一、二十年前買的農(nóng)村房子沒(méi)過(guò)戶

房屋拆遷，房產(chǎn)證是原戶主的名字可以根據(jù)自己的房屋買賣合同找賣房者進(jìn)行房產(chǎn)證的過(guò)戶手續(xù)，具體流程如下：

1、房產(chǎn)證過(guò)戶不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)（如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字）。

2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產(chǎn)過(guò)戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要十五個(gè)工作日左右。

4、房產(chǎn)過(guò)戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。備注：要是賣方不過(guò)戶，只能拿購(gòu)房合同和其他證據(jù)去法院起訴，具體情況法院會(huì)判決或調(diào)解■本文作者：謝春龍北京在明律師事務(wù)所

相不相信？

20年前80萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在拆遷，原房主竟然跑回來(lái)，開(kāi)口就要現(xiàn)任房主給他500萬(wàn)，不給就把房子按照20年前的價(jià)格要回！

這年頭，什么奇葩事兒都有。

怎么說(shuō)呢，不敢想。

模式聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)熟？

看過(guò)了就明白。

二十年前的賣房協(xié)議！

陳先生2000年的時(shí)候，就從老家安徽來(lái)到北京打拼，成為最早一批的“北漂”一族。那會(huì)兒陳先生在北京大興的城中村開(kāi)了個(gè)小超市，做起了小買賣。經(jīng)過(guò)奮斗，陳先生手頭上也積攢了一些資金，就有了在北京買房的打算。

嘿，您別說(shuō)，那會(huì)兒北京的房?jī)r(jià)還沒(méi)暴漲，要真能買一套確實(shí)不錯(cuò)。

在看了兩個(gè)月后，陳先生一直沒(méi)有找到滿意的房，不是價(jià)格高了，就是面積小了。

這時(shí)候，主角登場(chǎng)了！

陳先生一朋友聽(tīng)說(shuō)他想買房，就給他推薦了老王名下的一套房子。老王是這位朋友的親戚。陳先生帶著媳婦兒去看了老王這套房子后，非常滿意。

我說(shuō)您看了半天都不滿意，怎么就這一眼就滿意了呢？

原來(lái)老王這套房子雖然有些老舊，但在當(dāng)時(shí)要低于市場(chǎng)價(jià)格，面積也挺大，陳先生就動(dòng)心了。

可是聽(tīng)老王介紹了這套房子后，陳先生又不想買了。原來(lái)這套房子是屬于老王的自建房，宅基地是不能過(guò)戶的。買了以后，不但沒(méi)有房產(chǎn)證，還無(wú)權(quán)辦理任何有關(guān)這套房屋的手續(xù)。

說(shuō)白了，就是等于您花錢買了這套房，產(chǎn)權(quán)證上還是老王的名字！

鬧呢。

本來(lái)這事兒就算了，陳先生打算踅摸下一個(gè)目標(biāo)。但老王一看陳先生對(duì)房還是比較滿意的，又急于出手，馬上琢磨出了一個(gè)點(diǎn)子。老王答應(yīng)和陳先生簽一份兒個(gè)人協(xié)議，還允許分期付款。

陳先生一聽(tīng)，還是沒(méi)忍住買下了這套房子。

你說(shuō)說(shuō)你什么好，這樣就軟了，真沒(méi)出息?？茨闳蘸笤愿^吧。

也搭著陳先生這位朋友的為人比較好，靠譜，陳先生還是很相信他的。

既然買了，接下來(lái)就是錢的事兒了。

一算賬，這套房在當(dāng)時(shí)總價(jià)一共80萬(wàn)，陳先生首付了42萬(wàn)，剩下38萬(wàn)元經(jīng)過(guò)倆人商量，可以分期，每月給老王6333元月供。

當(dāng)時(shí)雙方簽合同的時(shí)候，又是簽字，又是蓋手印兒的，還下館子搓了一頓，搞得十分隆重。

可是吧，無(wú)論怎么搞，這套房子還是在老王名下！

就這樣，雙方就完成了這樁房的買賣。陳先生付了42萬(wàn)首付，還有每月的月供就取得了這套房的居住權(quán)。

在此后的十年里，陳先生每月都是按時(shí)還款，從來(lái)沒(méi)有拖欠房屋月供。

真是好人啊！

就沖著二人的誠(chéng)實(shí)守信，倆人也從買賣雙方變成了朋友，還經(jīng)常聚餐，關(guān)系還不錯(cuò)。

可誰(shuí)也沒(méi)想到隨著一紙拆遷通知，倆人二十年的友誼瞬間崩塌。

房子拆遷，老王張嘴要分500萬(wàn)

就在今年初3月份的時(shí)候，老王收到了這房子的拆遷通知，但他沒(méi)有第一時(shí)間將這個(gè)消息告訴陳先生，而是去律師事務(wù)所了解了相關(guān)法律知識(shí)。

還是相當(dāng)有心計(jì)的，賣了二十年了，還惦記著呢。

讓我沒(méi)法不相信你當(dāng)初就有所圖。

隨后老王找到了陳先生，告訴他即將拆遷的事情后，他要求陳先生從1136萬(wàn)拆遷款里拿出500萬(wàn)給他當(dāng)作補(bǔ)償。

陳先生一聽(tīng)就急了，那還得了，他拿出了當(dāng)年雙方白紙黑字寫下的購(gòu)房協(xié)議。老王可就不管了，一直以房屋在他名下為由，要求分500萬(wàn)。

老王講話，你當(dāng)初只花了80萬(wàn)就買下了這套房子，現(xiàn)在一下子拿走六百多萬(wàn)，賺大發(fā)了，夠可以了，還怎么著。

倆人關(guān)系一下就炸了，見(jiàn)面就吵。

但陳先生可決不讓步，堅(jiān)決不同意分他500萬(wàn)。老王說(shuō)，你既然不給，那我就還你二十年前買房的80萬(wàn)，你給我立刻搬走。

誰(shuí)都不肯讓步。

多次爭(zhēng)吵無(wú)果后，老王將陳先生告上了法院。陳先生原以為自己有當(dāng)時(shí)倆人的購(gòu)房協(xié)議可以必勝。但沒(méi)想到私下倆人簽的這張購(gòu)房協(xié)議在法律上是無(wú)效的。

宅基地只能賣給同村人

嘖嘖，重點(diǎn)來(lái)了！

我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在同村居民內(nèi)流轉(zhuǎn)，宅基地是屬于村莊集體組織的，個(gè)人無(wú)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣。

聽(tīng)不懂？

好吧，說(shuō)白的，就是你宅基地只能賣給同村的人，賣村外人是不行的。而且宅基地不屬于個(gè)人，是屬于村莊集體組織的，個(gè)人只有使用權(quán)而已。

明白了吧。

所以，回頭看前面，一句話，陳先生肯定沒(méi)資格在北京購(gòu)買這處宅基地。

那么，大家一定想知道，這起房屋糾紛最后是怎么處理的呢？

別著急啊，還沒(méi)完呢。

雖然當(dāng)年倆人簽的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，但賣家老王明知宅基地不能賣給外村人，還將這套房屋賣給了陳先生，這種行為也屬于過(guò)錯(cuò)。

考慮到現(xiàn)在房屋市場(chǎng)價(jià)格的上漲因素，最后這起糾紛通過(guò)法院工作人員的調(diào)解徹底解決。本著平等，諒解的原則，在法官的調(diào)解下，最后雙方達(dá)成一致，老王拿走百分之三十的拆遷款，陳先生拿走百分之七十的拆遷款。

您覺(jué)得這樣還合理嗎？

雖然看似沒(méi)有達(dá)到老王當(dāng)初想分500萬(wàn)的預(yù)期，但在法官的普法和調(diào)解下，老王也還算滿意了，陳先生也放松了很多，倆人也知法懂法了，上了一課。

風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題多，買房需謹(jǐn)慎！

我國(guó)是法治國(guó)家，任何合同和協(xié)議都應(yīng)當(dāng)建立在法律的基礎(chǔ)上。遇到問(wèn)題時(shí)才能有法可依。陳先生和老王當(dāng)年在簽購(gòu)房協(xié)議的時(shí)候，其實(shí)都明白這處宅基地不能買賣，但是雙方為了各自的利益都選擇了無(wú)視，甚至還簽訂了個(gè)人購(gòu)房協(xié)議！

買房不是買菜！老百姓買套房，一輩子的積蓄都要砸進(jìn)去。而且現(xiàn)在房屋的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題很多，所以提醒大家，在買房的時(shí)候，一定要仔細(xì)了解房屋的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)。

二、十年前買的房子沒(méi)過(guò)戶現(xiàn)在需要過(guò)戶怎么辦

法律分析：首先，需要先取得原房子的住房產(chǎn)權(quán)，然后帶上所有材料及證明去當(dāng)?shù)胤抗苌暾?qǐng)辦理房產(chǎn)證。

法律依據(jù)：《房屋登記辦法》

第四條 房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。

第十三條 共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。

共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。

第三十二條 發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣；

（二）互換；

（三）贈(zèng)與；

（四）繼承、受遺贈(zèng)；

（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）以房屋出資入股；

（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三十三條 申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

（五）其他必要材料。

三、農(nóng)村房子賣給本村人沒(méi)有過(guò)戶合法嗎

法律分析：農(nóng)村房子賣給本村人沒(méi)有過(guò)戶合法。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。房子是可以買賣的，不能買賣的是宅基地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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