮街規劃建設管理辦公室在3個工作日內到現場實地踏勘,并在《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)審批表》上簽署意見報鎮人民政府(街道辦事處)。
(五)鎮人民政府(街道辦事處)在3個工作日內審核批準,出具鄉村建設規劃許可證。
(六)申請人領取鄉村建設規劃許可證后,在開工前申請鎮街規劃建設管理辦公室到現場進行開工查驗并作好記載。
(七)申請人改建住宅完工后,鎮街規劃建設管理辦公室實地檢查申請人是否按照原宅基地面積、四至等要求使用宅基地,是否按照建筑面積和規劃要求建設住宅,并出具《農村宅基地和建設住宅(規劃許可)驗收意見表》。
(八)通過驗收的住宅,申請人可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。在農村村民翻建住宅審批中,原則上由一個窗口受理,相關部門聯審聯辦。
第六章 監督管理第十六條存在《中華人民共和國土地管理法》等法律法規規定的違法情形的,將依法進行處罰。
第十七條區紀檢監察部門應加大監督檢查,對宅基地審批和建房規劃許可中工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的單位和個人,依法嚴肅追責。
法律分析：市轄區農村宅基地面積標準為20—25m2/人，其他區縣轄區農村宅基地面積標準為20—30m2/人，3人以下戶算3人，4人戶算4人，5人以上戶算5人，擴建住宅新占的土地面積應連同原有宅基地面積一并計算。
法律依據：《重慶市建設用地管理辦法》
第十三條 建設用地的審批權限：征用、撥用耕地三畝（含三畝）以下，其他土地十畝（含十畝）以下，或者耕地三畝以下與其他土地數量之和不超過十畝的，由縣人民政府批準，報市人民政府備案。
超過前款審批權限的，征用蔬菜基地或征用土地需將農業戶口轉為非農業戶口（以下簡稱“農轉非”）的，報市以上人民政府審批。
第十四條 一個建設項目需使用的土地，應根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應分期征用、劃撥，不得先征待用；跨區縣的建設用地，應分區縣辦理征用、劃撥手續。
第十五條 建設單位需要臨時用地的，應向區縣國土局提出申請，報區縣人民政府批準。在城市規劃區內的，應當先經規劃部門審查同意。
臨時用地一般不超過二年。禁止在臨時用地上修建永久性建（構）筑物。使用期滿或國家建設需要時，應當及時收回，無條件拆除地上建（構）筑物。
法律分析：土地損失補償費，分為耕地的損失補償費、林地的損失補償費和其他土地的損失補償費。耕地的損失補償費，以實際造成減產以前三年平均年產量為計算標準，由企業和個人按照各年造成的實際損失逐年支付相應的損失補償費；集體經濟組織承包復墾其原有的土地，補償年限應當按照合同規定的合理工期確定
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
一、農村宅基地復墾補償標準是什么
1、農村宅基地復墾補貼不僅僅只是土地的補償，還有土地上附著物的補償，具體標準如下：
（1）一次性補償，1.2萬元/畝；
（2）宅基地使用權補償，1.8萬元/畝；
（3）構著物補償標準。
2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
二、農村宅基地復墾標準條件是什么
農村宅基地復墾標準條件：
1、屬于避險解困的幫扶對象，符合農村宅基地復墾條件；
2、主體房屋保留完整，現狀為建設用地，且符合土地利用現狀分類；
3、宅基地具有復墾為耕地的條件；
4、權屬清晰無爭議，有合法權屬證明；
5、符合其他復墾政策要求。
法律分析：1、一戶一宅；2、盤活利用；3、宅基地流轉；4、宅基地收費；5、有償退出；6、兩條“紅線”；7、宅基地繼承；8、宅基地申請。
法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》
第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規劃。直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。
第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。
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投稿：蔣詩
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