一、拆遷糾紛房子賣了怎么辦?

房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。但是，買賣協(xié)議約定房屋拆遷后補償款歸屬的，應(yīng)當(dāng)履行協(xié)議。

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

(一)被拆遷人享有取得該補償安置房屋的優(yōu)先權(quán)

該條規(guī)定賦予按照所有權(quán)調(diào)換形式進行補償安置的被拆遷人在該拆遷合同中對特定的安置房享有的債權(quán)以特種債權(quán)的地位，而非普通的債權(quán)。該特種債權(quán)被賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，也就是債權(quán)物權(quán)化。

1、特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是一種具有物權(quán)效力的特種債權(quán)，是獨立的民事權(quán)利，具有對抗第三人的效力;

2、特種債權(quán)是一種法定的債權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，不是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，它打破了債權(quán)平等原則，賦予特種債權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)取得的權(quán)利;

3、特種債權(quán)是一種不需登記公示的優(yōu)先權(quán)。特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)由法律直接規(guī)定，無需公示。

(二)該安置補償房屋需為特定

實踐中，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，對安置補償房屋的約定有兩種方式：一是指對補償方式、安置用房面積、過渡期限等內(nèi)容進行約定，而沒有對協(xié)議的標(biāo)的物及補償安置用房的位置、用途進行具體約定;二是當(dāng)事人不僅對房屋的補償方式、安置用房面積、過渡期限等一般內(nèi)容進行約定，而且對安置用房的位置、用途也進行了明確、特別約定。

就前者而言，因為作為互易合同標(biāo)的物之一的安置補償房屋并不確定，故嚴(yán)格說來該合同僅僅相當(dāng)于一種預(yù)約，被拆遷人享有請求拆遷人交付符合該合同中約定的補償方式、安置用房面積、過渡期限等內(nèi)容的任一房屋。由于并不能在該合同中明確該房屋，故不能在其上成立特種債權(quán);就后者而言，安置用房是特定的，有成立特種債權(quán)的基礎(chǔ)，也就是說，可在特定的房屋上成立特種債權(quán)，拆遷人將該房屋一房二賣的，被拆遷人自能享有優(yōu)先取得補償安置房屋的優(yōu)先權(quán)。

(三)被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第八條的規(guī)定處理

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

無論是商品房屋還是二手房屋，只要是被拆遷的，房屋的所有權(quán)人都可以請求實施拆遷行為的行政機關(guān)向自己進行補償，并且行政機關(guān)需要按時、按標(biāo)準(zhǔn)支付拆遷補償款，如果行政機關(guān)不按時支付的話，行政相對人可以向有關(guān)機關(guān)申請行政復(fù)議。

二、什么情況下會被法院判合法強拆

如果是經(jīng)過合法程序進行強拆的話，那么就會被法院認(rèn)定為合法強拆。

在實際的拆遷過程中，大致程序為：評估聽證→發(fā)布拆遷公告→拆遷補償協(xié)商→房管部門或政府裁決→拆遷實施。

當(dāng)拆遷補償協(xié)議未達(dá)成一致時，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋管理部門裁決，若房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人認(rèn)可裁決內(nèi)容時，可依裁決自動履行，當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議，或在6個月內(nèi)向人民法院起訴。

當(dāng)事人一方未做法律規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請人民法院強制執(zhí)行。拆遷人已對被拆遷人貨幣補償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

政府征收、征用、拆遷行為違法是申請國家賠償?shù)那疤幔谛姓?fù)議或行政訴訟中，只有被拆遷人識破拆遷方的違法點，才能有掌握維權(quán)主動權(quán)的可能。在進行維權(quán)過程中，主要舉證責(zé)任在被告或者被申請人，只要此次維權(quán)的被告或者被申請人不能證明其拆遷行為合法，那么就是違法的，這也是被拆遷人進行維權(quán)的有利因素之一。

三、違法強拆是指什么

非法拆遷，即拆遷人在無合法手續(xù)的情況下將被拆遷人的房屋拆遷，非法拆遷一般都是強制并帶有黑社會性質(zhì)，也有三更半夜偷偷摸摸的將別人的房產(chǎn)非法拆除。

非法強拆的一般維權(quán)方式如下：

1、在面臨非法侵害威脅時，正式書面向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)提出保護請求，并保留送達(dá)回執(zhí)。

2、在遭受侵害時立即報警求助。

3、在被侵害之后要求立案偵查，追究侵權(quán)人的刑事責(zé)任。

4、在適當(dāng)時機向法院提出行政不作為的行政復(fù)議或行政訴訟。

5、訴訟不是目的是手段，通過訴訟的方式推動糾紛的解決，取得合理的補償。

如果是經(jīng)過合法程序進行強拆的話，那么就會被法院認(rèn)定為合法強拆。強拆的合法程序由強拆主體進行評估和聽證，之后發(fā)布進行拆遷公告，并且雙方進行協(xié)商拆遷補償協(xié)議，如果一方同意或者是沒有進行行政復(fù)議的話，那么就可以實施拆遷。

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷糾紛房子賣了怎么辦?什么情況下會被法院判合法強拆，