一、重磅，深圳土地整備利益統(tǒng)籌辦法意見稿發(fā)布！

3月30日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》(征求意見稿)，公開征求意見。

目的和宗旨:為落實《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》，加快構(gòu)建城市空間統(tǒng)籌利用新模式，推進存量低效用地盤活及國土空間提質(zhì)增效，保障重大產(chǎn)業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等項目實施，加大居住用地供應(yīng)。

適用范圍:本辦法適用于以未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)用地、已征未完善出讓手續(xù)用地、國有已出讓用地等存量低效用地為主要實施對象的土地整備利益統(tǒng)籌(以下簡稱“利益統(tǒng)籌”)項目。

      其中，國有已出讓用地已出讓年限原則上不得少于15年，位于市級以上重大項目范圍內(nèi)、市土地整備專項規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)、綜合功能整備區(qū)的除外。

      利益統(tǒng)籌項目應(yīng)納入全市土地整備年度計劃，相關(guān)項目應(yīng)有計劃、有步驟，分批、穩(wěn)妥有序推進。

利益統(tǒng)籌項目補償:包括資金和留用土地兩部分。

      利益統(tǒng)籌項目實施方案包括整備資金方案、權(quán)益容積方案、留用土地方案、項目實施方式等內(nèi)容。

      利益統(tǒng)籌項目在項目實施方案及土地整備單元規(guī)劃審批通過后，可以由不動產(chǎn)權(quán)益人實施搬遷，也可以由區(qū)政府引入或經(jīng)區(qū)政府確認的市場主體開展搬遷談判、搬遷補償協(xié)議簽訂等工作。

      據(jù)悉，2018年深圳修訂出臺《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》(深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號，以下簡稱“6號文”)。

      “6號文”獲得了原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的支持，在保障外環(huán)高速、南坪三期、地鐵4、6、12、14、20號線等公共服務(wù)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及立訊精密、南京金龍汽車等重大產(chǎn)業(yè)項目實施的同時，也持續(xù)推進了國土空間提質(zhì)增效。

      雖然“6號文”實踐取得了一定成效，但是新形勢對創(chuàng)新土地整備利益統(tǒng)籌政策也提出了新要求。

      本政策總體思路是建立以利益共享為原則、權(quán)益容積為基準，更加公平更可持續(xù)的土地整備利益統(tǒng)籌政策體系。

主要內(nèi)容如下:

(一)政策適用范圍

      在“6號文”的基礎(chǔ)上，本辦法將政策對象擴大到各類產(chǎn)權(quán)的存量低效用地，包括原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控的合法用地和未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)用地、已征未完善出讓手續(xù)用地、國有已出讓用地等。

      此外，為加強政策銜接，本辦法要求納入土地整備利益統(tǒng)籌項目(以下簡稱“利益統(tǒng)籌項目”)的國有已出讓用地已出讓年限原則上不少于15年，但位于市級以上重大項目范圍內(nèi)、市土地整備專項規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)、綜合功能整備區(qū)的不受出讓年期限制。

(二)土地整備資金核算

      本辦法延續(xù)了“6號文”的政策思路，對于建(構(gòu))筑物按照重置價補償，青苗和附著物等按照土地整備相關(guān)標準補償。已征未完善出讓手續(xù)用地、未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)用地中，不屬于土地整備規(guī)劃建設(shè)用地的按照土地整備相關(guān)標準核算。

      項目涉及的技術(shù)支持費、不可預(yù)見費、業(yè)務(wù)費等，按照《關(guān)于進一步優(yōu)化土地整備項目管理工作機制的若干措施》(深府辦函〔2018〕281號)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(三)留用土地規(guī)劃容積

      本辦法改變了 “6號文”“先核算留用土地規(guī)模、再核定留用土地功能，最后計算留用土地開發(fā)強度”的方法，確立了“先核算留用土地規(guī)劃容積，再確定留用土地容積率，最后計算留用土地規(guī)模”的規(guī)則，以促進不同土地整備項目之間的利益平衡，建立更公平的土地整備利益分配機制。留用土地規(guī)劃容積由權(quán)益容積、配套容積和共享容積三部分構(gòu)成。

1.權(quán)益容積

      2019年4月，中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌推進自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》，提出要平等保護各類自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體合法權(quán)益。存量用地是自然資源的重要組成部分，保護存量用地及地上的建構(gòu)筑物權(quán)益既是落實國家治理新要求的重要舉措，也是推動存量低效用地再開發(fā)的重要基礎(chǔ)。

      基于這一背景，本辦法創(chuàng)新了權(quán)益容積的概念。權(quán)益容積是對項目范圍內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)益的補償，具體計算公式如下:

      權(quán)益容積 =(土地權(quán)益修正系數(shù) 建筑權(quán)益修正系數(shù))×土地面積×密度分區(qū)基準容積率×留用土地功能修正系數(shù)

      因此各功能留用土地功能修正系數(shù)的取值比例需滿足以下條件:

2.配套容積

      配套容積為留用土地中依據(jù)法定規(guī)劃、《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》及相關(guān)規(guī)劃等要求落實的附建式公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及市政設(shè)施的建筑面積。

3.共享容積

      共享容積是指經(jīng)規(guī)劃研究，可在權(quán)益容積和配套容積的基礎(chǔ)上增加的容積。共享容積不超過權(quán)益容積的20%，并優(yōu)先安排居住用途。

      為提高政策操作性，共享容積可選擇按以下方式之一分配:一是共享容積中60%建成后無償移交政府用于土地整備安置用房或公共租賃住房、保障性租賃住房等，其余40%歸屬于不動產(chǎn)權(quán)益人用于商品住房;二是共享容積全部用于共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房按照相關(guān)規(guī)定管理。

(四)留用土地面積

      留用土地面積依據(jù)留用土地規(guī)劃容積及規(guī)劃容積率確定。

      其中留用土地規(guī)劃容積率結(jié)合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、法定圖則及相關(guān)規(guī)劃要求等研究確定，應(yīng)滿足周邊公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力的要求。為引導(dǎo)留用土地節(jié)約集約利用，在符合規(guī)范要求的前提下，本辦法要求留用土地規(guī)劃容積率原則不低于《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中相應(yīng)功能的基準容積率。留用土地中規(guī)劃住宅建筑面積還應(yīng)符合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》規(guī)定的居住容積率上限。

(五)留用土地落地

      留用土地應(yīng)優(yōu)先在本項目范圍內(nèi)安排。留用土地?zé)o法在本項目范圍內(nèi)安排的，本辦法提供了與本行政區(qū)范圍內(nèi)其他利益統(tǒng)籌項目、城市更新項目統(tǒng)籌處理或在國有儲備土地上安排等多種方式。需在項目范圍外安排的，按照價值相當?shù)脑瓌t，權(quán)益容積指標需按兩地地價的比值折算，且不得大于在原地核算的權(quán)益容積規(guī)模。

(六)利益統(tǒng)籌項目管理

      本辦法基本延續(xù)“6號文”關(guān)于土地整備項目實施方案、土地整備單元規(guī)劃的管理要求，但在搬遷補償協(xié)議簽訂、實施監(jiān)管協(xié)議簽訂、留用土地出讓等環(huán)節(jié)對“6號文”進行了優(yōu)化。

1.搬遷談判和搬遷補償協(xié)議簽訂

本辦法提出了實施搬遷補償?shù)娜N方式:

      一是不動產(chǎn)權(quán)益人自行搬遷，二是引入市場主體搬遷，三是由區(qū)政府組織搬遷。

      相比“6號文”，本辦法允許在項目實施方案及土地整備單元規(guī)劃審批通過后，由不動產(chǎn)權(quán)益人或區(qū)政府引入市場主體開展搬遷談判、搬遷補償協(xié)議簽訂等工作，其中由不動產(chǎn)權(quán)益人引入市場主體的應(yīng)經(jīng)區(qū)政府確認。

      利益統(tǒng)籌項目涉及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地的，引入的市場主體還應(yīng)當符合集體資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定。此外，為了確保項目順利實施，本辦法對市場主體的資格條件也提出了要求。

2.項目實施監(jiān)管協(xié)議簽訂

      不動產(chǎn)權(quán)益人自行完成搬遷的，或者通過相關(guān)方式引入的市場主體完成搬遷補償協(xié)議簽訂的，區(qū)政府應(yīng)當與不動產(chǎn)權(quán)益人或市場主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。對于利益統(tǒng)籌項目引入市場主體的，市場主體必須完成全部搬遷補償協(xié)議簽訂，實現(xiàn)項目范圍內(nèi)的所有權(quán)益轉(zhuǎn)移歸一后，方能簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議并受讓留用土地。

      此外，除提前移交政府的用地外，市場主體或自行搬遷的不動產(chǎn)權(quán)益人應(yīng)當與區(qū)政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議后方可按規(guī)定拆除利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)建筑物。

3.留用土地出讓

      土地整備利益統(tǒng)籌屬于存量低效用地再開發(fā)的一種方式，在土地管理方面與新增土地有所不同。

      為落實《綜合改革試點》關(guān)于創(chuàng)新土地供應(yīng)方式的要求，充分保障不動產(chǎn)權(quán)益人財產(chǎn)權(quán)利和合法權(quán)益，本辦法提出留用土地可以通過協(xié)議方式出讓給不動產(chǎn)權(quán)益人或符合條件的市場主體。

(七)關(guān)于過渡期政策銜接的說明

      由于在利益規(guī)則上與“6號文”有一些區(qū)別，為保證項目實施平穩(wěn)過渡，本辦法對過渡期政策銜接做如下安排:

      本辦法施行之日前納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，已經(jīng)完成項目實施方案審批的按照已審批通過的方案執(zhí)行，未完成項目實施方案審批的可按照“6號文”或者本辦法執(zhí)行;

      本辦法施行之日起六個月內(nèi)新納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，可按照“6號文”或者本辦法執(zhí)行;本辦法施行之日起六個月后新納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目，按本辦法執(zhí)行。

      一、 政策評估

(一)有利于推進連片成片整備

      本辦法拓展了土地整備利益統(tǒng)籌實施對象，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際掌控用地、國有已出讓用地、已征轉(zhuǎn)未完善出讓手續(xù)用地等各類存量低效用地納入政策范疇，實現(xiàn)政策對象全覆蓋，有利于推進各類存量低效用地的開發(fā)。

      目前我市正在開展較大面積產(chǎn)業(yè)空間整備、綜合功能區(qū)土地整備等連片成片整備工作，將各類存量低效用地納入政策適用范圍能夠避免因政策不覆蓋而帶來的實施范圍開天窗問題，有助于形成集中連片優(yōu)質(zhì)國土空間，保障更多重大民生設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)項目落地實施。

(二)有利于國土空間規(guī)劃建筑功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整

      本辦法落實我市國土空間總體規(guī)劃“保民生、提居住、優(yōu)工業(yè)、控商辦”的城市發(fā)展策略，通過土地整備利益統(tǒng)籌儲備集中連片用地用于重大民生、重大產(chǎn)業(yè)等項目，通過留用土地優(yōu)先安排居住加大住宅的市場供給，且通過修正系數(shù)設(shè)計適度控制商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。同時，本辦法明確了公共住房的下限比例，并給予政策系數(shù)獎勵，進一步優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加公共住房供給。

(三)有利于土地整備的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展

      土地整備是我市盤活存量低效用地、實現(xiàn)國土空間提質(zhì)增效的重要手段。本辦法建立了以權(quán)益容積為核心的利益規(guī)則，綜合考慮整備項目的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀建筑權(quán)益、留用土地功能等因素確定項目的權(quán)益容積規(guī)模，減少因規(guī)劃條件差別帶來的項目補償差異，促進不同土地整備項目之間的利益平衡，契合了十九大關(guān)于更公平、更可持續(xù)的發(fā)展要求，為土地整備的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展提供政策支撐和制度保障。

(四)有利于形成可復(fù)制、可推廣的存量低效用地再開發(fā)經(jīng)驗

      本辦法落實了《綜合改革試點》中關(guān)于盤活存量低效工業(yè)用地的改革要求，在土地供應(yīng)、收益分配、規(guī)劃調(diào)整、歷史遺留用地問題處理和機制建構(gòu)等方面進行了有益探索，為其他城市提供可復(fù)制、可推廣的存量低效用地再開發(fā)“深圳經(jīng)驗”。

二、深圳土地整備利益統(tǒng)籌賠償標準

一、深圳最新征收補償標準是什么,占用補償明細參考

1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予一定的補助和獎勵。

具體的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。

制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

如2013年深圳市征收補償標準

1、住宅搬遷費標準

住宅房屋(含宿舍、公寓、工業(yè)配套宿舍)、廠房、辦公：每平方米40元;

商業(yè)：每平方米60元。

2、住宅臨時安置費

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋：征收人應(yīng)當參照同類房屋市場租金按月支付臨時安置費;

實行貨幣補償?shù)模o予3個月市場租金的臨時安置費。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

4、貨幣補償

私房：被征收房屋的價值—10%公告基準地價;

房改房：被征收房屋的價值—土地收益金(房改購買價的1%);

二、城市房屋拆遷怎么估價

城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

1、房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

2、搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。

3、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

三、遇到征收、占用問題怎么辦?

網(wǎng)建議：找律師，律師可以：

1、 接受自然人、法人或者其他組織的委托，擔(dān)任法律顧問。

2、 接受民事案件、行政案件當事人的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟。

3、 接受委托，代理各類訴訟案件的申訴;接受委托，參加調(diào)解、仲裁活動。

4、 提供非訴訟法律服務(wù);解答有關(guān)法律的詢問、代寫訴訟文書和有關(guān)法律事務(wù)的其他文書。

希望以上內(nèi)容能對你有所幫助，如果你拆遷的復(fù)雜問題可以點擊咨詢，或者到網(wǎng)咨詢專業(yè)律師。

三、深圳市土地整備利益管理辦法

《深圳市土地整備利益管理辦法》規(guī)定，土地整備項目實行“三資合一”（資金、土地、房屋）模式，“先征地、后安置”原則，保障農(nóng)民合法權(quán)益，加強監(jiān)管和信息公開。同時，規(guī)定了違法違規(guī)行為的處罰措施。

《深圳市土地整備利益管理辦法》于2012年正式實施，旨在明確土地整備項目管理中相關(guān)職責(zé)和規(guī)范流程，保障農(nóng)民和群眾合法權(quán)益。全文共34條，具體規(guī)定如下：1. 實行“三資合一”模式，即整合資金、土地、房屋等資源，實現(xiàn)高效協(xié)同工作。2. 實行“先征地、后安置”的原則，確保農(nóng)民合法權(quán)益得到充分保障。3. 加強項目管理和技術(shù)指導(dǎo)，提高土地整理質(zhì)量和效率。4. 強化資金管理和監(jiān)測，防止資金濫用和挪用。5. 建立信息公開和投訴處理機制，保障群眾知情權(quán)和參與度。6. 規(guī)定了對違法違規(guī)行為的處罰措施。這些規(guī)定有助于土地整備項目的順利進行，保障農(nóng)民合法權(quán)益，提高土地整理效率和質(zhì)量。

土地整備項目中，如何保障農(nóng)民的合法權(quán)益？為保障農(nóng)民的合法權(quán)益，深圳市土地整備利益管理辦法規(guī)定了“三資合一”模式，實現(xiàn)高效整合資金、土地、房屋等資源。同時還制定了“先征地、后安置”的原則，確保農(nóng)民利益得到充分保障。此外，還建立了信息公開和投訴處理機制等，保障群眾知情權(quán)和參與度，加強對項目的監(jiān)管和技術(shù)指導(dǎo)，嚴格處罰違法違規(guī)行為，全面保障農(nóng)民權(quán)益。

《深圳市土地整備利益管理辦法》是土地整備項目中重要的管理規(guī)范。其規(guī)定了土地整備項目實施“三資合一”模式、“先征地、后安置”原則，保障農(nóng)民合法權(quán)益，加強監(jiān)管和信息公開，并規(guī)定了對違法違規(guī)行為的處罰措施。這些規(guī)定有助于推進土地整備工作，提高工作效率和質(zhì)量，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

【法律依據(jù)】：

《深圳市土地整備利益管理辦法》第十二條 土地整備項目實行‘三資合一’(即資金、土地和房屋)。資金使用應(yīng)符合預(yù)算和計劃，禁止濫用和挪用。

h3>四、深圳土地整備利益統(tǒng)籌賠償標準

一、深圳最新征收補償標準是什么,占用補償明細參考

1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予一定的補助和獎勵。

具體的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。

制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

如2013年深圳市征收補償標準

1、住宅搬遷費標準

住宅房屋(含宿舍、公寓、工業(yè)配套宿舍)、廠房、辦公：每平方米40元;

商業(yè)：每平方米60元。

2、住宅臨時安置費

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋：征收人應(yīng)當參照同類房屋市場租金按月支付臨時安置費;

實行貨幣補償?shù)模o予3個月市場租金的臨時安置費。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

4、貨幣補償

私房：被征收房屋的價值—10%公告基準地價;

房改房：被征收房屋的價值—土地收益金(房改購買價的1%);

二、城市房屋拆遷怎么估價

城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

1、房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

2、搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。

3、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

三、遇到征收、占用問題怎么辦?

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：中國法院網(wǎng)-重磅，深圳土地整備利益統(tǒng)籌辦法意見稿發(fā)布！，