上海拆遷有房子還能買房嗎,私房動遷過還能再享受嗎,一般來說,因為私房動遷一般沒有福利性質,所以私房動遷后原則上還可以享受第二次公房動遷待遇,但在私房動遷中享受過福利性政策的除外。 什么是私房動遷的福利性政策?這個問題很關鍵,它決定
一般來說,因為私房動遷一般沒有福利性質,所以私房動遷后原則上還可以享受第二次公房動遷待遇,但在私房動遷中享受過福利性政策的除外。
什么是私房動遷的福利性政策?這個問題很關鍵,它決定你是否能二次享受公房動遷待遇。
根據上海高院2020年4號文的規定,公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房,原則上不屬于“他處有房”,但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。
這一規定的意思是,私房動遷時如果享受過托底保障或者其他福利性政策,就可能被認定為他處有房,從而排除同住人資格。
那究竟什么是福利性政策?怎么判斷我享受的私房動遷待遇是不是福利性政策呢?
針對這個問題,目前司法實踐中尚沒有統一的標準,不同法院在審理具體案件時,考慮的因素也都不完全一致。
大致來說,福利性政策可以分為兩種,一種是享受過私房動遷安置,分到了安置房的;另一種則是私房動遷中涉及到人口因素,或者說按數人頭的方式分到過動遷利益的。
我們通過下面這兩個案例來看看具體是怎么回事。
首先,是劉大姐家的案例。劉大姐母親名下有一套普陀區的公房,公房是在1971年的時候單位調配的。當時的受配人有劉大姐的爺爺、劉大姐的父母以及劉大姐和她的哥哥5個人。
后來,劉大姐母親去世后,公房的承租人就變更成了劉大姐的哥哥。但是不幸的是,劉大姐的哥哥不久之后也去世了。后來,哥哥的妻子也就是劉大嫂,把公房承租人變更成了自己,一直居住在公房里。到了1984年的時候,劉大姐因為要結婚,就從公房里搬出去了。后來,劉大姐公公名下有一套46.5m2的私房動遷,當時共安置了兩套房,一套33.8m2,另一套19m2。劉大姐一家三口作為被安置人員拿了這套19m2的房子。
就這樣一直到了2019年,老公房要拆遷了。這個時候,除了劉大姐外,其他的4個原始受配人都已經去世。
因此,動遷公告發布的時候,老公房里只有三個人的戶口,分別是劉大姐、劉大嫂和侄兒。
2019年12月,劉大嫂作為承租人和動遷組簽了動遷協議,選了貨幣補償。因為公房的居住面積有22.8個平,三塊磚認定了281萬,再加上其他獎勵補貼,
能拿到大概433萬的動遷款。
后來劉大姐找到劉大嫂商量動遷款分配的事情,但大嫂認為劉大姐享受過私房動遷待遇,屬于他處有房,再加上自己母子兩人也要買房重新住,400多萬看著多,在上海也就一套房的房款而已。但劉大姐認為,自己戶口在里面這么多年,而且在公房里也住過幾十年,再加上自己還是原始受配人,有資格拿動遷款。至于私房動遷的問題,劉大姐說那是自己公公的私房,和自己沒有關系,不影響自己的同住人資格。公房里共有3個戶口,大嫂家占2個,自己占1個,自己可以拿動遷款的1/3,也就是140萬左右。
后來這件事一直沒有協商一致,雙方鬧到了法院。
普陀法院開庭審理后,認為劉大姐有戶口,在公房里面住過,而且劉大姐享受的是私房動遷,原則上不影響劉大姐同住人的資格,有權拿動遷款。
但是考慮到劉大嫂是公房的實際居住人,所以劉大嫂應該多分一點。最后判決劉大姐拿120萬,剩下的310萬左右歸劉大嫂母子。
拿到一審判決后,劉大嫂母子不服,認為一審法院沒有考慮劉大姐私房動遷的情況。但大家都知道我們國家二審改判率是很低的,上訴一定要有針對性,做好詳細的上訴準備。首先,對于劉大姐居住的事實,我們沒有異議。
因此要想推翻一審判決,主要從劉大姐享受的私房動遷入手,針對這個情況,主要有兩點特別需要注意:
一是私房動遷的時候,劉大姐他們選的是住房安置,而且當時安置的是公房,具有一定福利性質;
二是這套私房原本只有46.5m2,動遷后置換的兩套房加起來一共有53.9m2,建筑面積增加了7.4m2,這增加的7.4m2就有講究,根據拆遷政策來說,已經超出了原有安置面積,所以也是帶有一定福利性質的。
按照2020年4號文,私房動遷享受過福利性政策則不再屬于同住人的規則,劉大姐不應二次享受公房的動遷待遇。
按照這個思路抓住重點提出上訴后,上海市第二中級人民法院公開進行了審理,認定劉大姐享受過私房動遷住房安置,具有福利性政策,排除了她的同住人資格,
改判劉大姐無權享有120萬的動遷款,最后劉大姐一分錢也沒拿到。
對這個案例進行總結可以發現,
一是私房動遷享受過住房安置,二是安置面積增加或分配超過一套住房安置的,很大可能屬于福利性政策,不能二次享受公房的動遷待遇。
接下來我們看看第二種,也就是按照人口因素享受過私房待遇屬于福利性政策的情況。
我舉個例子,老王在1995年的時候享受過老婆的私房動遷待遇,安置了兩套國權北路的公房,按照當時的拆遷協議和拆遷政策,動遷組考慮了老王的戶口因素,在原來只能分一套安置房的情況下,多分了一套。這種情況下,如果老王父親的公房動遷,老王即使符合同住人的基本條件,也不能享受動遷利益。
從老王這個案例里我們可以得出這樣一個結論,
私房動遷的時候,非產權人享受了住房安置或者當時按照人口因素享受了動遷待遇的,也屬于享受過福利政策,不再是同住人。
綜上,在判斷享受過私房動遷,能否二次享受公房動遷待遇的時候,一定要注意以下三點:
一是私房拆遷的時候拿了拆遷安置房,而且安置房的面積比原來私房的面積要大的;二是非產權人享受了私房動遷待遇的;三是按照人口因素享受了安置利益的。
如果存在上述三種情況,一般來說就不能再次享受公房動遷利益了。
法律分析：動遷中所謂的私房，其實是產權房，非公有住房，但由于歷史原因，不一定有產權證。包括農村集體土地上的房屋及城市國有土地上的房屋。私房被征收主體一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準，沒有房產證的，根據歷史記錄材料，誰建造歸誰所有，同時考慮家庭成員實際居住和貢獻情況。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
法律分析：1、私房動遷款歸產權人所有，產權人有多人的，各人根據產權份額分配。
2、私房里面的戶籍人員享受居住困難戶等安置政策的，根據攻策獲得托底補償。
3、私房產權人死亡的，動遷款按照繼承相關法律規定處理。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：以上海為例，按照目前上海動遷政策，私房動遷的征收補償款主要由以下12種項目構成，1、評估價格，2、價格補貼，3、特定房型套型補貼，4、居住困難保障補貼，5、按期簽約獎勵、6、集體簽約獎，7、按期搬遷獎，8、均衡實物安置補貼（選擇純貨幣補償專屬）和均衡實物安置補貼加獎，9、搬家補助費，10、家用設施移裝補貼、11、不予認定建筑面積的材料費補貼，12、裝飾裝修價值補貼。
法律依據：《中華人民共和國征收拆遷補償條例》 第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
以上海為例，按照目前上海動遷政策，私房動遷的征收補償款主要由以下12種項目構成：1、評估價格；2、價格補貼；3、特定房型套型補貼；4、居住困難保障補貼；5、按期簽約獎；6、集體簽約獎；7、按期搬遷獎；8、均衡實物安置補貼（選擇純貨幣補償專屬）和均衡實物安置補貼加獎；9、搬家補助費；10、家用設施移裝補貼；11、不予認定建筑面積的材料費補貼；12、裝飾裝修價值補貼。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國征收拆遷補償條例》第四條市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
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