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別等了,康樂、鷺江今年無望!舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū),海珠區(qū)舊城改造規(guī)劃:今日城市更新在線法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-09-06 17:57:47
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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別等了,康樂、鷺江今年無望!舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū),今年海珠區(qū)舊改計劃,塵埃落定了。 之前,廣州市發(fā)改委公布了2022年城市更新重點(diǎn)及預(yù)備項目計劃,54個項目,總投資超過萬億元。其中,海珠區(qū)有11個舊改項目將會推進(jìn)。

別等了,康樂、鷺江今年無望!舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū),海珠區(qū)舊城改造規(guī)劃:今日城市更新在線法律咨詢

一、別等了,康樂、鷺江今年無望!舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)

今年海珠區(qū)舊改計劃,塵埃落定了。


      之前,廣州市發(fā)改委公布了2022年城市更新重點(diǎn)及預(yù)備項目計劃,54個項目,總投資超過萬億元。其中,海珠區(qū)有11個舊改項目將會推進(jìn)。


      隨之,海珠區(qū)發(fā)改委也印發(fā)了2022年重點(diǎn)建設(shè)項目計劃,將有14個項目推進(jìn),比市級文件多出了3個項目。


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      |截至海珠區(qū)人民政府官網(wǎng)


      仔細(xì)一看,中大布匹市場一帶的城中村改造基本“空缺了”,康樂村、鷺江村、五鳳村、紅衛(wèi)村......之前幾條完成合作企業(yè)招商的舊村,都沒有在名單之中;北山村、侖頭村、龍?zhí)洞宓冗M(jìn)度略慢一些的舊村,更別談了。


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      沒有在重點(diǎn)項目名單中,意味著今年大概率推進(jìn)無望,特別是中大紡織商圈周邊舊村。


      透過兩份重點(diǎn)項目計劃,可以清楚看到,海珠區(qū)舊改向西、東兩端發(fā)展,即以石溪村、瀝_村、太古倉等為主的海珠西舊改片區(qū),以琶醍創(chuàng)意園、赤沙村、TIT為主的琶洲舊改片區(qū)。


      而背后能看到,決策層對于中大紡織商圈周邊舊村改造的“謹(jǐn)慎”態(tài)度。


      畢竟,遷出再遷入過程中,花費(fèi)的不僅是時間成本、資金成本,更多的是在紡織產(chǎn)業(yè)升級下,既要保留住原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源,還要實現(xiàn)物流、倉儲、營銷等全鏈條項的落地。


      只能說,中大紡織商圈的舊村改造比較難。


      01


      今年投資超千億,海珠西、琶洲片區(qū)yyds


      先來看下,海珠區(qū)發(fā)改委公布的今年重點(diǎn)舊改項目情況。


      早前,廣州市發(fā)改委公布的重點(diǎn)計劃中,海珠區(qū)舊改項目共有11個,合計投資金額超過千億。其中,瀝_村舊改項目300億元,TIT升級改造項目投資額225億元,石溪村舊改投資約190億元,僅3個項目占比將近70%。


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      與之相比,區(qū)級重點(diǎn)城市更新項目計劃中,多了3個項目,包括前進(jìn)路項目、廣百海港城,以及海珠區(qū)土地儲備開發(fā)項目。


      海珠區(qū)發(fā)改委共推進(jìn)14個城市更新項目,按分類來看,8個為續(xù)建類項目,1個為新開工項目,5個為前期項目。


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      按照建設(shè)階段劃分來看,“續(xù)建”意味著繼續(xù)推進(jìn),“前期”等同于廣州市發(fā)改委“重點(diǎn)預(yù)備項目”,時機(jī)成熟就可以進(jìn)入拆遷、建設(shè);新開工就無須過多解釋。


      其中,涉及到舊村改造項目約有4個,包括新市頭、瀝_、石溪、赤沙。其實,這4條舊村,我們已經(jīng)關(guān)注過很多次,這些舊村今年成為了重點(diǎn)項目進(jìn)行推進(jìn)。


      新市頭舊村改造項目,2019年1月份完成合作企業(yè)招商工作,目前已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)階段,項目案名為“方圓·濱江壹號”。2021年底,該舊改項目進(jìn)行了誠意登記,大批房源已被鎖定。


      回顧:千萬豪宅剛秒光,海珠又來全新盤?這次是新市頭舊改


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      舊改工作“潛行”將近15年的瀝_村,去年5月份已經(jīng)公開征集項目案名,年底傳出開展內(nèi)部員工銷售;同時,一期項目16批地塊規(guī)劃獲得了批復(fù),很快將成為海珠西“供貨主力”。


      回顧:海珠創(chuàng)新灣上新!珠光瀝_項目或年底開放,旁邊賣9萬/m2!


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      石溪村、赤沙村,操作企業(yè)為佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)。盡管兩家企業(yè)都面臨著資金流動性緊張的問題,然而改造目前仍在繼續(xù)推進(jìn)中,今年也定調(diào):繼續(xù)推進(jìn)。


      去年12月份,石溪村透露項目在推進(jìn)中,并力挺佳兆業(yè);今年1月份,赤沙村已經(jīng)在開展更新改造項目集體物業(yè)的托管、以及過渡期續(xù)租相關(guān)工作,舊改工作也在繼續(xù)。


      除了4條舊村之外,另一個值得關(guān)注的無疑是:前進(jìn)路項目,也就是云桂村舊城改造項目。春節(jié)前,我們收到爆料,項目拆遷辦準(zhǔn)備開展入戶測量工作,并且操盤企業(yè)提高了補(bǔ)償金額。


      十年未有動靜的“老大難”項目正在嘗試破冰。回顧:拉鋸近十年,合生能破海珠前進(jìn)路改造困局嗎?


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      另一個“重磅”舊改項目無疑是海珠產(chǎn)城融合智能示范區(qū),即合生-T.I.T數(shù)字智能生活示范區(qū),項目于2020年3月份宣布開始動工,一年后項目規(guī)劃獲得批復(fù)。早前有消息稱,項目正在開展基坑勘測工作。


      剩余的8個城市更新項目中,有3個集中在琶洲片區(qū)西部,3個位于海珠創(chuàng)新灣。


      其中,琶洲片區(qū)3個項目為升級改造項目,在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行微改造、重建,幾乎不涉及到住宅類。


      比如:珠江琶醍啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)更新改造原有舊廠房為啤酒產(chǎn)業(yè)孵化基地,廣州廣業(yè)公司項目、珠影粵港澳大灣區(qū)電影港分別新建為高層辦公樓、電影特色文化產(chǎn)業(yè)綜合體。


      海珠創(chuàng)新灣3個項目,同樣是升級改造類項目,太古倉復(fù)建區(qū)舊廠改造項目、廣百海港城、南天匯都是海珠區(qū)“十四五”規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)重要項目,改造方向分別為會展文旅、智能建筑和現(xiàn)代商貿(mào)。


      02


      中大紡織商圈舊改比較難


      盡管上面不少舊改項目是升級改造類,沒有“大拆大建”,但勝在會繼續(xù)推進(jìn),反觀中大紡織圈周邊舊村,就顯得有些“落寞”。


      今年,中大紡織商圈一帶只有一個項目出現(xiàn)在名單中,即中國電器科學(xué)研究股份有限公司工作區(qū)改造項目。


      資料顯示,上述項目又稱:國機(jī)集團(tuán)廣州國際創(chuàng)新社區(qū)項目,位于新港西路204號,用地面積4.1萬平方米,規(guī)劃建筑面積14.51萬平方米,投資金額9億元。


      中大紡織商圈,今年只有這個“獨(dú)苗”了。相信,市、區(qū)兩份文件已經(jīng)很好解答了很多村民的疑惑:“康樂、鷺江還改不改造?”“康樂、鷺江舊改還會推進(jìn)嗎”,今年大概率不會有動靜了。


      上個月,樂居城更實踩中大紡織商圈周邊舊村也發(fā)現(xiàn),一切都是老樣子。裝滿布料的電瓶車、小貨車在狹窄的道路上攢動,舊樓傳來紡織機(jī)器運(yùn)作的嘰嘰喳喳聲,過道上擺滿了紡織用品。


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      但今年舊改不動,意味著未來也不會動嗎?其實未必,只能說,現(xiàn)階段周邊舊村改造條件,還不夠成熟,因為海珠區(qū)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型期。


      海珠紡織產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的瓶頸,已經(jīng)是老生常談的話題。


      一方面是現(xiàn)在中大紡織商圈依然以勞動密集型為主,外來人口流失、用人成本上漲、技術(shù)工人缺失等問題有待破冰;


      現(xiàn)在,正是中大紡織商圈各大“制衣村”招工旺季。廣州媒體近日報道稱,目前海珠區(qū)各個制衣廠需要招募大量技術(shù)工人,招工現(xiàn)場火爆。但訂單較往年有所減少,急單較多,招工效率普遍較低,缺工依然是困擾著企業(yè)主。


      去年,我們也前往大塘村目睹了招工現(xiàn)場。回顧:大塘村:廣州塔下的“制衣帝國”瓦解?


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      另一方面是,近幾年,海珠努力進(jìn)行紡織服裝行業(yè)和專業(yè)市場的優(yōu)化升級,但仍未到成熟期,按照官方設(shè)定的目標(biāo)就是“五化”,即數(shù)字化、規(guī)范化、高端化、品牌化、時尚化,顯然現(xiàn)狀距離目標(biāo)只有一段距離。


      城中村的房屋依然是當(dāng)下紡織產(chǎn)業(yè)的主要“陣地”,未成熟就急于推進(jìn)城中村全面改造,自然會適得其反。


舊改還得看海珠西、琶洲片區(qū)


      |截至海珠區(qū)“十四五”規(guī)劃


      從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度來說,舊村改造遲遲不來,海珠區(qū)是謹(jǐn)慎的,也是正確的。


      進(jìn)一步來看,琶洲片區(qū)成為城市更新項目重點(diǎn)計劃的集中地,亦容易理解。除了幾個城市更新項目外,今年,琶洲片區(qū)將有29個產(chǎn)業(yè)建設(shè)項目,基于以總部經(jīng)濟(jì)為主,個別項目已經(jīng)進(jìn)入竣工階段。


      而海珠西一帶,更多承擔(dān)的是文化傳承、品質(zhì)消費(fèi)的任務(wù)。


      所以,海珠區(qū)未來置業(yè)方向在哪里已經(jīng)顯而易見。

二、2023年廣州鷺江康樂還過多久要搬遷

法律分析:

三年以內(nèi),改造項目已被納入廣州市城市更新工作三年實施計劃,目前改造項目處于公開招商階段。

法律依據(jù):

《最新中華人民共和國拆遷法》

第二條 為了公共利益的需要,對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例。

第三條 本條例所稱公共利益的需要,包括:(一)國防設(shè)施建設(shè)的需要;(二)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(三)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件,由組織實施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要;(五)為改善城市居民居住條件,由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(七)法律、行政法規(guī)和規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、海珠區(qū)舊城改造規(guī)劃

法律分析:依據(jù)標(biāo)書,赤沙村東到科韻路,南到新滘大道北,西至華南地區(qū)快速通道,北至黃埔區(qū)涌。新項目總用地面積有集體用地69.38萬平方,將采用全方位更新改造方法,協(xié)作更新改造方式,更新改造擬項目投資額度88.一億元。

法律依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃,由省、自治區(qū)人民政府審查同意后,報國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃,由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃,報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制,報上一級人民政府審批。

h3>四、2023年廣州鷺江康樂還過多久要搬遷

法律分析:

三年以內(nèi),改造項目已被納入廣州市城市更新工作三年實施計劃,目前改造項目處于公開招商階段。

法律依據(jù):

《最新中華人民共和國拆遷法》

第二條 為了公共利益的需要,對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例。

第三條 本條例所稱公共利益的需要,包括:(一)國防設(shè)施建設(shè)的需要;(二)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;(三)國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件,由組織實施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要;(五)為改善城市居民居住條件,由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;(七)法律、行政法規(guī)和規(guī)定的其他公共利益的需要。

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